某股份制銀行個貸客戶經理李明(化名)說,他所在的銀行在監管全面趨嚴的形勢下,目前基本沒有個人住房按揭貸款額度,已經到了主動“勸退”購房者的地步。“如果購房者主動愿意承受上浮利率,放貸速度會快一些,否則要等很久。”

6月5日,新京報獨家獲悉民生銀行率先提高首套房貸利率,6月11日和12日,新京報記者走訪多家中介和銀行獲悉,又有部分銀行將首套房貸利率上浮。不過,目前北京地區首套房貸利率仍多為基準。

6月11日,海通證券首席經濟學家、首席宏觀債券分析師姜超直陳房貸利率飆升的核心原因,“銀行無米下鍋”。

一家股份制銀行高管認為,房貸利率高企的現狀預計會持續到今年底。民生銀行在發給新京報記者的書面回復中稱,此時對房貸利率進行調整,是根據實際情況進行動態調整,屬于彈性定價,非長期不變定價,可根據客戶情況適當調整。

北京3·17新政,以及之后的銀行房貸利率上調,令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步,樓市降溫。此前“任性”上漲的學區房價格也出現了下降。

“以前敞開了放貸,現在小心翼翼”

李明(化名)是某股份制銀行個貸客戶經理,從事房貸業務4年多,歷經2013年的小瘋狂、2014年的短暫沉寂、2015年的復蘇以及2016年的“大爆發”,但從未想到2017年的市場如此寂靜和沒有盼頭。“去年敞開了做,房貸市場井噴;今年小心翼翼地做,目前幾乎沒有額度了。”

據偉業我愛我家市場研究院數據統計,2016年全年,北京全市二手住宅網簽總量達272431套,較2015年全年增加了38%。買房潮帶動了房貸激增。

這一瘋狂勢頭在去年底引起高層關注,并喊話“房子是用來住的,不是用來炒的”,試圖讓非理性樓市冷靜下來。

2016年12月舉行的中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發展方向,強調要促進房地產市場平穩健康發展,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

在此之前的11月,銀監會下發《關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》,擬對包括北京、上海、深圳在內的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查。

很快,監管層緊跟這一定位約談了部分銀行,要求控制房貸規模。多家銀行內部人士透露,今年初,北京銀監局約談北上廣深等熱點城市的部分銀行,要求今年房貸要回歸2016年以前的正常水平。

“這意味著什么?今年的房貸總額度肯定吃緊,甚至驟降。”李明認為,雖然監管層并未下發文件要求具體限額,但是,回到2016年以前的正常水平已經是在收縮額度。

李明說,他所在的某股份制銀行北京分行去年一年的房貸總額高達260多億元。而在此之前的三四年間,每年平均授信總額約為20億元。在目前房價處于歷史高位,購房者貸款總額增加的情況下,20億額度將很快用完。

“以前是敞開了大膽放貸,現在是小心翼翼嚴格控制。”李明表示,銀行現在是擠牙膏式批放貸。

額度太少,主動“勸退”購房者

貸款利率的提高,加上批貸時間的延長讓很多購房者焦慮。

一位購買首套房做婚房的購房者稱,“房貸利率上漲10%,25年期限來看,300萬的貸款每月較8.5折時多還1000元,還是可以接受的。但銀行遲遲不放貸,讓我非常焦慮。”

李明表示,面對這樣的客戶,他選擇“勸退”。因為額度幾乎沒有了,放貸時間難以預估,排隊三五個月都是正常的,不如建議客戶選擇其他有額度的銀行。

3月17日,熱鬧而又瘋狂的樓市迎來一擊“寒冰掌”,“認房又認貸”政策空降,打了眾多二套購房者一個措手不及。此后一個半月內連續出臺十多項措施,加碼樓市調控。此后,樓市成交量與成交價雙跌。

“3·17之后,由于銀行遲遲不放貸,加上利率上升,不少投資者來銀行抗議。”李明說,目前他所在的支行基本不接受房貸業務,要么說服客戶接受利率上浮,要么就勸退,幾乎構成了實質上的“停貸”。畢竟,“銀行也不能賠本賺吆喝。”

近日,有媒體報道了融360發布的數據顯示全國20多家銀行停貸,再次加劇市場恐慌。對此,中原地產首席分析師張大偉表示,由于統計口徑等原因,這一報道嚴重失實。

實際上,銀行并未大面積停貸。中原地產研究中心統計數據顯示:目前大部分城市的執行利率已經基本接近首套房基準,二套房上浮10%-20%。

“就我個人而言,收入肯定驟降,預計不及去年收入的一半。”李明說,去年樓市瘋狂時期,他的年終獎金就有30多萬元。

要么主動提出漲利率,不然就慢慢等

要么接受更貴的房貸,要么接受漫長的等待。

李明說,實際上批貸的速度基本不受影響,但放貸時就要掂量客戶的征信情況以及能夠接受的貸款利率了。如果購房者主動愿意承受上浮利率,那么放款速度會快一些,否則就要漫長地等待。

據新京報記者了解,在首付比例提升和貸款利率上漲的情況下,最近北京多家銀行的房貸放款周期相比之前出現了延長的情況。據中介反映,眼下等房貸放款,很可能“拼的是貸款利率”,而不是申請時間的先后。

“房子兩個月前就談妥了,現在就是等銀行放款,房主那邊也是不斷地催。”購房者陳女士這兩個月為了房子的事情沒少跟中介、銀行聯系。

陳女士4月中旬在管莊選定了一套一居室,總價最終談定430萬。由于是首套房,陳女士首付可以付房款的35%,但由于房主也是等著資金換房,并不接受放款時間過長的組合貸。為了盡快促成成交,陳女士和家人商量多湊出了首付款,房貸部分走商貸申請了180萬元。

在中介的協助下,抵押等所有手續都相繼辦好,原本以為一切順利的陳女士開始計劃找裝修隊改水改電,可是兩個月過去了卻沒等到銀行放款。

“聯系客戶經理,也是說沒額度,讓再等等。”陳女士無奈地說,這套房子的房主最近也定了意向的房源,但是因為拿不到放款,便隔三岔五地催促她,“被夾在中間,可也只能等著”。

小美(化名)也是排隊苦盼房貸大軍中的一員。

她是3月16日簽的購房合同,至今近3個月仍未盼來貸款。她想申請平安銀行9折房貸利率,被告知“9折利率不可能,除非接受溢價”。

“就算我接受溢價,按照平安銀行現有的基準利率,也沒什么貸款額度,大家都在排隊。”小美苦惱地說。

昨日,新京報記者致電平安銀行北京分行個貸客戶經理,被告知額度收縮厲害,排隊客戶很多。批貸速度沒受影響,但放貸速度被嚴重延期。他告訴記者,排隊的主力是3·17新政之前簽訂購房合同的購房者,3·17新政之后,購房者以觀望為主,除了個別新開樓盤有新增業務之外,二手房全面“冰封”。

記者了解到,從一季度末開始,各家銀行的信貸額度便出現了不同程度的緊張情況,而接近年中這樣的情況并沒有得到緩解。

據專業貸款服務機構“偉嘉安捷”介紹,目前從銀行審批做抵押到放款的周期,普遍都在35-40個工作日左右,個別的銀行放款周期更長,而且審批的條件也比從前更為嚴格,對購房人收入流水和還款能力的要求也比較高。

“類似連環單的客戶如果急需房貸放款來周轉資金,可以主動向銀行提出上浮貸款利率。不然可能要耐下心來等待了。”有中介經紀人表示。

學區房“踩剎車”,有的兩個月降200萬

而在北京3·17樓市新政中,提高首付比例,以及之后的銀行房貸利率上調,令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步,從需求端抑制了樓市熱度。

目前的北京樓市,呈現出新房和二手房同時走冷的局面。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2017年6月上旬(6月1日-6月10日),北京全市二手住宅網簽量僅2896套,與5月上旬相比減少13.9%,維持著3月以來的連續下滑態勢。

亞豪君岳會統計數據顯示,6月第二周(6月5日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房、自住房與商辦)共實現成交444套,成交面積6.28萬平方米,環比之前一周分別增加47%、52%。在機構看來,雖然上周成交環比出現回升,但仍處于低迷周期。

比如,3·17新政、房貸利率上調、限價、學位搖號等政策頻出,極速前進的北京“學區房”正踩剎車。

6月11日,新京報記者走訪德外學區、黃城根小學、金融街學區、奮斗小學和實驗二小等多學區發現,20萬元的學區房“消失”,部分學區房公開報價踩線15萬元,報價14.99萬元,單價相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬到3萬元,房價下降百萬元以上。

多家中介人員表示,目前不敢接金融街學區和實驗二小學區的學區房。由于業主心理預期價位較高,不愿降到15萬元以下,所以暫無法掛網,并無公開成交記錄。

黃城根小學是北京市重點小學,黃城根小學附近學區房的報價在過去的兩三個月中經歷了多次“跳水”。

據黃城根小學附近一家房產中介向記者打開的中介內部官網顯示,4月27日,學校附近一套房報價由1050萬下調到1005萬。5月24日,該房報價下調75萬元、6月8日,該房報價下調100萬。經過三次調價,這套房子的報價下調達到220萬元。

報價下調200萬元并非孤例。

房產中介向記者出示的另一套房源顯示,該房源在3月25日之前報價為950萬元,6月6日報價為750萬元。3月25日到6月6日期間,該房報價六次下調。

北京市另一重點小學史家小學附近的房源報價也在下調。

史家小學附近一房產中介出示的房源顯示,該學校附近房子價格每平米13萬元到14萬元不等。“房子的報價和成交價都在下降,房源不同,下降幅度也不同,”上述房產中介介紹,此前史家小學附近房源價格每平米15萬元左右,目前每平米下降一萬元,“有的房子價格下降了150萬,也有價格下降了200萬元,總體看房價下降了20%。”

該房產中介稱,房價下降幅度較大的原因在于此前的“虛漲”。

“在新政前,學區房價格漲得有點虛。”該房產中介解釋,過快的虛漲導致了目前的大幅降價。

德外學區房源報價也出現下降。某大型中介官網顯示,最近該小區成交均價13萬元至14萬元之間。中介人員表示,相比此前16萬甚至17萬元的成交價,降幅約為15%。不過,仍有部分房源頂格掛牌,比如14.99萬元接近15萬元的掛牌“紅線”。

教場口6號院51平米的一居室此前報價750萬元,最近報價670萬元。中介表示,可議價,650萬成交應該沒問題。

上述中介人員介紹,目前整體學區房降溫,一處60平米95年房源在市場好的時候可以賣920萬元,現在成交價只有805萬。

在他看來,德外學區這些掛牌兩三個月仍未賣出去的業主,“心理價位還停留在市場好的時候,預計未來將降價。”

“紅線”之下,中介勸業主降房價

3·17新政之后,北京市住建委明確單價超過15萬元的房源一律不得掛網。為抑制學區房價格畸高,北京3月25日深夜又開出“猛藥”:2017年北京幼升小將繼續擴大多校劃片,并將通過“隨機搖號”的方式確定具體學校學位。

單價不超過15萬元的紅線出爐,各大中介房源報價回到15萬元之下。

新京報記者走訪發現,一些售價較高的二手房房源,無論在中介機構APP和網站中,已經基本“消失”。中介機構不僅制定了一套識別、標定“高價房”的標準,且有部分中介機構開始給經紀人員制定引導掛牌房源業主“議價成交”的鼓勵政策。

“那些預期15萬元以上的業主,我們會對其勸說。如果你不降價,沒人看得到這個房源,你也賣不出去。同時,如果二手房單價超過15萬元,也無法成交。為此,多數業主會在勸說下同意降價。”多位中介人員說。

有金融街門店中介表示,有部分業主此時想出售房子,但心理預期很高,不愿降至15萬元以下。即便勸說降價,業主也不同意降至15萬元。

3月23日,北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機構負責人,進行集體約談,明確提出,中介機構和人員不得參與炒房,包括炒作天價房、學區房等,將逢炒必辦。

多位業內人士表示,在學區房政策的變動、樓市整體降溫以及信貸政策收緊的情況下,預計學區房將持續降溫。

中介關店,金融街學區房“暫無成交”

6月11日下午4時許,記者來到位于金融街的鏈家,該店大門緊閉,玻璃門上貼著暫停營業的通知。一墻之隔的中原地產和我愛我家也均關著門。

一位自稱鏈家的中介上前詢問記者需求,其表示自己目前不做房屋買賣,轉做房屋租賃。

多家鏈家其他門店人員告訴記者,金融街旗艦店中介人員目前一部分離職,另一部分“寄養”在附近的其他門店,比如宣武門西大街和西單的門店。

一位金融街店中介說,自己目前在宣武門西大街店上班,對于金融街店何時營業,要等上面通知。

據媒體報道,在市住建委等多部門聯合執法檢查中,數十家中介機構門店被關停,其中包括3·17之前房價超過20萬元報價的鏈家金融街旗艦店、中原地產和我愛我家。

中原地產在玻璃門上張貼承諾書:其所轄所有分行不做以學區房概念的房源推廣、銷售、信息收集、帶看、談判、簽約等商業行為。落款時間為3月24日。

上述門店中介人員告訴記者,停業整頓后,該店目前暫無營業計劃,需要接到住建委的通知才可以開業。最初計劃關門1個月,現在已經快關門三個月了。

記者從上述三家關門的中介機構現職人員處了解到,該片區的學區房暫時“冰凍”,沒有成交。

“我們門店不敢再做學區房,如果將來開業,主要代理金融街的商品房和租賃。”中原地產上述人員表示。

新政之后,房產市場交易遇冷,房產中介工作量也幾乎“冰凍”。

“我們網點目前有四個人離職,有四個人轉到了租賃,”史家小學附近的一房產中介因任務量不達標,剛從“房屋買賣”轉到“房屋租賃”,“我們每個月都有一定的帶看任務量,但是這兩三個月幾乎沒多少人看房。”

上述中介介紹,其今年共賣出去兩套房子,賺了六萬多元。“兩套房子都是在3月份賣出去的,有的年后一套也沒有賣出去就離職了。”

亞豪機構市場總監郭毅認為,今年以來的房地產收緊調控,一方面是對購房資格加強限制,通過政策的查漏補缺,包括商辦項目限購,修改非京籍購房的納稅標準等等,使得限購的口子越收越緊;另一方面是對購房能力進行制約,近期個別銀行首套房貸利率再次上調,除此之外批貸周期也在不斷拉長,“減杠桿”執行力度持續加大。受到這兩方面的制約,市場需求難以抬頭,因此成交低位的趨勢也仍將延續。

■ 分析

“銀行無米下鍋,房貸利率上升”

6月5日,新京報記者獨家獲悉,民生銀行首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%。近日,又有中信銀行、廣發銀行在內的銀行跟進,上調首套房貸利率。今年以來房貸利率已多次上調。

對于本輪房貸利率的不斷上調,海通證券姜超認為,金融去杠桿是主因。同時,同業存單利率飆升,發行萎縮,導致銀行無米下鍋,房貸利率飆升。

姜超稱,過去兩年,國內房價大幅上漲,資產泡沫風險上升,源于金融發展過度,以銀行為首的金融機構資產膨脹過快。因而從監管層的角度,去杠桿的核心目標是抑制貨幣超增。所以,央行收緊了貨幣總閘門,今年大幅減少了貨幣投放,貨幣市場資金整體極度偏緊。而銀監會收緊了金融市場融資的閘門。

他認為,在今年國內房貸利率上升的過程中,同業存單利率扮演了非常重要的角色。目前,銀行在金融市場的融資主要有兩大來源,一是央行,二是金融同業機構。去年末同業存單利率2.8%,今年初,央行大幅收緊了公開市場融資,隨著同業存單利率的大幅飆升,尤其是達到5%以后,已經接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率,這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛,導致同業存單發行萎縮。

“銀行無米下鍋,房貸利率飆升。”姜超表示,信貸收縮是下半年最大風險。

中原地產首席分析師張大偉認為,信貸利率上行是趨勢,但不可能出現大面積停貸。資金成本繼續上升,包括余額寶等理財收益年化資金成本已經接近4.1%,這種情況下,疊加管理成本,按揭貸款的基準利率4.9%對于大部分銀行來說,已經屬于低利潤產品。所以預計后續銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。

他表示,購房者的資金成本持續上升,已逐漸完成了從量變到質變的過程,貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫,降價開始出現。

一家股份制銀行副行長對新京報記者表示,6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率,也是資金市場全面吃緊的表現之一。預計資金荒的6月過后,資金市場略有改善,但依然偏緊,信貸收縮的風險猶存。

■ 預期

“北京調控加碼可能性不大”

對于學區房價格下降的情況,中原地產首席分析師張大偉認為,價格跳水原因在于三月份學區房的報價過于虛高。此外,市場上存在部分購房者在三四月份有買一賣一的置換需求,“先買了,而賣不出手著急調價的個案。”

“現在有些個案的確出現了明顯的報價下行,實際簽約價格跌幅基本都在3%-5%這個位置。”張大偉指出,報價不代表最高成交價格,也不代表現在的成交價格。從市場趨勢看,最近市場從量跌到價跌,預計學區房價格在七八月淡季的下行速度加快。

“樓市下行的原因是因為信貸收緊和樓市調控,”張大偉說,從區域看,一二線城市降溫明顯,三四線城市依然在平穩,部分區域甚至還在上升。

未來北京是否會繼續出臺相關調控政策?張大偉認為,北京調控的目的已經達到,樓市已經開始下行,繼續加碼的可能性不大。(記者 金彧 侯潤芳 方王洋)