三四線城市樓市升溫現風險

樓市的整體趨穩似乎并未影響到開發商對三四線城市的良好預期，全國樓市銷售依然明顯呈現分化。從統計局數據看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。

克而瑞研究中心數據顯示，從成交結構看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產金融形勢發布會”上說：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。”

從全國市場看，隨著樓市調控，一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市。中原地產首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。

以佛山為例，當地拿地成本較廣州、深圳等一線城市低，而二級市場成交表現又居廣東省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開發商不斷進駐，大大加劇了當地的競爭。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至6月20日，佛山的土地出讓金總額已達到395億元。

記者采訪了解到，為了維持規模增長，不少企業改變了以往去一二線城市拿地的看法，對于一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都表示有意布局，有些三線城市已經成為房企爭相拿地的陣地。以保利地產為例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產均有土地入庫。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短周期內，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經歷輪動擴散的過程。不過三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發后，開發商進入的風險將不斷累積。

張大偉預計，本輪樓市分化進入新周期，一二線在調控下降溫，三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點。