核心觀點:樓市分化進入新周期,出現“遇冷”和“發燒”兩種截然不同的態勢,有喜也有憂。“遇冷”是成效,需要堅持;“發燒”是問題,需要解決。無論哪個,正視現實,保持樓市調控定力是關鍵。

據報道,歷經“9·30”“3·17”兩輪房地產調控持續發力,一二線城市齊齊進入環比“量價齊跌”階段,周期性拐點正在不斷逼近。但樓市的整體趨穩似乎并未影響到開發商對三四線城市的良好預期,三四線城市的土地市場仍然火爆,多個城市在2017年上半年已經實現上百億的土地出讓收入。(7月31日《經濟參考報》)

數據顯示,在調控政策的影響下,全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現“量價齊跌”態勢,樓市調控的影響已經在一線城市全面出現。雖然未出現大拐點,但投資投機需求被打壓,市場因此退燒,住房向居住屬性回歸。

與此相對應的是,全國樓市銷售依然明顯呈現分化,三四線城市接近全面上漲,無論房價還是銷量。而這些城市的土地市場仍然火爆,也從另一個角度佐證了這一點。其中雖然不無“剛需”因素,但也不乏調控乏力、投機炒作、風險累積等問題。由此說樓市分化進入新周期,一二線“遇冷”,三四線“發燒”,既符合實際,也提醒我們需要有效應對。

當前樓市調控需保持定力,一要遏制熱門城市調控松動跡象,二要避免三四線城市房價炒作。在筆者看來,這是“樓市后調控時代”的關鍵。一方面,“遇冷”的城市不能見好就收,而應在咬定“調控”不放松的基礎上,積極探索如何利用好當前的窗口期,建立長效機制,促進樓市平穩健康發展。事實證明,單靠一個“限”字,難以從根本上遏制市場亂象,也難以釋放真正的購房需求,還是需要綜合施策。比如,應加快完善不動產登記信息聯網,推動信息共享和互通互認,使投機炒房者盡快“曝光”。同時,提高限購限貸等調控政策的實施效果,在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需,又能精準打擊投機炒作需求,維護市場秩序。

另一方面,對“發燒”的城市,可考慮在“一城一策”基礎上進行“區域協調施策”,提高調控實效,給發燒的樓市降溫。不難發現,隨著城市界限越來越模糊,區域概念強化,僅僅以行政邊界實施的“一城一策”調控已無法適應市場變化。雖然有些“城市群調控場”的態勢已然初具雛形,對區域市場整體回歸理性產生了積極作用,但由于不同城市長期的行政分割,在協調程度、形成調控合力的能力以及政策科學性上還需進一步完善。如果缺乏新的調控視角和手段,沒有進一步的“區域協調施策”,一二線城市原有的樓市亂象,便很有可能會在三四線城市重現,這是必須高度警惕和盡力防范的。

總之,樓市分化進入新周期,出現“遇冷”和“發燒”兩種截然不同的態勢,有喜也有憂。“遇冷”是成效,需要堅持;“發燒”是問題,需要解決。無論哪個,正視現實,保持樓市調控定力是關鍵。按照中央政治局會議要求,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制是抓手;因地制宜,打壓投資投機需求,抑制泡沫,讓市場退燒,讓住房回歸居住屬性是目標。(中國經濟網專欄作者 張國棟)