最近溫州市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人就“溫州土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬元”信息回應(yīng)稱，這系“誤讀”，是工作人員的一些說法，并不是結(jié)論。

不過，這一“誤讀”卻不經(jīng)意間引發(fā)了一個(gè)真命題，土地使用期限這一現(xiàn)有法律模糊規(guī)定的問題。按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，租用國家土地的期限住宅70年，工業(yè)／科教文衛(wèi)體／綜合類50年，商業(yè)／旅游／娛樂40年，在上述法律法規(guī)尚未出臺(tái)或不完善的時(shí)期，國有土地使用權(quán)的期限更為模糊，有20年的、有30年的、有40年的等，如深圳1980年建設(shè)的國商大廈使用權(quán)僅為20年，且已于2001年到期。顯然，溫州這一土地證續(xù)期繳費(fèi)問題不是個(gè)案。

深圳針對(duì)國有土地使用權(quán)續(xù)期問題，曾出臺(tái)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，明確補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，補(bǔ)繳地價(jià)一次性交付。而2007年頒布的《物權(quán)法》，將土地使用權(quán)定義為用益物權(quán)的同時(shí)，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但自動(dòng)續(xù)期是否意味著無償使用，且是否意味著土地使用人的用益物權(quán)受到什么限制等，現(xiàn)行法律尚缺乏相關(guān)規(guī)定。盡管《物權(quán)法》作為全國人大通過的法律，法律效力上優(yōu)于部委、地方制定的法條、規(guī)定，但《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的模糊無疑給土地使用權(quán)期限厘定工作帶來困惑。

最典型的是市場(chǎng)定價(jià)問題，若正常貫徹土地使用權(quán)期限的政策，那么即便地上附屬物是永久產(chǎn)權(quán)，但土地使用權(quán)一旦到期，地上附屬物的永久產(chǎn)權(quán)也必然如同空中樓閣。因此，地上附屬物與土地使用權(quán)，在即便自動(dòng)續(xù)期但不修改相關(guān)法律賦予使用者完整用益物權(quán)的情況下，在法律層面上都只有最長(zhǎng)70年的使用權(quán)。

而若如此，城市房地產(chǎn)實(shí)際就類似于是一個(gè)有期限的資產(chǎn)。這使得土地與地上附屬物，如同汽車等一樣存在折舊攤銷，房地產(chǎn)價(jià)值就隨時(shí)間而呈邊際遞減態(tài)勢(shì)。同樣，若法律不改變70年的土地使用期限，房地產(chǎn)稅、土地增值稅等都將是師出無名。道理很簡(jiǎn)單，這些稅種的征收主體是產(chǎn)權(quán)所有人，而非實(shí)際使用人。可眾所周知，具有價(jià)值遞增的土地所有人為國家，帶有價(jià)值遞減的地上附屬物所有人為個(gè)體，如此一來，房地產(chǎn)稅和土地增值稅的繳費(fèi)主體就很難厘定為房屋擁有人了。

現(xiàn)實(shí)中，二手房?jī)r(jià)格并未體現(xiàn)出隨時(shí)間軸線遞減，也源自市場(chǎng)并未在意70年的土地使用權(quán)期限。目前二手房的交易價(jià)格，實(shí)際已經(jīng)內(nèi)含了土地增值費(fèi)用。否則，二手房產(chǎn)將是一個(gè)價(jià)值邊際遞減的資產(chǎn)，但目前二手房交易價(jià)格，實(shí)際已內(nèi)含了土地增值費(fèi)用，這顯然是市場(chǎng)定價(jià)的扭曲。

因此，相關(guān)法律必須及時(shí)修改，這不僅有助于矯正市場(chǎng)的扭曲，也有助于為進(jìn)一步改革拓展思路和空間，如賦予居民類似于所有權(quán)的永久而完整的用益物權(quán)，同時(shí)也為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的清費(fèi)明稅創(chuàng)造條件。

□劉曉忠（財(cái)經(jīng)專欄作者）