以1998年的房改為起點,深圳乃至中國的房地產行業一路馳騁至今已20年。6月5日,深圳市住房和建設局發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》,向社會各界征求意見。此輪房改“新政”干貨滿滿,不乏創新舉措。

住房體制迎來“二次改革”

《征求意見稿》明確表示深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體,著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系,并計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。到2035年,新增建設籌集各類住房共170萬套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。也就是說,2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%,市場商品住房將占住房供應總量的40%左右。

其中,人才住房重點面向符合條件的各類人才供應,可租可售,建筑面積以小于90平方米為主,租售價為市場價的60%左右;安居型商品房則重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應,可租可售、以售為主,建筑面積以小于70平方米為主,租售價為市場價的50%左右;公共租賃住房建筑面積以30至60平方米為主,租金為市場價的30%左右,特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

《征求意見稿》還提出了許多創新之舉,其中包括戶籍家庭租購安居型商品房將合理劃定收入財產限額,并首次提出以輪候、抽簽、搖號等公開透明的方式確定租售對象。深圳市住建局表示,針對基本住房保障對象和安居型商品房供應對象合理劃定收入財產限額標準的必要性在于深圳戶籍政策變化,人口持續凈流入。目前在公共租賃住房和安居型商品房申請條件里沒有設置收入資產線,一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困難不能得到及時解決。此外,合理確定收入財產限額標準,有利于住房保障工作的精準化和可持續發展,設置收入財產限額也是國內外城市的通行做法。

《征求意見稿》還提出了幾項新機制,其中包括首次提出對出售的人才住房和安居型商品房,實行一定年限內的封閉流轉,購房人自購房之日起累計在深繳交社保15年,或者年滿60周歲且購房滿十年,符合條件的可以申請取得完全產權,并按一定比例繳交增值收益。封閉流轉期間,因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的,可面向其他符合申購條件的對象轉讓,或由政府按規定回購。

值得注意的是,近期國內多座城市掀起了“搶人”大戰,深圳對高層次人才實行更加優惠的政策,符合條件的高層次人才可以申請在一定年限內免租入住相應面積標準的住房;在深全職工作滿5年以上、符合條件的可以按優惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。

那么,建設相關住房的土地在哪?目前,深圳已結合新一輪城市總體規劃編制調整,合理規劃布局了住房空間,進一步加大住房土地供應力度,計劃新增盤活35平方公里土地用于建設各類住房。《征求意見稿》顯示,從2018年起在新增居住用地中,確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%,同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。此外,還包括盤活存量用地,加大棚戶區改造力度,推進已批未建用地、社會存量用地、未完善征(轉)手續用地、征地返還用地等開發建設保障性住房;利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建保障性住房等。值得注意的是,《征求意見稿》提出開展城際合作,落實粵港澳大灣區戰略,推動建立都市圈城際住房合作機制,結合軌道交通和產業布局,在臨深片區開發建設保障性住房。

住房長效機制浮出水面

深圳市住建局表示,將繼續堅持房地產調控態度不動搖,嚴格落實各項調控措施,保持房地產調控的連續性和穩定性。

在官方問答中,關于《征求意見稿》提出的住房發展目標公布后,對房價將會產生什么影響?相關的答復是市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定。《征求意見稿》出臺的一個重要目的是堅持以住房供給側結構性改革為主線,突出全覆蓋、多層次、差異化,針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體,構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應和保障體系。同時,《征求意見稿》明確提出堅持房地產調控的連續性和穩定性,嚴格落實各項調控措施,保障合理住房需求,抑制投資投機性需求。這些政策的貫徹落實,將進一步促進房地產市場的平穩健康發展。

可以說,《征求意見稿》將“住房問題”和“房價問題”進行了切割,從嚴厲調控到“房改”,住房長效機制逐漸浮出水面。有觀點認為,住房的民生屬性優先,經濟屬性次之,政府要著手解決的是老百姓的住房問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,《征求意見稿》體現了深圳在租賃市場上的發展決心,也可以理解為租賃市場系統發展的一個工作機制,對于租賃市場的全面發展以及提速等都有積極的作用,這也是其“系統構建”思路下的一個較好的發展模式。對于部分房源規定了限制流轉的概念,其實與北京的共有產權住房概念類似,限制流通是為了確保人才的穩定,同時也是防范此類住房被炒作。

不過,深圳房地產中介協會行業研究總監徐楓則表示,對于政策本身來說,保障房和安居房都應該納入保障房體系,是業內的共識。值得商榷的是,人才房是否應該納入保障房體系。人才應該是由市場認定,而不是政府認定的,人才往往比更多人有能力買到房。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,從房地產行業的角度看,政府住房目標的確立有利于房地產市場的穩定發展,逐步構建高端有市場,中端有支持,低端有保障的住房體系,再加上宏觀調控政策的護航,深圳的房地產市場有望在比較長的時間內維持平穩的發展態勢。從社會民生的角度看,房地產市場的平穩發展,將有效降低由于高房價帶來的焦慮,增加居民幸福感。即使是剛畢業來深打拼的學生,也不會因為高房價、高租金而被擠出城市,增加城市吸引力,保障經濟的勻速發展。