中國住房市場存在嚴重的結構失衡,大城市特別是一線城市住房供求矛盾突出房價畸高,這是公認的事實。對于如何解決這一結構性問題,多數人主張擴大一線城市土地供給,緊縮中小城市土地供應。2017年5月26日,全國人大財經委副主任委員黃奇帆于復旦大學的專題講座中也提出,中國存在土地供應失衡,大城市人口集中多流入多,結果每年新增的住宅用地反而相對要少。據此他認為,大城市人多就應該多供地,實現人口應跟著產業走,土地應跟著人口走,土地供應爬行釘住人口規模。從直觀上看,人越多需要的住房就更多,擴大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現實看,在大城市病和人口涌入壓力面前,特大城市的有效供地能力極其有限,可能不足以對住房市場走勢產生重大影響。

通過擴大供地來解決超大城市住房供求矛盾,邏輯上非常簡單直觀,其實際效果如何呢?曾有這么一個特大城市,1986年常住人口達到1028萬,首次進入千萬人口俱樂部。在城市化和大城市化的背景下,隨著人口的不斷流入,2005年該城市達到1538萬,19年凈增510萬人。此后人口流入加速,接著只花了6年,人口規模又增加了約500萬人, 到2011年常住人口已經突破2000萬,達到2018.6萬人。與超乎預期的人口激增相適應,城市規模被動地一圈圈攤大餅式地往外擴展,由二環擴展到六環,目前大七環也正在建設之中。這應當就是土地供應爬行釘住人口規模的直接結果。在15年前,該城市三環外就屬于偏僻得沒人愿去的地方。而今六環外的住房單價,都要比很多二線城市最貴的住房還貴一倍以上。由于人口的激增和城市建設規模被動擴大,這個城市正飽經受嚴重的城市病和高房價癥。眾多城市居民的寶貴青春,都在超長的上下班通勤時間中被不知不覺消耗。城市過大也造成人情的淡漠和生活品質的嚴重下降。城市過大還有一個必然結果是房價畸高,盡管房價全國第一,住房還經常需要搶購。最要命的是,由于患上嚴重的大城市病,這個城市不得不向外疏散人口。為避免疏散人口重新聚集,住房供應不僅無法有效擴大,還必須呈相對收縮的態勢。大家都知道,這個城市就是北京。

由北京案例可見,遵循擴大土地供應原則來解決一線城市的住房供求矛盾,最終可能將掉入如下“攤大餅”陷阱:人口涌入——建設攤大餅——人口進一步涌入——進一步建設攤大餅——人口再涌入——再進一步攤大餅——大餅無法再攤、人口繼續涌入——無法治理的高房價癥及大城市病。這是因為,在城市化及大城市化這個特定的歷史階段,大城市人口的涌入是動態的,并不會隨著土地供應的及時跟進而停滯不前。擴大的土地供應,必將被更多的人口涌入所消化。而受制于資源環境交通等的承載能力,大餅又不能無限制地攤下去。所以在一線城市,土地供應最終是沒法釘住人口規模的。或者說,高房價是這些城市在這一歷史階段的宿命。為了稀釋房價這一無法達成的目標,而將城市攤成一個讓人難以接受的超級大餅,這個教訓是非常深刻的。

從現實看,大多數特大城市,土地擴大供給的空間已經很小了。通過擴大土地供給來平抑大城市房價,只能是一個望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供給,也不是說房子可以一直蓋下去。這還需要考慮到區域的環境、交通、公共基礎設施等的承載能力。仍以北京為例,盡管有人“驚奇”地發現在四環到五環之間、五環到六環之間還存在不少空地,二環以內甚至還有大片平房,從而認為它還有很大的供地潛力,這實際上是一種誤解。如果北京把這些空地都蓋上了房子,把容積率進一步提高,那交通擁堵問題將極度惡化以至于無解。在私人汽車時代,我們的特大城市都不同程度存在人口過載或土地過度開發現象,其現實表現是交通的極度擁堵。如果要進一步提高土地開發強度,只能放棄私家汽車出行,而改走公交出行戰略,否則交通可能要完全癱瘓。但私家汽車出行,又是我國國民百年中國夢的一個重要組成部分。禁止出行私家車與中國夢相悖,最終或是不得人心、無法推行的。在這種背景下,特大城市如果要提高或至少保持現有宜居水準,不僅沒有條件擴大供地,還需要把現有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通過整治開墻打洞、拆除違建、遷走批發市場等低端產業等形式,把低端產業吸附的人口導出。這項運動,在我國的一些特大城市正在轟轟烈烈地開展。所以,在未來的很長一段時間內,中國的特大城市都沒有擴大住房供給的潛力,甚至還需要拆除一部分老舊、違章住房,以緩解交通環境壓力、維系城市宜居水平。

總之,只要人口城市化和大城市化的動力不發生根本性改變,高房價幾乎就是現階段我國特大城市的宿命。不擴大土地供應,中國特大城市住房市場必將逐步陷入“香港化”,具體表現為超高房價和低居住水平。而擴大土地供應,隨著更多人口的涌入,中國特大城市住房市場遲早也將逐步“香港化”,同時還要掉入“攤大餅”陷阱無法自拔。該如何抉擇,可謂仁者見仁,智者見智。雄安新區的設立,也正是基于跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試,力求為人口稠密地區解決住房供求矛盾探出第三條道路。

(作者單位:中國社科院財經戰略研究院)