近日,杭州一宗地塊以2.05億元總價成功出讓,折合樓面價6138元/平方米,溢價率為42.7%。業內分析指出,經過此輪密集的房地產政策調控之后,此前一度火熱的一二線城市土地市場正在明顯降溫,高價地數量、溢價率紛紛銳減。

11月16日,北京土地市場出讓兩宗“限價”住宅用地,當企業報價觸及最高限制地價時,地塊拍賣進入企業競投自持商品住房面積比例程序。不僅如此,從土地出讓前多個設置條件看,北京為避免出現高價地做了各種準備。包括限銷售價格、限戶型面積、限二手房銷售時間、限持有面積等。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者,此次北京出臺的調控政策中,政府明確要求強化控地價、限房價的交易方式,在嚴控地價的同時,對項目未來房價進行預測,試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施,有效控制房地產價格快速上漲。

胡景暉認為,由于土地資源日益稀少,去年以來,北京土地價格不斷攀升,高價地頻繁出現,樓市日趨豪宅化、高端化,這對穩定房地產市場、滿足廣大中低端住房需求形成了挑戰。強化“控地價、限房價”的政策,將有利于推進土地供給側結構性改革,優化土地供應結構,穩定房價,從而使樓市新增供應更多滿足首次置業和自住型需求人群。

中原地產研究中心最新統計數據顯示,在各地調控政策持續作用下,8、9月各地高價地頻繁出現的現象在10、11月開始明顯減少。11月前兩周,全國合計出現26宗超過10億元單宗金額地塊,其中溢價率超過100%的高價地只有11宗。相比二季度,10月份高溢價率地塊就開始明顯減少。

11月16日下午,合肥出讓的6宗地塊以總價1.49億元成交,出讓面積189.43畝。其中一宗商業用地以總價0.18億元競得,樓面價630元/平方米,溢價率僅為5%。

事實上,二線城市針對土地市場的約束性政策正在步步收緊,近日南京、成都等地相繼明確房地產企業購置土地必須使用企業自有資金。11月15日,南京市國土資源局發布公告,明確要求,參與本批次住宅用地、商住用地的購地資金(包括土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款)須為競買人的自有資金,不得為銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違規資金。

11月17日,成都市也要求建立購地資金來源審查機制,嚴格落實房地產開發企業只能用自有資金購買土地的要求,嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域,房地產企業發債募集資金不得用于購置土地。

中原地產首席分析師張大偉認為,一二線城市普遍通過限地價、限房價、限資金來源等措施全方位調控土地市場,將積極推進土地市場的供給側結構性改革,進一步加大住宅用地供應力度,并結合年度土地供應計劃,加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例。

在他看來,過去房地產企業拿高價地的目的是將來可以高價銷售,特別是可以建設成為區域高端,但限價之后,使得這一目的不可能實現,這將導致整體定價模式從過去的銷售預期定價模式改變為土地成本定價。“因此,這種調控形勢下,根本不可能再出現高價地”。此外,由于土地在出讓過程中已經限制預售房價,所以開發商會加快開發周期,不可能再按照普通商品房的銷售節奏分批供應。

不僅如此,張大偉還進一步分析指出,北京的土地出讓嘗試,再次給其他城市試點帶來樣本。“控地價、限房價”相比其他城市的搖號賣地,北京的政策直接影響未來市場,可以預期北京房地產市場將降溫,四季度漲幅將明顯放緩,在自住房大量供應后,部分區域的價格很可能出現調整。