北京二手房、新房網簽成交量持續走低,市場進入調整周期。中原地產研究中心昨日統計數據顯示:北京7月全月累計二手房住宅簽約合計7158套,環比跌幅達到了20%,這一成交量也是2014年6月6464套以來的連續37個月同期最低值,年度同比跌幅達到了70%。

根據北京市住建委公布的成交數據顯示,2017年7月北京新建商品房成交154.73億元,環比6月下跌8%,共成交2160套,環比6月減少1418套。其中居住類產品(普宅、豪宅、別墅、自住房)成交136.07億元,與6月基本持平,共銷售1794套,環比6月減少81套,成交均價51898元/平米,環比6月增長5000元/平米。

“北京等一二線城市在3月調控后,數據逐漸開始反映出調控影響。二手房整體價格從4月開始到現在3個月累計跌幅在8%左右,部分區域房源價格超過了10%,目前的價格大約回到了春節前后水平。”中原地產首席分析師張大偉表示。

中原地產數據顯示,價格下調比較明顯的房源,主要集中在部分急于換房的客戶上,由于成交量暴跌6成以上,成交周期明顯拉長,北京市場連環單比例非常高,此類個案有價格下調超過10%的。但二手房價格不透明,也有很多報價虛高的案例,不代表市場價。

今年3月17日以來,北京打出房地產調控一系列組合拳,包括細化限購限貸政策、遏制炒作“學區房”、整治“商改住”、加大住宅用地供應和在途項目開工入市力度等,房地產市場逐步降溫。

據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計,2017年上半年北京全市二手住宅網簽總量約8.7萬套,環比2016年下半年減少36.5%,同比2016年上半年減少35.8%。總體來看,北京二手房網簽量結束了自2014年上半年以來連續增長的態勢。

由于七八月是市場的慣例淡季,成交量、成交價格有可能繼續下行。張大偉預測,“預計7-8月有可能繼續下調5%左右,價格會回到2016年10月左右。成交比例中改善比例增加,剛需開始全面進入觀望狀態。”

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示,在北京從緊從嚴的調控形勢下,二手房交易量將在谷底企穩并持續低迷,下半年房價將迎來更大范圍、更明顯的回落,購房者也將迎來比較好的購房機會。(記者龔小鋒)

■ 走訪

“房源報價下調多是換房”

在月成交量跌破萬套的同時,二手房的掛牌價和成交價也在逐步降溫。近日記者走訪了朝陽、昌平區域的多個社區發現,部分房源的掛牌價格在一步步松動。

為換房降價60萬出售

“4月時報價450萬元的一居室,這幾個月經過兩次調價,最終以小400萬元的價格成交。”朝陽管莊片區一中介門店經紀人介紹,原房主出于換房資金周轉的原因,最終決定降價出售。

在管莊的北京新天地小區,3月份曾以425萬元總價成交的一居室房源,最近類似房源報價則在390萬元左右。該社區的中介經紀人說,這類報價下調明顯的房源多是換房業主,因為家里人口增加,急于趁著市場降溫時籌集資金換房。

同樣的情況也出現在天通苑。天通苑北一區附近的中介門店經紀人介紹,小區里100平米左右的兩居室4月的成交均價基本上在46000—50000元/平米,到了6月價格出現了每平米2000—4000元不等的下降。目前該類房源的成交價基本維持在42000—45000元之間,“最近有房源報價在41000元/平米,而且有可談的空間。”

部分換房人先賣再買

在市場降溫的環境下,有部分換房人采取了先賣后買的方式,在目前的市場上尋找降價的可能性。

孫先生在春天市場高點將房源出售,經過長期了解和價格協商,最近終于入手一套合適的房源。據他介紹,幾個月間這套房源總價降價在百萬左右。

偉業我愛我家胡景暉表示,北京二手房市場目前已滑落谷底,并逐步在低位企穩,交易量繼續下行的空間已然不大,在當前的政策環境下,北京二手房市場應該還將繼續保持這種狀態,維持低量。二手房價目前也在隨著需求量和交易量的大幅萎縮而出現回調,且房價回落的范圍已經從中高價位的非普通住宅擴展到中低價位的普通住宅,未來北京二手房價還將進一步回落。

信貸收緊也成為換房群體增強降價意愿的重要因素。

“有些業主愿意在價格上讓步,實際上對于付款方式要求較高。”有經紀人表示,因為銀行放款周期變長,全款或八成這樣的付款方式更打動賣房人。

“偉嘉安捷”指出,“3·17”政策出臺后,利率優惠降低和放款節奏對市場產生潛移默化的影響。據介紹,從5月起二套房的利率全部調整為基準上浮20%,加大了還款壓力。此外,從3月底開始各家銀行的放款速度便逐漸進入緩慢態勢,尤其是針對二套房大額的放款,由于申請辦理的人較多,部分區縣的銀行放款和整體貸款辦理流程都變慢。(記者 方王洋)

■ 土地市場

東城區一宅地近底價成交

昨日,北京土地市場迎來8月首次拍賣,共有三宗土地出讓。位于東城區永外大街的住宅用地由于地處城市核心區,格外引人注目。其余兩宗土地均位于平谷區。不過,永外大街地塊“爆冷”以接近底價成交。

永外大街地塊最高單價不超9.35萬元/平米

作為近三年來北京土地市場上位置最靠近二環的住宅用地,永外大街地塊開拍前卻并未吸引太多房企參與競拍。直到網上報價時間截止前,才有兩份報價被掛出,分別為華潤、招商、碧桂園聯合體以及保利、首開、平安聯合體。

記者查閱北京市規土委相關資料顯示:該地塊位于東城區永定門外地區,用地性質為R2二類居住用地與B4綜合性商業金融服務業用地,起始價為38.2億元。

該地居住建筑規模需執行90/70政策,均價不高于89068元/平米,最高單價不高于93521元/平米。商業部分50%需自持經營20年,此外還有7000平米的配建需要無償移交。

最終,該地塊未經現場競價,被華潤、招商、碧桂園聯合體以38.4億元競得,溢價率僅0.5%。據克而瑞機構計算,該地塊的樓面價為5.2萬元/平米。

同永外地塊的冷清相比,平谷區的兩宗地塊卻引來了激烈競爭,觸及競價上限,最終被金科摘得。

對此,中原地產首席分析師張大偉認為,此次東城區地塊成交爆冷,并非代表土地市場降溫。“出現接近底價的成交也讓市場非常意外,很難從地塊屬性與市場層面尋找為什么3宗地塊中,東城接近底價成交,而遠郊區的平谷地塊競爭到價格上限。”

張大偉認為,整體看,主要原因還是土地屬性復雜,特別是其中的商業金融部分大部分需要持有經營20年,而且不小于7000平米需無償移交。

根據該地塊所在區域中介信息顯示,永定門附近東革新里小區、西革新里小區等老社區二手房均價在7.6萬-8.2萬元/平米左右,要低于該地塊的限價。

碧桂園獲得北京核心市場“入場券”

在此次東城區地塊近底價成交的背后,是碧桂園終于在京奪得了一塊核心地塊。

早在2015年,碧桂園曾多次出現在北京土地招拍掛市場,并于當年10月與中國金茂組成聯合體,摘得豐臺花鄉四合莊兩宗金融用地,溢價率達140%,折合樓面價近3萬元/平米。不過該宗地隨后波折不斷,最終以碧桂園的退出而告終。

今年5月,碧桂園在北京土地市場上以2.2億元拿下密云一宗居住用地。不過,該地塊規模小,可操作空間不大。因此一些業內人士分析認為,此次碧桂園聯合華潤、招商組建聯合體拿地,才是其布局北京的關鍵落子。(記者陳禹銘 張建)