深·觀察深·觀察

中國房地產是不是泡沫？

2016年11月08日 18:52 | 來源：陸家嘴金融

分享到：

3、關于房價的其它解釋

關于房價還存在著其它的解釋，例如貨幣超發或者人口結構。這些解釋都有其合理的部分，但是相對于土地的地區供需錯配，都是相對次要的。

例如，貨幣超發無法解釋中國大多數城市的房價漲幅非常有限。而且，金融危機之后，全世界央行都通過貨幣寬松刺激經濟，但大多數國家的房價并沒有出現如中國一線城市這樣的大幅上漲。此外，香港由于匯率同美元掛鉤，沒有獨立的貨幣政策。但房價仍然長年很高，所以關鍵還是供應問題。

事實上，房價和貨幣是互為因果的。很多人覺得政府刺激樓市，就是央行嘩嘩開動印鈔機，老百姓手上錢多了，就把房價買上去了。其實，更加符合現實的描述是，樓市升溫，房地產成交量上漲，導致房貸上升。當這些房貸被開發商或賣房人存到銀行后，就變成了存款，而存款就是貨幣。另外，房價的上漲，會導致了房產和土地作為抵押品的價值上漲，從而可以撬動更多的貸款，這些貸款最后也變成存款。

換句話說，樓市火爆導致了貨幣增速的加快。所以，不能因為貨幣和房價高度相關，就認為是貨幣超發導致房價上升。反而更應該問，中國樓市的火爆為什么屢澆不滅？答案正是供需錯配。這也是為什么世界上其它央行也放松貨幣，但房價上升遠遠小于中國的原因。

至于人口結構這樣的慢變量，在發達國家和房價都不是簡單的一一對應，日本90年代房價下跌和美國00年后的房價上漲，和人口關系都不大。至于象中國這樣處于劇烈的結構轉型的國家，人口的影響就更加模糊。中國勞動人口（15-59歲）在2010年左右就已見頂，但之后房地產市場仍經歷了兩輪周期。上海2015年人口是下降的，但2016年卻經歷了房價的大幅上漲。而且，全國層面人口結構的變化，也無法解釋中國房地產市場為何變得如此兩極分化。

而且，中國的人口流動遠未完成。由于現存的戶籍和土地制度，雖然農業只占中國經濟9%，但農村人口仍占中國人口的44%。目前以常住人口計算的城鎮化率僅56%，而以戶籍計算的僅40%，遠遠小于歐美和東亞國家超過80%的城鎮化率。同時，中國城市人口內部的遷徙也遠未結束，由于長期計劃經濟的影響，中國一直存在大城市太小，小城市太大的問題。一線城市如北京上海的居民占全國人口的比例，要遠遠小于大多數國際的一線城市。同時，地區和城鄉之間的收入差距之大，也是國際少見的。所以，人口將繼續向大城市及其周邊城市流動，甚至在每個省內部，人口也正在向省內的一線城市集中，像河南，遼寧和安徽這樣的人口大省，過去五年省會人口的增加都超過了整個省的人口增加。

編輯：梁霄

01 02 03 04 05 06 07 08 09

關鍵詞：房價中國城市土地房地產