一線城市房價時隔31個月首現負增長 或影響二三線城市 樓市調控將向三四線城市深入

近日,國家統計局發布2018年1月70個大中城市商品住宅銷售價格統計數據。數據顯示,在分類調控、因城施策的房地產市場調控政策持續作用下,1月70個大中城市中,15個熱點城市新建商品住宅銷售價格保持穩定,其中11個城市價格低于上年同期水平。

業內人士表示,70城市房價明顯分化,今年北京等一線城市房價將繼續同比下調。同時,樓市調控政策將向三四線城市深入,抑制市場過熱。

一線城市房價同比由漲轉降

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,2018年1月商品住宅銷售價格穩中有降。從環比看,有七個城市新建商品住宅銷售價格下降,降幅在0.1至0.4個百分點之間;深圳、杭州和福州三個城市持平。從同比看,北京、天津、上海、南京、無錫等11個城市新建商品住宅銷售價格低于上年同期水平,降幅在0.1至3.4個百分點之間。

具體來看,在強調控下,深圳同比下調幅度最大,高達3.4%,無錫、福州分別同比下調2.7%、2.3%,南京同比下調2%,北京、成都分別同比下調1.2%和1.3%,杭州、鄭州同比下調1%,合肥同比下調0.3%,上海同比下調0.2%,天津同比下調0.1%。

值得一提的是,這是時隔31個月后,70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格同比轉為下降,二手住宅銷售價格降幅比上月擴大0.2個百分點。

此外,易居研究院數據顯示,1月一二三線城市新建商品住宅價格指數同比增幅分別為-0.3%、4.9%和6.5%。相比2017年12月的0.6%、5.1%和6.9%,一線城市表現由正轉負,二線城市和三線城市均表現為收窄。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,全國70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增幅為-0.3%,結束長達31個月的持續性上漲。

“一線城市的數據不光有慣性,也有影響力。”嚴躍進認為,一線城市作為領頭羊,具有很強的信號意義。歷史數據顯示,往往是一線城市先跌,二線和三線跟著下跌。反彈亦然,一線城市終結下跌態勢,然后二三線城市止跌反彈。

三四線去庫存和抑過熱并行

從環比來看,1月仍有52個城市環比上漲。其中,大連、貴陽等六地環比漲幅超1%。具體來看,大連環比上漲1.6%,昆明環比上漲1.4%,襄陽環比上漲1.2%,遵義環比上漲1.1%,貴陽、煙臺環比上漲1%。

中原地產首席分析師張大偉認為,樓市表現與城市調控政策力度同向。調控力度大的城市房價漲幅緩,調控力度最大的城市出現同比下調。

張大偉表示,部分二三線城市房價依然上漲的主要原因是調控政策分化。從全國看,除了15個核心熱點城市外,其他城市雖然也密集發布調控政策,但整體相對較寬松,對市場抑制作用弱,大部分城市依然以去庫存為主。

從不同城市看,2017年10月之前,二三線城市限價政策嚴格,去年11月至12月,部分項目沖刺年末銷售任務,入市供應量有所上漲。特別是前期部分二三線城市供應少,入市增加提升市場活躍度,這也是二三線城市房價出現微漲的主要原因之一。不過從整體看,漲幅明顯收窄。

張大偉表示,春節前全國房地產市場調控政策密集發布。截至目前,2018年全國房地產調控政策發布超過40個城市與部門,發布政策內容超過50次。2018年樓市調控政策繼續向三四線城市蔓延,去庫存和抑過熱將并行。

日前,山東省淄博市建立了房地產市場調控聯席會議制度,并發文要求,淄博新區部分區域實施限房價、限轉讓措施,且淄博新區范圍內房地產用地出讓,要對購地資金實施審查。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格,并在一定時間內禁止參加土地招拍掛。

遼寧近日發布《2018年住房制度改革和房地產工作要點》指出,2018年,各市要將縣城商品住宅庫存去化周期調整到22個月以下;繼續推行實物保障與租賃補貼并舉的保障模式;堅持增加實物房源與房地產去庫存相結合,發放租賃補貼與發展住房租賃市場相結合。

山西省大同市發布《大同市房地產去庫存實施細則》,要求加強房地產用地供應管控。新規要求,各縣要結合“十三五”城鎮住房發展規劃,科學確定商品住房及其他房地產用地的供應總量和結構,合理控制用地供應規模、布局和節奏。商品房庫存消化周期過長或在建房地產開發項目規模過大的縣,應在每年年初制定土地供應計劃時減少或暫停向房地產項目供地。

今年房價料穩中有降局部上漲

交通銀行金融研究中心夏丹指出,2018年1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同環比漲幅均有所縮窄,主要緣于季節性因素和融資環境的收緊。接下來房價可能呈現總體穩中有降、重點區域局部上漲的格局,去通道力度加大對房地產行業的影響將持續發酵。

夏丹認為,今年春節較晚,該影響將在2月持續。住房按揭貸款環境繼續收緊。盡管新年伊始銀行新的信貸額度釋放,去年末排隊等候的房貸需求和新的申請相對能得到一定滿足,但在控制信貸規模和業務結構的嚴監管要求下,住房按揭貸款投放額度仍然受限。房貸利率方面則略有上浮,預計后續還將繼續上漲。

數據顯示,1月全國首套房貸款平均利率為5.43%,即基準利率1.11倍,較上月上升了0.05個百分點,一年來累計增長近1個百分點。2月工農中建上調了廣州首套房貸利率至1.1倍,后續其他地區銀行房貸定價也有上調的可能。

“違規資金涌入樓市通道被堵,從源頭遏制住了樓市炒作之風。”夏丹說。

2018年以來,多個監管部門共同推進房地產領域去杠桿、去通道,嚴控銀行信貸和信托資金違規進入樓市。近期銀行對居民和房企違規加杠桿的產品正被集中清理,一些信托機構的房地產非標業務也已暫停。清理非標業務才剛開始,其范圍或將繼續擴大。

夏丹認為,房價總體穩中有降的格局可能持續,但部分重點二三線城市商品房價格后續有局部上漲的可能。近期不少地方通過放寬落戶條件和提供安置補貼的方式吸引人才,定向放松了住房限購政策,其中大多數城市如武漢、南京等二線省會城市,更多著眼于在長期內儲備高學歷、高技能人才,增強城市核心競爭力和人口吸附能力,完成城市化目標。

“2018年將是房地產長效機制建立的關鍵年份,在2017年調控基礎上,2018年建立房地產平穩健康發展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。同時,必須降低房地產的投資屬性,回歸居住屬性。”張大偉說。