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中國房地產是不是泡沫？

2016年11月08日 18:52 | 來源：陸家嘴金融

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8、房地產市場的未來

判斷房地產市場的未來，關鍵看目前的土地制度，戶籍制度，以及嚴控超大城市人口規(guī)模的政策，是否會發(fā)生松動，因為這牽涉到目前中國房地產市場的核心問題，也就是土地的地區(qū)供需錯配。

如果要判斷目前的政策框架是否會發(fā)生改變，首先要對在現存條件下的房地產市場發(fā)展?jié)摿τ兴u估。我們測算，截至2015年底，中國的存量住房達到190億平方米。以現在7.67億城鎮(zhèn)人口計算，中國的城鎮(zhèn)人均住宅面積為25平方米。未來的房屋需求主要來自城鎮(zhèn)化，更新和改善性需求。整體看房地產的增長潛力已經大幅下降。具體來說：

城鎮(zhèn)化需求：中國的城鎮(zhèn)化率在2015年達到56%。假設城鎮(zhèn)化率在2026年達到65%（過去十年從44%增加到56%），這意味著未來十年城鎮(zhèn)人口需要增加1.7億人。假設人均住宅面積為25平方米，這意味著43億平米的新增住房需求。
更新需求：在現有的190億平米存量中，有37億平米是2000年以前建造的。由于中國的商品房市場從2000年初才開始真正起步，在此之前建造的房屋大都質量較差。因此，我們假設其中有一半將在未來十年內拆遷重建。這又將帶來約19億平米的住房需求。
改善需求：以65%的城鎮(zhèn)化率計算，到2026年中國的城鎮(zhèn)人口將達到9.37億人。如果假設人均住宅面積從25平米提升到30平米，這又將帶來47億平米的額外住房需求。

把這三部分相加，未來十年的住房總需求大致在108億平米左右。從新開工的角度看，考慮到目前還有30億平米左右的庫存，未來10年的新開工總和大概在80億平米左右，和過去6年的新開工總和差不多。

以上的估計無疑非常粗略。比如，如果未來城鎮(zhèn)化更多是靠城鄉(xiāng)合并，那么上面的計算就可能會高估需求。其目的不是預測，而是為了一個大致的估計。但似乎可以說，在目前的政策框架下，房地產繼續(xù)大幅增長的潛力是非常有限的，而房地產保增長的能力也將逐漸下降。而且，未來的新增需求很可能集中在人口流入的一二線城市，而這些城市目前面臨著土地供應不足的問題。所以從長期來看，目前政策框架下房地產長期需求并不樂觀，再加上供需錯配這樣的結構性扭曲，有可能會倒逼目前的土地和戶籍政策在未來發(fā)生變化。

編輯：梁霄

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關鍵詞：房價中國城市土地房地產