上個月,北京二手房成交18096套。同比上漲67.5%;環比漲幅達32.3%。

是什么讓低迷了許久的二手房市場突然成交大增?這一個月的變化是否意味著樓市將再度高溫?記者連續多日調查發現,去年“3·17新政”以來二手房價格的持續下調,讓一些剛需結束了觀望;同時部分區小學入學政策的調整,也導致短期內“學區房”成交量有所上漲。但業內人士認為,北京二手房市場繼續升溫的后勁恐怕已經不足;后期伴隨著限房價、共有產權房項目的大批入市,剛需將在新房市場有更多選擇。

剛需入場

成交量創14個月來最高

朝陽區北苑中介經紀人趙成(化名)近來面臨一個尷尬的狀況:當購房人咨詢新街坊兩居室時,他只能很不好意思地回一句——抱歉,沒靠譜房源了。

二手房市場里,所謂“靠譜的房源”就是業主誠心出售、價格不虛高、也沒有抵押等亂七八糟事的房源。此前,新街坊兩室兩廳、80多平方米的戶型至少也會有三四套掛網出售。但昨天同類戶型僅有一套在售,報價510萬元。

從近期歷史成交記錄中最高的480萬元成交價便可看出,這套房就是“不靠譜房源”——業主不著急賣,所以報價稍高等市場回暖。這類房源難以成交,中介也很少會向購房人推薦。房源哪兒去了?我愛我家市場研究院統計顯示,2018年5月北京全市二手住宅共網簽18096套,創下了14個月以來的新高。

還有一組數據在印證剛需是上個月的主要購房人。來自我愛我家的統計數據顯示,自去年調控以來,公積金成為客戶選擇最多的貸款方式。我愛我家市場研究院院長胡景暉說,使用公積金購房的客戶基本是以自住需求為主,他們或是首次置業、或是賣一買一的改善置業,整體需求頗為剛性,投機的人很少。

劃片調整

影響“學區房”短期成交

“學區房”的影響依然關鍵。這也成為一些區二手房成交量大增的主要因素。

“今年買房還能上中關村一小;明年再買,就不一定能上了!”在海淀區,一名中介經紀人正試圖說服猶豫的購房人。

按照海淀區教委規定,自2019年1月1日起,該區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的,將不再對應一所學校,實施多校劃片。

東城區教委也明確,入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日后取得的家庭,自今年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片入學。

這些區入學政策的調整從根本上是為了打擊炒作和跟風搶購“學區房”,通過多項措施,嚴控以房擇校,讓“學區房”難以對應單一名校。有市場人士分析,學區房成交量增長是短期情況,未來新政實施后市場也會趨于穩定,此前價格高居不下的房源也有望降溫。

面向剛需

新房房源將大增

我愛我家研究院數據顯示,5月,本市二手房成交均價環比4月上漲了0.6%,漲幅較4月略微擴大了0.3個百分點,但絕對幅度并不大。與去年4月的最高點相比,5月二手房價格依然累計下降了17.6%。

對于剛需而言,雖然二手房成交量增加造成部分地區房源在售量減少,但在近期還可以在新房市場有其它選擇。按計劃,今年本市的限房價項目和共有產權房項目將大批入市,樓市調控的加法也將明顯發力。中原地產首席分析師張大偉預計,從本月開始將有大量限房價項目與共有產權房項目上市,“對剛需來說,在大量低價房源上市后,選擇余地也將增加”。