日前,中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布了2018年9月《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)。報告預測,短期來看一線、準一線及二線城市“金九銀十”落空,房價穩中有降。三四線城市房價漲速繼續下降。

對于目前住房市場的發展現狀與存在問題。報告中指出,一線城市房價穩中略升,但潛在供求矛盾難以短期緩解。2018年初以來,北京房價開始回升,上海繼續回落,深圳小幅上漲,廣州較快上漲。2018年8月,在中央嚴控房價上漲的政策背景下,北京房價回升節奏被中斷。與2018年7月相比,一線城市房價環比上漲0.27%,比上月僅擴大0.01個百分點。其中8月廣州環比上漲1.49%,深圳環比上漲0.85%,北京環比下跌0.02%,上海環比下跌1.24%。與上年同月相比,2018年8月一線城市房價同比上漲4.1%,年度房價漲幅也在相對合理的范圍內。其中廣州同比上漲18.19%,北京同比上漲0.09%,上海同比下跌8.37%。

一線城市住房市場具有供給增長潛力小、需求增長潛力大的特征,住房供求矛盾長期存在。在嚴厲的限購限貸政策作用下,雖然當前房價上漲得到了抑制,但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現出來。比如住房租金快速上漲等,就在一定程度上反映了一線城市的住房供應偏緊局面。

準一線及二線城市房價漲速顯著下降,但房價預期具有較高的不穩定性。8月西安、重慶、長沙、青島、杭州、武漢、濟南等多個熱點城市房價微跌或止漲,成都房價出現較快下跌。在政府嚴控房價上漲、棚改貨幣化政策調整、市場短周期接近見頂等因素的綜合作用下,準一線及二線城市房價退熱。與上年同期上比,準一線及二線城市仍累積了較高的房價漲幅。2018年8月,準一線城市房價同比上漲16.09%,二線城市同比上漲16.75%。但與上月相比,2018年8月準一線城市房價環比微漲0.16%,漲幅比上月回落1.13個百分點;二線城市房價環比微漲0.01%,漲幅比上月回落0.57個百分點。前期熱點城市中,杭州、西安環比分別微漲0.59%及0.12%;武漢、青島、長沙、濟南、廈門、重慶環比分別下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%;成都環比下跌達3.23%。

由于準一線及二線城市在中國城市體系中承上啟下的特殊地位,準一線及二線城市的房價預期在時間上也存在較高的不穩定性。眾多的準一線及部分二線城市以一線城市作為發展目標。當市場向好時,對房價的預期往往過于樂觀。而當市場有所下行時,對房價的預期又會偏于悲觀。這導致準一線及二線城市房價在2017-2018年迅速上揚。

三四線城市房價漲速回落,但低庫存與高空置同時并存。三四線城市房價仍慣性上漲,但總體漲速有所回落。從2018年以來累計漲幅看,三四線城市平均累計上漲10.45%。在房地產市場調控向三四線城市延伸、貨幣化棚改政策調整的背景下,三四線城市房價漲速有所回落。2018年8月,三四線城市環比上漲0.45%,漲速比7月回落0.69個百分點。安陽、南陽、常州、煙臺等城市房價漲幅較仍較高,三亞、廊坊等住房投資屬性較高的城市房價下跌,其中三亞環比下跌2.31%,廊坊環比大跌5.59%。

2016年以來,在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下,三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低。雖然商品住房實現了快速出售去庫存,但是由于就業機會相對較少、公共服務水平相對較低、人才吸引力偏小等原因,存量住房的利用率并不高。存量住房空置現象較為嚴重,抑制了三四線城市住房市場的長期發展。

對于當前房地產市場的形勢分析與預測。報告分析,中央定調堅決抑制房價上漲,對房價上漲預期有較大影響。中共中央政治局7月31日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作,提出要堅決遏制房價上漲。這是中央層面首次將房價調控目標由抑制房價過快上漲轉變為遏制房價上漲。這不僅將影響市場房價預期,也將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。

從一線城市看,北京等一線城市住房租金的快速上漲,將增加房價上漲的壓力。由于租房市場與住房市場的替代效應,租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購房,從而又會反過來使房價上漲壓力增加。

從二線城市看,二線城市住房限價有所放松,短期供應緊張局面有所緩解。2018年下半年,二線城市住房限價有放松的態勢,這將促使被捂盤惜售的新房重新進入市場。雖然新房價格會出現暫時上調,但短期供應緊張局面將有所緩解。

從三四線城市看,棚改貨幣化政策淡出,調控政策由一二線城市向三四線城市深入,對三四線在市房價漲勢形成較強抑制作用。棚改貨幣化政策淡出,將對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。另一方面,多個熱點三四線城市被住建部約談,調控政策由一二線城市向三四線城市延伸,將使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。

基于多種因素綜合推測,報告認為,短期看一線、準一線及二線城市“金九銀十”落空,房價穩中有降。三四線城市房價漲速繼續下降。 (王子侯)