步入十月,樓市“秋意”漸濃,十一黃金周房地產成交表現不及預期,品牌房企降價促銷不斷,業主維權事件頻發,多地出現土地流拍,人們開始擔憂:地產“寒冬”真的不遠了么?

記者采訪了多位地產行業相關人士,以期通過他們的言論,解讀近期市場傳遞出的信號。

信號一:房企下調土地儲備量

某資深地產信托經理趙亮(化名)表示,近期走訪調研的房企都非常謹慎,對新拿地項目持觀望態度。一方面是由于目前土地價格較高,另一方面,各家房企一致認為,明年地產行業形勢不如今年,以如此高的價格去拿地,風險較大。

“之前激進拿地的房企,已開始戰略收縮。近期拿地較多的皆是國企背景或者已經偏保守的房企。”某大型信托公司地產信托經理周全(化名)告訴記者。

“不能說‘寒冬’已經到來,但至少房地產的‘春天’已經過去。”趙亮說,“最近走訪的幾家大房企,大家共同的感覺是今后一兩年地產市場不會太好,一些企業已經為‘過冬’做好準備。很多地產集團已經下調了明年的土地儲備量等指標,有些甚至取消了原來的拿地計劃。”

“土地儲備量的下調,表明今后兩年地產市場的供應量將大幅下降。”趙亮透露,“近幾年,居民的購房需求已被提前透支,加之樓市調控政策持續收緊,未來地產市場的需求也將有所下降。”

華創證券研究也表明,今年1-8月,全國土地流拍數量高達 890 宗,并且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應方面,9 月住宅類供地環比下降33%,同比下降43%。土地成交方面,9 月住宅類土地成交環比下降17%、同比下降26%。

信號二:融資規模銳減

同策研究院數據統計顯示,今年9月,40家典型上市房企融資總額為443.11億元,跌破“黑五月”最低值451.17億元,環比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%,再創2018年全年度歷史新低。

作為房企融資的重要渠道,信托融資規模也出現了大幅下降。周全告訴記者,“近期,房企土地融資項目銳減,反映了開發商新拿地、新開工項目的急劇下降。”

根據益信托數據顯示,2018年9月,房地產信托規模564.76億 ,而8月,這一數字為684.17億 ,9月集合信托投入房地產資金凈減少近120億元,環比下降17.5%。

而這一數據與幾個月前的地產信托“一枝獨秀”形成鮮明對比。信托業協會數據顯示,2018年2季度,信托資金配置到房地產領域的規模為25072.49億元,比一季度的23710.76億元增長了1361.73億元,其占信托資產的比重由10.99%提升到12.32%。上半年,房地產在新增信托資金配置領域中的地位不斷提升。

信號三:成交量持續下滑

克而瑞地產研究統計數據顯示,今年9月,51個典型城市成交量為3476萬平方米,環比下降了7%,其中二線城市成交下滑最為顯著。

10月雖然尚未結束,但從國慶期間的周度數據來看,成交情況也不容樂觀,31城環比大降近7成跌至歷史低位,同比也下降了27%。其中一線和三四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度,二線城市因前期需求透支和近期調控的不斷加碼,成交持續乏力,各城市成交量跌多漲少,已然出現了階段性的購買力“瓶頸”。

前三季度中國房地產企業銷售額TOP10。數據來源:克而瑞

信號四:融資門檻提高

“近段時間,公司地產信托業務風控較為嚴格,主要在做央企、國企之類的大品牌。”華東某信托公司相關人士告訴記者。

“今年以來,信托公司對地產業務非常謹慎,一些激進的房地產企業堅決不碰,哪怕這些房企的排名或經營業績靠前,也不可能碰。”趙亮告訴記者。“今年年中,信托公司提高了風控門檻,年初時,公司還在為房企百強提供融資,年中調整之后,基本上只做房企前50強了。”

從細分市場來說,某股份制銀行地方分行負責人李想(化名)告訴記者,對于三四線城市的地產項目,原來有些大型銀行還會給全國性大開發商的項目提供貸款,但近期大型銀行已經不做三四線城市的項目了。主要原因在于銀行擔心三四線城市棚改貨幣化暫停后,項目風險加大。此外,從統計數據可以看出,目前,三四線城市的房價有些回落,有些城市不只是漲幅的回落,房價已經在下跌了。

信號五:房企現金流緊張依舊

“對于一些頭部房企,個別銀行最近提高了貸款額度”,李想說,“這其實也從側面反映出,頭部房企的現金流十分緊張”。

趙亮表示,房企的融資利率去年在年化8%—9%之間,上半年基本維持在10%以內,從七、八月份開始,房企前50強在信托的融資成本已經突破10%,排名靠后的企業融資成本甚至可達15%。

隨著金融機構風控門檻的提高,房企融資渠道不斷收緊,很多銀行為了提高資金使用效率,上半年就已將貸款額度提前發放。此外,有證券機構測算數據顯示,在存續地產債中,2018年到期償付規模為1613億元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍。可以預計,下半年,房企的現金流將更為緊張。(張凌之)