11月以來,房企“扎堆”融資。有數據顯示,11月前20天,全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資金額已超500億元。在此背景下,近期地產債市場規模迅速“爆棚”。值得注意的是,頻頻融資后,各大房企今年的發債額度“見底”,一些房企售賣股權、出讓項目,多渠道“補血”。

年底找錢“井噴”

以Wind二級行業來看,在剔除國債、地方債、金融債和同業存單等后,今年房地產行業共發行了693只債券,發行金額達5722.39億元,占債券發行總額的7.31%,處于行業第7位。

中原地產研究中心數據顯示,截至11月20日,全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資,合計數額已經超過500億元。

11月20日,時代中國控股有限公司公告稱,將發行于2020年到期的3億美元優先票據,年利率10.95%。

11月19日,福建福晟集團有限公司2018年公司債券(第一期)發行完成,發行總額10億元,票面利率7.90%,期限3年。上交所方面,華夏幸福基業控股股份公司的2018年非公開發行40億元短期公司債券項目狀態更新為“已受理”。

Wind資訊相關分析師表示,萬科今年債券融資規模最大,累計發行了26只債券,總金額為283.19億元。金地集團、綠城集團、招商蛇口等企業發行規模也都在130億元及以上,此外還有6家企業發行額超過100億元。

富力地產也在“儲糧過冬”。數據顯示,富力地產今年以來發行了11期短期融資債券,品種為到期一次還本付息,利率由最開始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。

除了發債,在大盤不好的情況下,富力地產毅然“賣股補血”。11月5日,富力地產發布公告稱,擬發行不超過8.06億股新H股,發行價不低于前五個交易日收市價平均數的80%,若以每股12港元的均價計算,此次融資額約100億港元。對于募集資金用途,富力地產表示,將全部用于補充公司資本金,其中包括但不限于用于償還公司債務、補充公司營運資金。

事實上,近期以來房企轉讓股權、債權現象頻發。北京產權交易所房地產企業產權掛牌的多達42個項目,轉讓額度約為105億元。上海聯合產權交易所數據顯示,房地產企業產權正式掛牌項目約為19個,轉讓總額為83.86億元。預披露項目更是集中上線,北大資源集團投資有限公司欲轉讓青島博雅置業有限公司70%股權及債權;中鐵二局房地產集團預轉讓成都中鐵置業、都江堰青城旅游開發有限公司100%股權和相關債權;上海古北轉讓上海地產古北安亭置業有限公司100%股權。

迎集中還款期

2018年還剩最后一個多月,債券市場上即將到期的各類債券規模仍然較大。Wind數據顯示,房地產企業未來40天左右的時間里,共有81只債券即將到期,總共需要償還金額為526.73億元。此外,境外債方面,截至年底,房企海外債券到期規模近90億元。

Wind資訊分析人士表示,2019年至2023年五年間,地產企業海外債券到期規模都在100億美元之上,主要與近兩年發行較多的3年期、5年期或7年期的債券到期有關。“國內外同時到期下,房企還款壓力驟升。從單個公司來看,金科地產即將到期的債券規模最大,合計達到40.3億元。而金地集團、中信房地產集團、保利地產、中天金融等6家企業到期規模均超過25億元。”

渤海證券分析師崔健表示,房地產債券發行經歷了2015年-2016年的擴容后,進入相對平穩的平臺期,而由于地產債的期限多為3-5年,所以2018年-2021年是地產債的償還高峰期。2018年9月1日至12月31日,地產債的總償還量達到1292.67億元,2019年上半年總償還量達到2116.51億元。

也正因為此,集中到期下部分房企發債明顯加速。11月8日,中國恒大公告顯示,其附屬公司景程有限公司發行5.65億美元于2020年到期的11%優先票據、6.45億美元于2022年到期的13%優先票據、5.9億美元于2023年到期的13.75%優先票據,在新加坡證券交易所上市及掛牌。合計融資18億美元,約合人民幣125億元。

11月19日,恒大再次公告稱,其間接全資附屬公司景程有限公司、恒大地產、天基控股及附屬公司擔保人于當日就發行總金額為10億美元的增發2020年票據與中信銀行(國際)、光銀國際及海通國際訂立購買協議,利率為11.0%。

“扎堆”發債融資,讓各大房地產企業今年的發債額度“捉襟見肘”。根據Wind企業注冊情況統計,萬科今年注冊發債額度為230億元,目前已使用190億元,剩余僅僅40億元;金地注冊額度為80億元,目前僅剩30億元;富力地產年初注冊額度為80億元,目前僅為18.3億元。而武漢光谷聯合集團、中糧地產、上海張江高科、廣州高新區投資集團等9家房地產企業今年都已滿額發行。

房企資金風險整體可控

“2018年以來,地產債的回售到期規模不斷增加。”中泰證券分析師齊晟表示,截至11月15日,地產債的總到期規模中回售到期的比例達到52.19%,遠高于市場平均水平。

齊晟表示,這主要是受信用風險提高以及再投資收益不確定影響。一方面,今年地產債的主體評級預警14次,3家違約,引發對行業再融資能力的擔憂;另一方面,再投資收益方面,信用利差大幅走闊也推動了回售率。此外,今年5月以來,地產債中止事件不斷,龍湖、碧桂園、富力地產等發行人均曾主動中止發行,引發市場對行業再融資能力的擔憂。

崔健說,從相關指標來看,各個評級房企的短期償債能力在2018年上半年均有所下降。其中AA評級從2017年中的55.40%下降至2018年中的37.32%,降幅最大。

“雖然償債壓力上升明顯,但風險整體可控。”齊晟表示,對于房企來說,2019年整體到期債規模預計為4600億元,增幅約為1800億元。但具體來看,行業的償債壓力并沒有整體上行。以已披露三季報的83家地產債發行人為樣本,雖然流動比率由2017年底的1.91下降至今年三季度的1.83,但發行人的資產負債率從去年底的66%降低至目前的64%,行業整體杠桿水平有所放緩。

齊晟說,目前來看,房企市場流通性較強,尤其是低等級債項中的國企債占比高,降低了低等級債券持有人的回售意愿,從而降低尾部風險爆發的可能性。