長(zhǎng)效機(jī)制

針對(duì)性操作性更強(qiáng)，需要多方面共同發(fā)力

對(duì)于“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，我們多年來一直在講，但市場(chǎng)仍然不盡如人意。

任興洲認(rèn)為，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段有關(guān)系：改革開放以來，特別是1998年全面推進(jìn)住房制度改革以來，與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城市化快速推進(jìn)相伴隨，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房需求與供給矛盾較大，商品房市場(chǎng)、保障房制度都在不斷探索中。而到了現(xiàn)階段，一方面，住房市場(chǎng)供給與需求發(fā)生了明顯變化，城鎮(zhèn)居民住房絕對(duì)短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，經(jīng)過大體測(cè)算，到2013年前后，就總量而言，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶已經(jīng)實(shí)現(xiàn)戶均一套房，有些城市已經(jīng)超過戶均一套的水平，供需趨向平衡；另一方面，經(jīng)過多年分析研究，我們對(duì)符合國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)和規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握也比以前清晰了。“在這種情況下，已經(jīng)具備了制定和完善長(zhǎng)效機(jī)制的條件。另外，實(shí)踐證明，光運(yùn)用短期政策不能解決房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展問題，必須長(zhǎng)短結(jié)合，著力建立長(zhǎng)效機(jī)制”。

“多年來，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制也一直在研究和推進(jìn)中。”任興洲認(rèn)為，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的房地產(chǎn)政策措施的針對(duì)性和可操作性進(jìn)一步提高，如“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房”，就是既注重抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，又支持自住型的住房需求；“落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)”，就考慮到了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一億新市民落戶城市后的住房建設(shè)用地問題。同時(shí)，針對(duì)不同城市市場(chǎng)分化的狀況，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”。這些政策實(shí)施后，將通過有效增加供給，緩解熱點(diǎn)城市的住房供需矛盾，也有利于從更寬廣的視角解決特大城市的住房問題，打破行政區(qū)劃局限，在更大的區(qū)域范圍內(nèi)合理配置資源，引導(dǎo)人口合理流動(dòng)。

與短期調(diào)控不同，長(zhǎng)效機(jī)制需要在更長(zhǎng)時(shí)期發(fā)揮作用。劉洪玉分析，以稅收機(jī)制為例，過去調(diào)控時(shí)，常把各種稅的稅率和征管規(guī)則調(diào)來調(diào)去，有時(shí)通過稅惠政策鼓勵(lì)買房，有時(shí)又通過增加稅負(fù)抑制買房。“稅收的長(zhǎng)效機(jī)制就是要把購(gòu)房者在不同情景下可能面臨的稅負(fù)一次性公之于眾，讓購(gòu)房者清晰知道，如果買房目的是住房投機(jī)、住房投資或住房消費(fèi)，將分別面臨什么樣的稅負(fù)，引導(dǎo)購(gòu)房行為。”

再比如，供地機(jī)制。劉洪玉說，一座城市在人口持續(xù)流入的情況下，如果土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，政府土地管理目標(biāo)又是嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)，則住房升值預(yù)期及升值預(yù)期驅(qū)動(dòng)下的住房投機(jī)難以避免，房?jī)r(jià)穩(wěn)定就難以實(shí)現(xiàn)。“如果政府土地政策的出發(fā)點(diǎn)能從被動(dòng)管理變?yōu)橹鲃?dòng)管理，將土地管理目標(biāo)定位為‘努力滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的空間需求’，積極拓展土地供應(yīng)來源、降低土地供給成本、透明土地供應(yīng)計(jì)劃、提高土地供給彈性，就有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。”

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長(zhǎng)效機(jī)制，需要在供地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破：土地制度上，要完善土地招拍掛配套制度；金融制度上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度；財(cái)稅制度上，要完善中央與地方分權(quán)的財(cái)稅體制。此外，還要深化戶籍制度改革，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，以釋放新市民群體的購(gòu)房需求。

明年目標(biāo)

既防止大起大落，又有效去庫(kù)存

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

“泡沫是資產(chǎn)價(jià)格背離其價(jià)值的一種現(xiàn)象，泡沫越大，價(jià)格和價(jià)值背離越嚴(yán)重，大起大落的可能性就越大。”根據(jù)劉洪玉的判斷，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫主要出現(xiàn)在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市。

“抑制泡沫、防止大起大落”應(yīng)如何界定呢？劉洪玉認(rèn)為，主要在于保持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定，“與同期GDP漲幅、人均可支配收入漲幅、通貨膨脹率相比，如果房?jī)r(jià)漲幅沒有超過三個(gè)數(shù)字中的最高值，就可認(rèn)為房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。”

“現(xiàn)階段推動(dòng)一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的因素尚未完全消除，實(shí)施限購(gòu)和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要。”任興洲說。

2016年，與一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲不同，不少三四線城市的庫(kù)存仍舊高企，“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過多問題”也被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中。

專家認(rèn)為，三四線城市庫(kù)存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶、定居并借此消化庫(kù)存；二是要適當(dāng)收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o，提高新建商品房項(xiàng)目的品質(zhì)，避免增加新的庫(kù)存壓力；三是通過改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機(jī)制，讓農(nóng)民在進(jìn)城時(shí)有更殷實(shí)的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)、在城市購(gòu)買住房的資金能力，而不是單純依靠財(cái)政補(bǔ)貼才能買得起房。