2017年,我國經濟整體運行平穩,其中房地產市場發揮了重要作用。多種跡象表明,在“房子是用來住的,不是用來炒的”指導下,我國房地產市場已呈現收窄態勢,未來隨著“去庫存、去杠桿”的推進,國內房地產市場很可能進一步降溫。

過去20年中,沒有哪一年的調控政策密集發布程度接近2017年。在這種背景下,我國房地產行業已從高速增長的“黃金十年”進入到政策周期波動幅度較大的“白銀時代”,全國已有110個城市累計發布250多次調控政策,包括限購、限貸、限售、房貸和開發貸定向加息,在此之下,2017年我國房地產市場投資基本保持穩定。

熱點城市降溫明顯,需求端去庫存顯效

從供給側投資角度看,全國房地產開發投資增速在2015年降至1%“冰點”后,在2016年逐步回升,2017年上半年增速持續沖高,前4月累計增速達9.3%,創近兩年新高;此后緩步下行,前11月累計同比增速維持在7.5%,較1-10月份回落0.3個百分點。這無疑說明2017年房地產開發投資增速更顯穩健、溫和、理性。

此外,土地購置面積同比增速在2017年年初由負轉正后,一直保持著穩步增長,土地市場熱度不減,2017年1-9月份土地成交累計同比上升12.2%,較2016年全年土地成交同比增長3.4%有大幅增長,土地成交一直是房地產新開工面積帶動投資增長的領先指標。但從資金來源上,定金、預收款及按揭所占比例從原來的30%提高到目前的47%,投資資金更多依靠房地產銷售。由此,未來房地產投資或將繼續下降。

從需求側看,全國商品房銷售面積同比增速從2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%,其中,商品住宅從23.7%回落到5.4%。商品房待售面積從2017年1-2月的7.06億平方米下降到1-11月的5.96億平方米,整體降幅約15%,其中,住宅待售面積較年初最高點減少6178萬平方米。可見,2017年房地產市場去庫存取得積極進展。

一般而言,樓市庫存水平與房價漲跌直接相關。

從房價漲幅看,2017年,70個大中城市商品住宅售價同比上漲的城市的平均漲幅持續下降。國家統計局數據顯示,從2017年5月份開始,上海、北京出現房價環比“零增長”,深圳房價環比下跌;到2017年11月份,11個熱點城市新房價格跌回一年前,熱點城市的降溫更是明顯。

總體來看,近年來中國房地產市場走勢已逐步分化,一部分以去庫存為目標,另一部分大城市周邊城市以控房價為主。隨著限購、限貸政策實施及預售證的限發,以往熱炒買房的現象受到抑制,非理性需求得到有效控制,這也從商品房銷售數據上得以反映。可以說,擠出投資、投機需求后的市場,增幅以平穩下降的態勢回落,規避了更多市場過熱的風險。

2018年調控效果將進一步顯現

“信貸收緊”是2017年我國房地產市場的關鍵點。在去杠桿疊加金融監管趨嚴的大背景下,2017年,房地產行業的融資難度隨之大增。2017年1-11月,108家房企融資總額為10014億元,同比下降4%。事實上,這一數字并未反映出房企融資的真實困難程度,個別房企的高額融資拉高了整體水平。比如2017年1-11月,恒大和陽光城分別融得資金1724億元和1036億元,創下單個房企歷年融資規模新高。如剔除上述情況,2017年前11個月的房企融資總額則為7254億元,較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。

在傳統融資渠道受限的情況下,房企開始尋找其他融資方式。目前來看,行業融資結構正在被資產證券化改變。2015年時,資產證券化僅占房企融資總額的0.3%;2017年前11個月,這一數字已提升至4.2%。在房企大力發展租賃業務的趨勢下,未來資產證券化的比例還將進一步提升。

最重要的是,“房住不炒、租購并舉”預示著我國房地產市場格局真的要變了。

2017年以來,租售并舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地。比如三亞等城市,取得不動產登記證后5年才可以上市,這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時間,杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示,今后五年本市將完成25萬套共有產權住房供地,通過增加中小套型住房供應,合理制定價格,有效推動本市住房價格平穩健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”,房地產回歸平穩。

可以預見,租賃市場發展將成為2018年住房制度改革的核心內容,未來相關配套政策,比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化并出臺。與此同時,2018年房地產短期調控不會放松,同時長效機制建設加快,調控效果將進一步顯現。

□周子勛(財經評論人)