據報道,去年拿地支出前15名房企中,由央企和國企組成的“國家隊”占據8席;16個拿地總額超百億巨無霸項目中,有9家花落“國字頭”。2010年國資委曾發布公文,要求多數央企退出房地產業,當時被板子打中的央企多達78家。時近7年,央企并沒有在樓市偃旗息鼓,反而似乎愈發活躍。

央企“退房令”為何失靈?到底是“退房令”有問題,還是監管部門缺乏有效的監管手段,導致監管失靈?當年央企大舉進軍房地產市場,是在房地產市場十分火熱、暴利橫行的情況下發生的,是企業經營業務拓展的需要。雖然多數企業不是主業,但獲得的利益和產生的效益比主業還要好,因此不能輕易放棄。而國資委在很短時間內出臺“退房令”,主要是為了適應房地產市場調控的需要,效果會是如何,當初可能就沒考慮那么多了。

“退房令”出臺以后,國資委和一些涉房央企本是想認真執行的,多家央企提出了轉讓房地產業務的計劃,且進行了公開掛牌轉讓。但由于種種原因,轉讓成功的企業非常有限,有些央企甚至把轉讓價格放在了1元,也沒有能夠轉讓成功。原因就在于,資產與負債并不對等,沒有人愿意接手這些央企的房地產業務。也正是因為轉讓效果不理想,也直接影響了其他央企的退出熱情。時間一長,也就不了了之了。

央企也是市場主體,需要依據市場規則辦事,哪些央企應當從事房地產業務,哪些央企不應當從事房地產業務,也需要依據市場規則確定。有些央企雖然目前不是主業,但房地產板塊的業務做得非常好,可以轉化成主業。如果強行要求其退出房地產業務,就是對企業的過度干預。其次,由于時間緊迫,出臺“退房令”時恐怕并未經過十分認真的調研、分析和研判,一年后就新增5家可以保留房地產業務的企業,似乎說明“退房令”是可以打折扣的,哪些企業該退,哪些可以緩退免退,有拍腦袋決定的嫌疑。

再者,到底如何退、以怎樣的方式退、如何防止國有資產流失等,也沒有具體可行的辦法與措施,這也直接導致后來的退出難以到位。十八屆三中全會之后,國企改革的步伐加快,央企的房地產業務要不要保留、如何保留,應當在改革中解決,而不要再用行政手段強行干預,這也使得央企放慢了房地產業務的退出步伐,有的甚至擴大了拿地和擴大業務的沖動。

總體上講,央企“退房令”失靈,與“退房令”的先天不足關系密切。當然,如果監管部門十分強勢,“退房令”實際執行情況可能也會好一些,只是如果執行得好,同時也可能留下一些隱患,比如國有資產流可能成為困擾“退房令”的更大難題。央企的房地產業務都是大塊頭,動輒數億、數十億甚至數百億,退出稍有不慎,就是巨大的資產流失。在這樣的情況下,放慢退出腳步,將退出融入到國企改革之中,可能更合適、更規范也更有效。

接下來,隨著國企改革步伐的不斷加快,房地產業務的退出也將成為必然。所不同的是,這樣的退出不再由行政命令決定,而是有序退出、市場化退出和規范化退出。從形式上說,可以通過企業兼并、資產置換、市場并購、股權轉讓、資產出讓等多種方式進行。兼并和資產置換主要是在央企之間進行,亦即通過行政劃撥和置換的方式,將非主業央企的房地產業務劃轉或置換到主業央企的名下,而主業為房地產業務的央企,則將其他非主業的業務劃轉或置換給有房地產劃轉業務的企業。市場并購、股權轉讓、資產出讓等則主要通過市場化方式,按照央企的戰略定位,公開轉讓、公開掛牌、公開出讓,全面退出房地產業務,專心從事主業。

國企改革有一套比較完整的程序,通過改革清理非主業、經營性的房地產業務,出現國有資產流失、操作不規范、暗箱操作等方面問題的可能性更小,也更有利于其他投資者接盤。即便要執行“退房令”,也應當與國企改革相協調,用改革的方式將“退房令”執行到位。