近期,北京、廣州、沈陽等多地接連推出新一輪樓市調控措施,進一步遏制投機型需求,突出房屋居住屬性,強調保障和改善民生。在樓市即將步入“金九銀十”銷售旺季的背景下,調控政策未來的走向就成為海內外關注的焦點。專家指出,近年來樓市伴隨中國經濟快速發展的同時,也出現了房價上漲過快、投資屬性突出、金融風險增大等諸多問題。因此,加快形成促進房地產市場健康發展的長效機制,不僅是中國經濟平穩轉型的必要條件,同時也是未來各地樓市調控措施的真正航向。

房價“上天”不可持續

樹不能長到天上,房地產價格也一樣。通常,房地產的居住屬性決定了其會隨著經濟發展與城鎮化進程而興旺。但是,如果房屋在投資屬性的主導之下上漲過快、漲幅過大,久而久之就會帶來各種各樣的風險和隱患。

上海證券研究所首席宏觀分析師胡月曉撰文指出,中國房地產市場的矛盾主要在兩方面:一是投機性比重過高,二是高房價大大擠壓了其他行業。交通銀行首席經濟學家連平認為,房地產庫存總量仍在高位、相關部門杠桿率水平提升較快,加之房地產行業抗風險能力整體較弱,房地產泡沫風險仍需警惕。

“從美、日等國的經驗來看,經濟危機的背后都有房地產泡沫破滅的影子。在中國,房地產市場經過20多年的快速發展,很多區域樓盤價格已經非常之高,對民眾生活質量與企業經營成本的影響也很大。因此,無論是客觀規律還是主觀需要,都決定了房價不可能無限上漲。”北京科技大學管理學院經濟貿易系教授何維達對本報記者表示。

如今,在調控政策之下,樓市開始回歸理性。國家統計局數據顯示,截至2017年6月,在國內70個大中城市中,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落,二手住宅價格同比平均漲幅也連續5個月出現回落。

調控著眼根本問題

仔細觀察不難發現,如今各地推出的樓市調控政策不僅更細更實,而且調控日益觸及樓市自身存在的深層問題。

例如,為限制炒房空間,福州市要求各房地產開發企業按照經營性土地出讓合同約定的開、竣工時限要求加快商品房項目開發建設,商品房項目要在售樓部醒目位置公示預售房源的位置、面積、單價、總價等信息,不得捂盤惜售、囤積房源。

“目前,中央和地方層面都出臺了很多調控政策。這些政策中有很多旨在抑制房價過快上漲,直觀上看化解風險的短期意義較為明顯。但與以往不同的是,這些調控政策更加注重樓市存在的根本性問題,為探索建立長效機制提供著前期鋪墊、探索著經驗基礎。”何維達說。

分析人士指出,“房子是用來住的,不是用來炒的”其實質是在強調房屋的投資屬性不能凌駕于居住屬性。因此,未來中國樓市調控政策應該繼續以促進房屋回歸居住屬性為著眼點,以建成長效機制為最終目的,調動存量資源,糾正資源錯配,提高存量資源利用效率。

長效機制正在確立

不久前,北京市針對共有產權住房管理暫行辦法面向社會征求意見,就被視作本輪樓市調控邁向長效機制的又一最新步伐。

“北京推出了共有產權住房,對于完善住房保障體系、完善住房制度,建立房地產調控長效機制,支持中端購房,抑制投機,促進公平,具有重大意義?！北本┓康禺a協會秘書長陳志表示,該政策對于未來北京樓市平穩健康發展將產生積極影響。

與此同時,對于下一階段房地產政策的走向,中國人民銀行在《中國區域金融運行報告(2017)》中也給出了4個重點:一是建立健全房地產市場健康發展長效機制。將城鎮戶籍人口與公益及建設用地指標掛鉤,提高土地在全國范圍內的集約利用。二是提高中小城市吸引力,形成優勢產業支撐、快速軌道交通連接、優質公共服務供給、包容性強、綠色低碳的城市網絡。三是加強住房金融宏觀審慎管理,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。四是積極發展長期公共租賃住房,穩定和規范住房租賃關系。

何維達表示:“未來的長效機制必將是一系列政策和制度設計的‘組合拳’,如加大熱點城市土地供給、以財稅手段提升房屋持有成本、完善產權制度體系設計、從源頭上調整優化收入分配結構、提升特色小鎮人口吸引力等。因此,分析樓市調控政策走向不能急躁短視,而是需要從長效機制這一最終目標出發?！?/p>