激進擴張資金鏈承壓

房企集中還債期臨近 2018或成關鍵年

近日,昔日“地王”,南京京奧港未來墅被曝已停工,原因是拖欠施工方工程款超2000萬元。與此同時,該項目一筆34億元融資即將到期,京奧港資金鏈出現風險。

對此,業內人士表示,近年來房企不計成本拍高價地、激進擴張,負債大幅增加。但隨著房地產調控的加深,房企融資難度加大,融資成本大幅上升,令房企的資金鏈深度承壓,一旦銷售狀況不理想,企業周轉能力受阻,償債能力將會失控。

京奧港并不是唯一面臨困難的“地王”。中原地產數據顯示,2016年以來50宗高價地中,因資金壓力,有32宗地塊產權在拿地后出現了變動,占比高達64%。日前,北京總價第三高地塊——豐臺地王在拍地后正經歷股權的第三次變動。

中原地產首席分析師張大偉表示,近兩年來,房企積極搶地,對市場過度樂觀。但在限價下,高價地項目入市難度高,特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地,恰好分布在調控最嚴格的15個核心熱點城市。所以整體看,高價地面臨市場與政策雙風險。

而對于房企激進擴張的深層原因,一名業內人士表示,近兩年來一些中型房企不計成本大量購地、高杠桿并購、激進擴張,是為防止被大房企吞并,增加企業規模。根據wind數據顯示,2014年7月至2017年7月,境內房地產企業并購案發生972宗,涉及并購金額高達1.17萬億元。以擴張著稱的陽光城為例,其年報顯示,2016年,陽光城新增計容建面977.8萬平方米,其中85.5%來自并購。

“出于生存考慮,房企激進做大企業規模,而這些企業資金往往是高成本、高杠桿。”上述人士說。中國住房報告課題組成員劉偉也表示,房地產行業是典型的高負債行業,今年市場資金面整體偏緊,中小型房企資金獲得難度增加,帶來了資金成本大幅上升,一旦銷售狀況不理想,企業周轉能力受阻,償債能力將會失控,風險積聚。

WIND統計數據顯示,截至2017年9月,房地產板塊資產負債率為79.3%,較6月末上升0.8個百分點,較2016年底上升2.24個百分點,再創近年新高;凈負債率方面,凈負債率達到113.3%,較6月末上升7.8個百分點。中信建投證券報告顯示,中型房企短債壓力和凈負債率分別達93%和143%,較去年提升28個百分點和35個百分點,加杠桿更為突出。

事實上,2018年迎房企集中還債期,報告顯示,獲得穆迪評級的52家房企中,39家房企面臨債券到期或達到可回售期限,金額達392億美元。其中,恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元,富力面臨38.95億美元,綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

對此,一位房企人士坦言,2018年對于房企來說極為重要,市場回暖,資金鏈緩沖,企業將大步前進,但也有可能的是,調控繼續緊縮,房企資金鏈難以承受,只能從頭再來。

中國社會科學院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示,在目前房企總體負債率高企,資金集中兌付壓力加大的背景下,樓市大幅波動會影響企業資金鏈安全,進而影響金融機構,因此,應加大對資金投向的管控,促進房企降低高杠桿資金占比。(記者 梁倩 吳黎華 楊紹功)