城市居民應(yīng)該租房還是買房，這是一個(gè)問題。自2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出 “發(fā)展住房租賃市場”以來，各地陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)租購并舉、培育發(fā)展住房租賃市場的政策。事實(shí)上，中國的住房供應(yīng)體系在租與售之間經(jīng)歷過幾次變動(dòng)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房地產(chǎn)市場交易被禁止，城市居民絕大多數(shù)租賃公房。改革開放后，隨著住房商品化推進(jìn)，形成了“全民買房”的格局，租房市場發(fā)展嚴(yán)重滯后，成為住房供應(yīng)體系的一個(gè)明顯短板。2015年 “發(fā)展住房租賃市場”的提法，正是為了補(bǔ)齊這塊短板。

1993-2010年德國私有住房補(bǔ)貼支出（單位：10億歐元）

從以上歷史看，發(fā)展健康的住房租賃體系，需要避免矯枉過正。而從海外經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)展住房租賃市場與提升住房自有率同樣并不矛盾。

比如，德國有比較發(fā)達(dá)的住房租賃市場，約50%人口住在租賃住房中，其住房租賃法律和管理經(jīng)驗(yàn)等值得關(guān)注。但如果對德國的住房制度有全面了解，就會(huì)知道，德國并非只鼓勵(lì)租房，也同樣扶持買房。雖然德國的住房自有率比不少發(fā)達(dá)國家低，但該國的住房自有率也從20世紀(jì)50年代的27%提高到了80年代的40%，再到2013年的53%。

筆者認(rèn)為，在租賃住房和擁有住房上，德國持有不偏不倚的“權(quán)屬中立”政策取向，不強(qiáng)調(diào)特定權(quán)屬型態(tài)（租房或買房），這值得當(dāng)下中國參考和借鑒。

不強(qiáng)調(diào)特定權(quán)屬型態(tài)的住房政策

德國的住房制度有以下特征：

• 　　第一，私人租賃部門很大。相比其他歐洲國家，德國的私有自住住房部門比較小。
• 　　第二，社會(huì)住房項(xiàng)目為租賃住房和私人自住住房提供直接的補(bǔ)貼。
• 　　第三，稅收政策總體上鼓勵(lì)住房投資，在權(quán)屬型態(tài)（買房或租房）上只有些微差異。這種不強(qiáng)調(diào)特定權(quán)屬型態(tài)（租房或買房）、在租賃住房和擁有住房上不偏不倚的政策取向被稱為“權(quán)屬中立”（tenure neutral）。

總體上，學(xué)術(shù)界對德國住房政策為權(quán)屬中立的看法是比較一致的。英國倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院資深房地產(chǎn)研究學(xué)者Christine Whitehead教授曾指出，除了1997-2005年間政府引入自用住房補(bǔ)貼政策外，德國的住房政策總體上是權(quán)屬中立的，對買房還是租房沒有特別的偏好。這意味著，德國的住房政策對租房和買房的態(tài)度總體是一碗水端平，既不偏向買房，也不偏向租房；而在1997-2005年間還有點(diǎn)偏向買房。

如今在中國的政策研究者中，有種“德國鼓勵(lì)租房、不鼓勵(lì)甚至是限制買房”的說法，這不符合德國的歷史與現(xiàn)實(shí)。通過實(shí)施私有住房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)居民通過購買或建造住房的方式獲得私有住房，是德國自二戰(zhàn)以來的逾半個(gè)世紀(jì)的政策。