近期房地產市場調控持續收緊。隨著濟南、重慶、深圳等城市調控升級,部分區域有望迎來房價拐點。統計局數據顯示,一線城市新建商品住宅價格環比持平,二三線城市漲幅回落。業內專家認為,樓市或進入下行周期,未來成交量下降成大概率事件。

各地調控不斷升級

深圳市規劃國土委日前在關于《商品住房和商務公寓預現售價格管理操作細則》中明確指出,擬申請預售項目屬首次申請預售的,其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價,周邊無同類在售項目參考的,可參照周邊同類二手房價格。

針對部分樓盤捂盤惜售、擅自漲價,重慶市國土房管局日前下發《關于加強主城區商品房項目預售方案管理的通知》,要求嚴格執行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規定。

在調控不斷升級的影響下,各地樓市出現一定程度回調。從去年12月的情況看,15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來,政策效果明顯,房價趨穩回落。其中,12個城市12月份新建商品住宅價格環比下降,降幅在0.1至0.4個百分點之間;兩個城市環比持平;廣州市環比上漲0.7%,但已連續三個月漲幅回落。

今年1月份北京樓市明顯降溫。據偉業我愛我家集團市場研究院統計,1月上半月,北京全市二手住宅網簽量為6050套,環比2016年12月下半月下降35.5%;與2016年12月上半月相比下降30.7%;與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。上半月北京二手住宅交易環比、同比數據出現大幅下滑。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,與2016年1月上半月超過1萬套的交易量相比,2017年1月上半月6000余套的交易量明顯偏低,去年的高熱度已然不再。2017年北京二手住宅市場可以說是開門遇冷,在目前從緊的樓市政策下,交易量回落將持續。

胡景暉認為,由于信貸收緊,二套及非普通住宅商業貸款首付比例大幅提高,北京二手市場急速剎車,交易量迅速下滑。市場心態從恐慌逐漸變為冷靜,購房者從著急入市逐漸轉為觀望等待。中央經濟工作會議明確了2017年樓市政策基調。在此背景下,2017年樓市政策不可能松動,且有進一步加碼的可能性。市場預期將進一步走低,交易量也將進一步下滑。

日前中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布的大數據房價指數顯示,北京房價近5年總體上漲188.46%。

房價上漲存多方面原因,調控需從供需兩端同時入手。此前國土部表示,要根據供需形勢因城因地施策,對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應。北京市副市長陳剛稱,北京目前于樓市調控政策方面不會加碼,會根據房地產市場運作情況微調政策。今年北京市樓市調控目標是保持平穩健康發展,價格環比不增長。

國家統計局局長寧吉喆此前表示,房地產市場調控要看兩方面,一方面要對房價過快上漲、房地產炒作堅決控制;另一方面,也要關注房地產分化現象。業內人士表示,房地產調控不僅是在城市間不能一刀切,甚至在同一個城市也要針對不同的區做出規劃。

今年樓市告別高增長

國家統計局數據顯示,2016年商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%,增速比1-11月份回落1.8個百分點。2016年全國房地產開發投資102581億元,比上年名義增長6.9%,增速比1-11月份提高0.4個百分點。

對于2017年的狀況,克爾瑞研究中心研究員楊科偉表示,預計商品房銷售面積高位滑落,總體保持在13億平方米水平,增速將由正轉負。對銷售貢獻最大的一線和熱點二三線城市遭受供應不足以及政策調控的“雙面夾擊”;此外,就需求端來說,2016年銷售創下歷史新高,存在大量需求提前釋放和過度透支;政策面將是去庫存與調控并存,因此總量會維持相對高位。就當前情況而言,熱點城市房價增速確有降溫之勢,但大跌幾無可能,2017年成交金額以穩為主。

中原地產首席分析師張大偉認為,2017年一二線熱點城市成交量將受政策限制而出現同比大幅回落,三四線城市雖然有去庫存政策利好,但市場基本面難以支撐高增長,銷量同樣將出現回落。整體來看,全國住宅成交量將恢復到2015年水平。由于庫存仍在高位,新開工預計也將出現負增長。全國樓市告別高增長,回到相對平穩水平。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌預計,2017年房地產市場將溫和調整,投資增速可能會從2016年的6.6%下降至1%,區域分化或繼續。

民生證券高級宏觀研究員朱振鑫表示,房地產投資下滑有一定時滯,需求仍對生產有所支撐。調控前,房價高速增長導致的房地產銷售回升帶動地產投資回升。調控后,銷售已率先下滑,但銷售到投資有一定的傳導時滯,房地產開發商會降低新房價格以穩定銷售回款維持現金流,地方政府也會適度擴大土地供應以彌補地價下降的影響。雖然地產銷售已現回落,但投資傳導的時滯使得房地產投資下滑并不會立竿見影。