變化

燕郊房價快速跌至一年前水平

燕郊樓市“色變”開始于今年3月河北三河出臺的樓市調(diào)控政策。自3月21日開始，河北省三河市先后出臺了兩次調(diào)控政策：第一次是廊坊區(qū)域出臺的限購政策，對非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，三河市再次出臺調(diào)控的“補刀”政策，非本地戶籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對非本地購房者帶來購房資金壓力，而針對當(dāng)?shù)丶{稅或者社保證明的要求則斷了炒房者的路。不論是炒房團還是在燕郊置業(yè)的北京客群，在燕郊納稅和交社保達到三年的可能性幾乎為零。

兩次調(diào)控的力度之大遠超預(yù)期，燕郊樓市迅速遇冷。那么，調(diào)控要達到什么樣的效果？對此，廊坊市政府今年6月2日的公告曾明確，要進一步完善工作機制，建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會議制度。要努力把房價穩(wěn)定在2016年10月水平上，確保環(huán)比不增長。

“但實際上，燕郊部分區(qū)域的成交價已經(jīng)跌回到去年七八月的水平了。”燕郊一名鏈家門店的置業(yè)顧問告訴北青報記者。根據(jù)這名置業(yè)顧問的觀察，以及掌握的成交數(shù)據(jù)來看，燕郊的成交均價總體上已經(jīng)下跌了近三分之一。一些熱點小區(qū)成交均價相比最高點時每平方米跌去了1萬元。

鏈家地產(chǎn)APP的成交數(shù)據(jù)印證了該置業(yè)顧問的說法。成交數(shù)據(jù)顯示，首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價為24824元每平方米，在3月份時的同戶型住宅則以36000元每平方米左右的價格成交，降幅達到30%；福澤御園7月2室1廳的成交價為19091元每平方米，3月同戶型成交價最高為31000元每平方米，降幅接近40%。福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元每平方米成交， 3月份時同類型住宅的最高成交為30383元每平方米，降幅超過30%；星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價為25489元每平方米，而3月份該小區(qū)的成交價多在30000元每平方米左右，降幅超過15%。

在今年3月，燕郊部分熱點小區(qū)的成交均價奔著4萬元每平方米去，如今已經(jīng)清一色跌到兩萬多元，燕郊已經(jīng)幾乎沒有了3萬元以上的樓盤。燕郊一家高端樓盤，原定近期開盤，開盤價4萬左右，但當(dāng)天的樓市行情已經(jīng)讓這家開發(fā)商不敢在近期開盤了。

燕郊房價下跌的同時，買房客的議價空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一家中介門店人員告訴北青報記者，截至7月18日，該中介在燕郊一共成交了40套房源。多數(shù)都有談價空間，談價數(shù)額在1萬元到42萬元不等，這與此前樓市上漲中業(yè)主的“跳漲”形成了鮮明對比。

聚焦

新房“捂盤”價格仍堅挺

北青報記者注意到，與二手房市場的急速下跌相比，燕郊新盤的價格依舊處于高位。燕郊目前的新盤還有房源的包括首爾·甜城、碧桂園、水榭花城、港中旅海泉灣、御東郡、匯福悅榕灣等為數(shù)不多的樓盤。北青報記者獲悉，這些有房源的新樓盤在目前的市場環(huán)境下多數(shù)選擇不開盤或者少量開盤。一名燕郊地產(chǎn)人士稱，開發(fā)商都在“捂盤”對賭，不會在這個時候選擇降價出售。

當(dāng)?shù)胤科笱噙_集團開發(fā)的首爾·甜城是上一輪燕郊樓市上漲的領(lǐng)頭羊，燕郊房價從1萬元、2萬元、3萬元到突破4萬元，背后都有首爾·甜城的影子。2016年十一期間，媒體公開報道顯示，首爾·甜城拋出售價4萬元每平方米的單價，這比2013年最初的價格上漲了近5倍。這一報價被曝光后，因售價過高被當(dāng)?shù)胤抗芫纸型＃噙_集團也隨后否定了這一報價。

北青報記者獲悉，以地鐵平谷線正式開工建設(shè)，以及京秦高速及徐尹路潮白河大橋有望年底通車作為宣傳主打，首爾·甜城三期主打花園洋房的九里香堤的報價仍然高達4萬元每平方米。而位于燕順路附近的悅榕灣項目樓盤網(wǎng)上報價仍然高達32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城報價則為19000元，但據(jù)燕郊的中介稱，這個價格很難買到，一般真正買的時候都被要求加價，目前的行情在備案價的總價基礎(chǔ)上是加40萬元。

為何調(diào)控燕郊一手房的影響較小？對此，一名資深燕郊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商控盤能力強是一個因素，比如首爾·甜城的九里香堤，開發(fā)商手里還有不少房源，報價雖然高達4萬，但開發(fā)商不會在這個時候開盤，即使開盤，也只會放小部分房源。另外一個因素是，燕郊的新盤確實少，已經(jīng)很少有住宅用地入市了。樓市調(diào)控會不會波及一手房？該人士表示，這要看這次調(diào)控要持續(xù)多久，開發(fā)商的資金鏈能不能撐住，如何撐不住了，自然就要降價出售。

對于燕郊新房與二手房市場在這輪樓市調(diào)控中的不同反應(yīng)。亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅認為，燕郊樓市與北京樓市一直是相互共振的關(guān)系，在北京樓市下行的時候燕郊下跌會更大。目前燕郊二手房市場下跌幅度較大，但新房市場不是面臨同樣的一個環(huán)境，因為燕郊近幾年沒有供應(yīng)土地，新房主要是售賣之前的庫存，未來新房潛在供應(yīng)比較稀少的狀態(tài)，所以從燕郊的開發(fā)商角度看更多對賭未來市場稀缺性的一個心態(tài)。

關(guān)注

炒房客資金成本陡升

燕郊樓市的急劇下行，一些炒房客選擇了虧損拋售。燕郊一名中介人士告訴北青報記者，多數(shù)在燕郊投資房產(chǎn)的人，在目前的行情下都選擇了按兵不動，只有少部分急需用錢或者資金周轉(zhuǎn)困難的人選擇在這個時候降價拋售，這部分人往往在燕郊有不止一套房產(chǎn)。

北青報記者在采訪中獲悉，資金成本的上升是炒房客拋售房產(chǎn)的一個原因。在“不搞大水漫灌，實施穩(wěn)健的貨幣政策”的背景下，銀行或明或暗地調(diào)整了部分消費貸、信用貸的費率；P2P等平臺的資金成本也在上漲，一些炒房客難以承受資金成本的壓力，選擇了拋售房產(chǎn)。

去年8月份在燕郊投資了一套房產(chǎn)的陳先生告訴北青報記者，他的80萬首付款中，自有資金只有20萬元，其他的部分包括用朋友的銀行信用卡透支的30萬元消費貸款、支付寶借唄的5萬元、25萬元P2P平臺的貸款。當(dāng)時賭燕郊的房價還能翻倍，準備拿兩年以后出手。但今年以來，消費貸款的利率已經(jīng)沒有優(yōu)惠，P2P平臺的貸款利率快速提升，總體的資金成本年化利率已經(jīng)超過了15%，騰挪資金變得困難。目前，陳先生已經(jīng)在房產(chǎn)中介掛出了他的房子，準備降價出售，據(jù)陳先生估算，房價上漲的數(shù)值減去稅費等成本，他的房子如果能如愿出手，大約要虧損20萬到50萬左右。

燕郊房產(chǎn)中介人士劉先生告訴北青報記者，目前緊急拋售燕郊房產(chǎn)的炒房客并不多，許多有資金壓力的都會想辦法通過抵押貸的方式套出部分資金，將抵押貸的資金用于還月供。這種做法以前在燕郊的炒房客中較為普遍，現(xiàn)在則需要比較強的關(guān)系，但在當(dāng)前房價下跌的情況下，加上銀行審核趨于嚴格，前期通過高杠桿手法購入高價房的炒房客面臨著資金鏈斷流的威脅。

另一個對炒房客的資金成本帶來壓力的是燕郊租金價格的下滑。據(jù)燕郊的房產(chǎn)中介透露，隨著燕郊樓市成交量的暴跌，燕郊出租的房源大幅增加，導(dǎo)致了租金的下跌。目前，許多小區(qū)的租金跌幅在10%到20%左右，一些投資客較多的小區(qū)，租金跌幅甚至超過了30%。本來一部分炒房客就是選擇用租金減輕還貸的壓力，如今租金的下跌讓他們持有燕郊房產(chǎn)的成本變得越發(fā)高企。

一名炒房客表示，燕郊的房價只是短暫回調(diào)，隨著北京市政府動遷、京津冀一體化的發(fā)展，燕郊房價會很快反彈。現(xiàn)在這個時候，就是咬著牙還貸也不能選擇退出。北青報記者了解到，該投資客的想法在燕郊樓市投資客中具有代表性。他們都認為，只要燕郊的限購一放開，“燕郊樓市就能一夜之間回到從前。”

對于燕郊的投資客，郭毅認為，從投資人群來說，燕郊目前房價其實已經(jīng)到了相對高位，而且房價彈性過大也是讓一部分投資客被套牢。如果未來要投資客進入，則需要燕郊有更大的市場利好拉動。而偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則表示，此輪限購將抑制短期炒房客，長遠來說，隨著京津冀一體化發(fā)展，北京向東疏散人口能夠承接的范圍還是很大的，對應(yīng)的供應(yīng)量也很可觀。

雖然也有業(yè)內(nèi)人士認為，燕郊的樓市已經(jīng)告別暴漲暴跌的時代，未來即使回升也是一個緩慢的過程。但北青報記者在采訪中了解到，多數(shù)在燕郊的房產(chǎn)投資者，都相信燕郊房價還會很快漲回來。一名燕郊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，“圍繞燕郊樓市，包括開發(fā)商、炒房客在內(nèi)的一個龐大的群體在對賭。”

他們的想法正如在燕郊落戶多年的李女士所稱，如果手里有閑錢，肯定還會趁著現(xiàn)在低價再買一套。

財經(jīng)觀察

燕郊樓市是時候告別暴漲暴跌了

短短四個月，北青報記者兩次前往燕郊，差異之大令人瞠目。這短短的四個月，燕郊到底發(fā)生了什么？都說燕郊是北京樓市的晴雨表，那么我們把目光從燕郊拉回到北京。

從今年北京的“330新政”開始，北京出臺了10余項措施調(diào)控房地產(chǎn)，力度之大、范圍之廣前所未見。有一點已經(jīng)很明確，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控跟以往有很大的不同，以前的調(diào)控更多地著眼于房地產(chǎn)的過熱，對一時過高的房價進行抑制，而政策的變化往往隨著房價的漲跌而發(fā)生逆轉(zhuǎn)。就像許多燕郊炒房者所說的一樣，只要調(diào)控政策一放開，就展開下一輪報復(fù)式上漲。而目前的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，則是要從根源上打擊房地產(chǎn)的炒作屬性，改變房地產(chǎn)過度金融化的現(xiàn)象，最終實現(xiàn)那句看似簡單、實則蘊含樓市重大邏輯轉(zhuǎn)變的話：“房子是用來住的，不是用來炒的。”

從“330新政”以后北京乃至全國的樓市調(diào)控實踐來看，無論是對違法開發(fā)商、中介機構(gòu)予以嚴厲處罰，還是控制銀行信貸、提高二套房貸款門檻、打擊首付貸等場外配資等措施，都是要壓縮炒房者的生存空間，讓房子真正回歸居住屬性。政府已經(jīng)從土地供應(yīng)、金融、財稅、立法等方面著手建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制，如果還有人認為本輪房地產(chǎn)調(diào)控只是“一陣風(fēng)”，那將是對形勢的嚴重誤判。

看清了大形勢，我們再頭判斷燕郊樓市這只“小麻雀”就會多幾分把握。正如許多專家分析的一樣，在京津冀一體化背景下，燕郊樓市的長期利好不會改變，但過去那種以炒房為主的模式已經(jīng)走到了盡頭。燕郊樓市是時候告別暴漲暴跌的怪圈了，由于前期炒作過度，燕郊樓市將在很長一段時間內(nèi)逐步回落到它應(yīng)有的位置。如果能夠抓住京津冀一體化這個歷史機遇，改變對房地產(chǎn)的過度依賴，那么，燕郊的發(fā)展才剛剛開始。