“五限”政策壓頂 調(diào)控持續(xù)擴圍

樓市四季度或整體進入降溫周期

近日,國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷深入,70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。但需注意的是,北京、南京、無錫、杭州、合肥、福州、鄭州等多個熱點城市首現(xiàn)同比下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士認為,經(jīng)過1年連續(xù)的調(diào)控措施,房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫,市場逐漸進入低谷徘徊,預計后續(xù)市場將進入降溫周期。

退潮 房地產(chǎn)市場告別暴漲

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,10月份房價漲幅出現(xiàn)下調(diào)。從環(huán)比看,南京、鄭州、武漢、深圳下調(diào)0.1%,北京、廈門、濟南、廣州下調(diào)0.2%,無錫下調(diào)0.3%。從同比看,北京下調(diào)0.2%,上海、無錫下調(diào)0.3%,鄭州、合肥下調(diào)0.5%和0.6%,杭州下調(diào)0.9%,南京、福州下調(diào)1.1%,成都、深圳下調(diào)幅度分別達1.3%和3.3%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,新一輪調(diào)控一年多來,各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點城市的投資投機需求。隨著部分城市房價同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢,70城房價同比增幅上漲空間已經(jīng)不大,未來會繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢。

“2016年以來,首次出現(xiàn)10個熱點城市房價同比齊跌的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,9月時,僅上海、深圳、成都3城出現(xiàn)同比下調(diào)現(xiàn)象。樓市嚴格調(diào)控的影響下,核心熱點城市的買房高峰正逐漸退潮。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落。

據(jù)國家統(tǒng)計局測算,一線城市新建商品住宅同比漲幅連續(xù)13個月回落,10月下調(diào)0.5%;二線城市同比漲幅連續(xù)11個月回落,10月下調(diào)1%;三線城市則連續(xù)3個月回落,10月下調(diào)0.7%。

二手住宅價格同樣降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示,一線城市二手住宅價格同比漲幅連續(xù)13個月下滑,10月回落0.7%;二線城市方面,連續(xù)9個月下調(diào),10月回落0.7%;三線城市連續(xù)3個月下調(diào),10月回落0.3%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,與9月相比,70個大中城市中,二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量為20個,下跌數(shù)量增加了7個。總體看,近幾個月,二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量持續(xù)增加,明確反映出全國主要城市樓市降溫的總趨勢。

持續(xù) 調(diào)控向二三四線深入

值得注意的是,張大偉表示,熱點城市在9月全面下行后,個別城市出現(xiàn)回調(diào),天津、上海、成都出現(xiàn)了環(huán)比上漲,漲幅分別為0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中,多達50個城市出現(xiàn)環(huán)比上調(diào)現(xiàn)象,較9月增加4個。其中,哈爾濱環(huán)比漲幅高達1.7%,呼和浩特、南充環(huán)比上漲0.9%,岳陽環(huán)比上漲0.8%,太原、大連、成都、西安、北海、瀘州、遵義環(huán)比漲幅均達0.7%。

張大偉指出,雖然此前漲幅過大的部分城市已因調(diào)控有所抑制,但從根本來說,部分熱點城市依然是購房熱點對象。這也是近期成都、南京均開啟搖號政策的主要原因。

16日,成都市房管局發(fā)布通知,要求全市新取得預售許可或現(xiàn)售備案的商品住房,開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。其中要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前,應當制定購房登記規(guī)則,不得設(shè)置僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機構(gòu)內(nèi)部、全款支付等部分購房人的登記條件,不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人保持一致。登記時間不得少于3日。

“因此,房地產(chǎn)調(diào)控力度將繼續(xù)向熱點的二三四線深入。”張大偉說。

事實上,11月開始,包括山東等省份的三四線城市全面加碼調(diào)控,全國多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。菏澤規(guī)定主城區(qū)和成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易,非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年;東營規(guī)定中心城新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易。其他縣區(qū)、東營港開發(fā)區(qū)可依法適時開展限購、限貸、限制轉(zhuǎn)讓等措施;聊城規(guī)定在市城區(qū)(東昌府區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和度假區(qū))范圍內(nèi)新建商品住房和二手住房本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易,非本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書須滿3年。

收緊 四季度樓市面臨全面圍剿

雖然部分城市熱度依然不減,但隨著政策不斷收緊,資金收縮的背景下,四季度樓市或迎下滑。

事實上,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1至10月份,全國商品房銷售面積13億平方米,同比增長8.2%,增幅回落2.1%。商品房銷售額102990億元,增長12.6%,增速回落2%,其中,住宅銷售額增長9.6%。

張大偉表示,1至10月市場成交面積同比漲幅僅8.2%,這是自2016年初22個月以來,房地產(chǎn)成交漲幅首次跌入10%以內(nèi)。

同時,上海易居研究院發(fā)布報告顯示,今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬平方米,與去年的32948萬平方米相比,下降3.7%。

“金九銀十生變,出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢。”易居研究院研究員王夢雯表示,與去年的金九銀十相比,今年的金九銀十顯得成色不足。分地區(qū)來看,東部地區(qū)和西部地區(qū)商品房成交面積增幅出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢,分別下降9.0%和2.0%。

除此以外,資金對后期市場抑制更為明顯。近日央行公布的10月金融數(shù)據(jù)顯示,10月,住戶部門長期貸款新增3710億元,相比9月的4800億元減少超過千億元,這也是最近2年來第一次單月住戶長期貸款增加低于4000億元。

企業(yè)到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%。數(shù)據(jù)顯示,1至10月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元,同比增長7.4%,增速比1至9月份回落0.6%。其中,國內(nèi)貸款20798億元,增長20.2%;利用外資125億元,增長1.6%;自籌資金41086億元,增長0.8%;個人按揭貸款19586億元,下降1.0%。

同時,以消費貸款為主的居民短期貸款方面,因消費貸、首付貸等貸款的嚴控,從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元,出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。

CRIC房地產(chǎn)研究院研究員楊科偉說,M2再次刷新歷史低值,同比增速僅為8.8%,主要因為政府加強了金融監(jiān)管,去杠桿效果顯著;此外,信貸規(guī)模也得到了有效控制,10月人民幣貸款增加了6632億元,不足1至9月月均水平。而消費貸表明前期樓市調(diào)控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現(xiàn),預計未來在貨幣供給和信貸層面仍不會放松。

王夢雯表示,一般來看,當企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時,預示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道。而當前,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅在9月份與企業(yè)到位資金同比增幅出現(xiàn)重合后,10月份進一步上升至企業(yè)到位資金同比增幅上方0.4個百分點。說明資金趨緊環(huán)境中,銷售下行加劇了房企的資金壓力,開發(fā)商資金面出現(xiàn)變盤。

業(yè)內(nèi)人士指出,從目前來看政策放松難度較大,與此同時,年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力,多重抑制下,年末樓市或整體進入降溫通道。(記者 梁倩)