1、 不是泡沫那是什么？土地的供需錯配

在房價加速上漲的時候，比如2013年或今年，很多人看到的是高房價，所以認為房地產(chǎn)是“泡沫”。但當房價下降的時候，比如2012年和過去兩年，人們看到更多的是高庫存，所以認為房地產(chǎn)已經(jīng)“過度投資”了。事實上，中國房地產(chǎn)真正的問題在于房地產(chǎn)在地區(qū)間的供需錯配。

具體來說，房屋供應(yīng)和人口流動的方向是相反的，或者說土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化是背離的。過去5年里，從住宅的施工面積來看，三四線城市的增速遠超二線城市，而二線城市又超過一線城市。后果就是，在人口流入、房屋需求比較大的城市，供應(yīng)是不足的，因此房價長年上漲。而在人口流出、房屋需求比較小的地方，供應(yīng)是過剩的，因此庫存高企。

如果因為出現(xiàn)庫存問題就認為中國房地產(chǎn)是過度投資，那么合理的政策就應(yīng)該是降低全國范圍的土地供應(yīng)。例如今年上半年，北京上海這樣的大城市，住宅土地的成交面積就在“去庫存”的名義下，和去年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需錯配是正確的，那么不應(yīng)該采取一刀切限制樓市的政策，而應(yīng)該在供應(yīng)不足的城市增加供應(yīng)，而在供應(yīng)過剩的城市減少供應(yīng)。否則，供需不平衡在未來將進一步惡化。

2、 供需錯配和泡沫：截然不同的含義

供需錯配和泡沫，都可以表現(xiàn)為房價高速上升，但兩者是不同的。

首先，兩者的本質(zhì)不同。如果北京今年只拍賣一幅土地，這幅土地的價格一定是天價。但這是因為供應(yīng)不足而非泡沫造成的。對付泡沫的辦法關(guān)鍵是管住需求，但用同樣辦法來對付供給不足，短期也許能壓住房價，但不可能徹底解決問題，更可能惡化長期的供需平衡。

其次，對于房價判斷不同。供需錯配的情況下，一線城市也會由于政策打壓和需求透支，出現(xiàn)短期房價見頂并下跌的情況，但市場能在比較短時間復(fù)蘇。如果是泡沫破滅，就可能需要很多年才能恢復(fù)，比如香港97年和美國07年房價泡沫破裂，分別用了15年和8年才回到泡沫破裂前的水平。所以一個人對未來房價的判斷，以及是否作出購房的決定，和他認為目前房價是否是泡沫密切相關(guān)。

第三，經(jīng)濟預(yù)測含義不同。如果是泡沫，總有破滅的一天。從其它國家的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)泡沫的破滅幾乎毫無例外會伴隨著經(jīng)濟長期低迷，不太可能很快復(fù)蘇。但如果房價漲主要是因為供需錯配，那么在政策壓力和需求透支的情況下，明年中國房地產(chǎn)市場的確可能進入下行周期，中國經(jīng)濟當然也會受到負面影響，但不太可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅后的大蕭條和長期停滯的景象。

第四，驅(qū)動因素不同。供需失衡和泡沫的一個重要區(qū)別是杠桿率和短炒的比例。中國的一線城市既有限購，又有限貸，首付至少20%，而且短期買賣的稅費成本非常高，這一切都使得資金快速進出的難度很大。至于本地市民由于擔心房價上漲提前購房，這更像是透支未來的需求而不是炒房，這一點從政策收緊的時候就能看出來。如果是泡沫，當政策轉(zhuǎn)向的時候，通常會出現(xiàn)投機客紛紛出逃卻無人接盤的情況。但中國每次收緊樓市政策，我們看到的，更多是購房者試圖在政策收緊前趕上最后一班車。相比樓市，土地市場沒有限購等進出限制，而且開發(fā)商的杠桿可以遠高于購房者，出現(xiàn)泡沫的可能性要大不少。

最后，需要強調(diào)的是，不是泡沫，不代表合情合意。我們將在后文中講談到，由于土地供需錯配所造成高房價與高庫存并存，既不合情（財富分配）也不合理（經(jīng)濟增長），但并不能因此得出高房價就是泡沫的結(jié)論。