經歷連續(xù)數月低迷,深圳樓市去年末現翹尾行情。業(yè)內人士認為,除樓市進入底部、年底推盤節(jié)奏加快等因素外,對2018年1月新政實施和房貸繼續(xù)收緊的擔憂推動剛需客趕在年末“上車”。

“購房者擔心明年房貸利率上行,尤其是在新政施行后,把網簽價格和評估價格最低值作為銀行貸款基數,將造成稅額增加或銀行貸款減少。2018年變化太大,要買最好趁早。”一位房產中介機構人士說。業(yè)內人士表示,伴隨銀行房貸收緊,“高評高貸”漸難成行。在這種情況下,銀行評估值或網簽價格差距大大縮小,新政影響被夸大,不排除部分中介以此慫恿購房者加快網簽。

分析人士說,年底這波小反彈不會帶來深圳樓市成交量和價格大幅震蕩。

翹尾行情

“這一個多月來成交量明顯加大,2017年12月19日南山住宅一天成交幾十套。這段時間密集成交,成交均價一下子拉高不少。”深圳南山一位房產中介機構人士表示。

多位中介機構人士說,從2017年11月底開始,一二手房成交量回暖。中原地產最新數據統(tǒng)計顯示,12月18日至24日深圳新房成交環(huán)比上升6.9%,二手住宅成交環(huán)比上升17.3%。2017年11月深圳二手住宅成交首次出現較大幅度反彈,共成交5606套,環(huán)比上升25%;成交均價57586元,環(huán)比微漲0.2%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析,深圳房地產市場成交量已到歷史底部,成交量回暖基本符合預期。年底開發(fā)商推盤節(jié)奏加快會帶來交易規(guī)模上升,所以年底出現了翹尾行情。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示,今年深圳成交均價不論從環(huán)比、同比看,在全國均領跌。

剛需客“上車”

“不少購房者擔心明年房貸利率會上行。另外,‘新政’有可能很快施行。屆時網簽價格和評估價格最低值將作為銀行貸款基數。很多客戶想在‘新政’實施前盡快做貸款審核。”一位房地產中介機構人士說。

這位人士所說的“新政”指的是,住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀監(jiān)會近期發(fā)布的《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》要求,各地房產管理部門向相關銀行業(yè)金融機構提供新建商品房、二手房網簽備案合同及住房套數等信息的實時查詢服務,銀行業(yè)金融機構在辦理個人住房貸款業(yè)務時,要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據,并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

“一般國土局計稅是以網簽價格為依據,銀行批房貸則是看評估價,但深圳評估價都會較網簽價格高出不少。‘新政’目的就是將這兩個價格統(tǒng)一,從而遏制高評高貸。”一位房地產市場人士分析。

如果堅持做“高評”,銀行貸款是多了,但稅費相應增多。深圳某房地產中介機構人士說:“如果不做高評,首付壓力就會加重。如果要買,最好趕今年這趟‘末班車’。”

對房貸繼續(xù)收緊的擔憂使一些剛需客趕在年末下手。今年以來,銀行房貸額度趨緊及銀行貸款利率持續(xù)上調態(tài)勢明顯。

“‘新政’有利于遏制通過高評高貸加杠桿行為。銀行房貸逐步收緊,高評高貸越來越難做,高評幅度不斷收窄。在這種情況下,銀行評估值或網簽價格差距大大縮小。”李宇嘉表示,“目前,這個政策被中介機構放大。樓市成交量處于低位,部分中介機構故意夸大政策影響,導致很多需求搶先入市。”

深圳中原研究中心研究員表示,樓市調控將會是持續(xù)的、長期的,去杠桿化是重點。銀行一般是年首額度寬松,年尾額度緊張,可能年初會有適度緩解。

鏈家研究院發(fā)布報告顯示,2017年前11月新建商品住宅銷售面積同比增加5.4%,銷售金額同比增長9.9%,三四線城市集中發(fā)力是2017年全國新房市場主要推動力,一線城市和絕大部分二線城市新房交易量較去年明顯下滑。2017年全國二手房銷售額比去年下降13.3%,主要是由于一二線城市樓市受調控影響。(張曉琪)