試點的基本出發點是為了解決新市民的租房需求,同時增加農民的財產性收入,不是為了解決城市建設的用地指標,也不是鼓勵資本到農村圈地建房。由于相對國有土地大幅降低了土地成本,帶來了增值收益,更應該做到建設和運營的公開透明。既要保護企業合法投資回報,更要在收益分配中向農村集體、農民傾斜,讓廣大農民看到實在利益

日前,國土資源部宣布將在全國13個城市開展集體建設用地建租賃住房試點,被認為是構建購租并舉住房體系的重要一步。筆者認為,這也是城鄉統一建設用地市場構建的關鍵一步。試點從租賃市場入手,在某種程度上打破了城鄉二元土地結構,由于釋放了農地的增值空間,更要穩妥處理好“蛋糕”的分配問題。

所謂城鄉二元土地結構,是說我國土地分為國有和集體兩大類,開發商必須在國有土地上建設商品房,農村建設用地只能內部使用,用作農民宅基地、農村公益用地或鄉鎮企業用地,即“農地農用”。對于其他主體或用途,必須經過征地程序,變更為國有土地。除特殊情形外,現行的土地管理法禁止農村集體建設用地直接進入市場。因此,城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅等所謂“小產權房”,無法取得“大紅本”,也不受法律保護。

農民在集體建設用地上建房出租,并不是什么新鮮事。以往,在一些城市的城郊接合部,村組自發地建租賃房,但由于存在消防隱患,居住條件和配套設施也相對較差,很難獲得規劃批準,存在違規因素。2012年,北京、上海獲批開展集體租賃住房試點,有關部門提出了嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控的要求。本次試點以存量土地為主,不占用耕地,要求符合規劃,還有不動產登記作保護,同時只租不售。

黨的十八屆三中全會提出,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。本次集體租賃住房試點雖不是完整意義上的農地直接入市,但契合了上述改革精神,既有利于盤活低效集體建設用地、增加農村集體和農民收入,也利于解決外來人員居住問題、改善城郊經濟社會環境。

土地收益的歸屬分配是試點核心問題。應當看到,試點的集體租賃住房產權人還是農村集體經濟組織,土地性質不變,還是農村集體建設用地。因此,農村集體擁有選擇是否建設、以何種方式運營租賃房的權利,既可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營。考慮到投資主體的多元化,這個過程中尤其要處理好各方關系。

試點背后的多重權利關系與深層利益關系,就像硬幣的正反兩面那樣相伴共生。試點的基本出發點是為了解決新市民的租房需求,同時增加農民的財產性收入,不是為了解決城市建設用地指標,也不是鼓勵資本到農村圈地建房。由于相對國有土地大幅降低了土地成本,帶來了增值收益,更應該做到建設和運營的公開透明。既要保護企業合法投資回報,更要在收益分配中向農村集體、農民傾斜,讓廣大農民看到實在利益。

實際上,農村集體建設用地入市探索已有10多年,但由于利益關聯度大、涉及面廣,面臨的體制機制障礙很大,一直難有實質性突破。城鄉形成統一的土地市場不僅涉及農村土地制度改革,還涉及規劃、金融、稅收等配套改革;與國有建設用地市場相比,農村集體建設用地市場更為復雜,這些都要求試點與農村產權制度、農村社會治理等農村綜合性改革協調推進,分好企業和農村集體的“蛋糕”,兼顧不同農戶之間的利益。

總體看,無論是集體租賃住房試點,還是集體經營性建設用地入市,都是以城鄉一體化為總目標,賦權于農,讓利于民,既長遠解決城鎮化進程中的土地管控難題,也為房地產調控長效機制提供市場化手段。改革順應了市場經濟的要求,但也面臨諸多困難,要在試點基礎上審慎推進,尤其要保護好農民利益。(本文來源:經濟日報 作者:(本文來源:經濟日報 作者:喬金亮)