行業指導亟待加強

記者了解到，類似“撤場”物業企業“賴著不走”的糾紛，頻頻出現在大中城市物業糾紛中，其中凸顯了物業管理行業自律的缺乏、物業管理部門管理手段缺失的短板。

實際上，相關法律法規對此規定不可謂不全面。《物業管理條例》明確規定，物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。《江蘇省物業管理條例》也對物業交接的具體內容和要求作了進一步的規定。

2016年7月1日起施行的《南京市住宅物業管理條例》，詳細明確了市、區、街道(鎮)三級物業管理部門職責。其中要求建立物業服務企業信用檔案，對包括在物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域，在撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料，造成物業管理混亂的物業企業定性為嚴重失信行為，明確二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目，在失信行為改正前，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明。

然而，記者卻了解到，基于行業管理的“慣性”，相關地方性法規的落實情況不盡如人意。

2016年10月底，江寧區東山街道金陵天成小區物業公司合同到期，業委會召開業主大會重新選聘了另一家物業公司，引發老物業錦江物業江寧分公司負責人不滿，其間該負責人帶人將業委會委員一輛汽車砸個稀爛，案件很快破獲，相關人員被判刑。

物業公司與業主之間矛盾進一步激化后，雖然業主大會授權業委會與新公司簽訂合同，但錦江物業公司卻堅決不撤出。2017年2月27日，業委會將錦江物業告上法庭。相關案件在法院還沒有裁決情況下，2017年5月3日晚，該小區業委會一名負責人在途經物業公司門口時被打傷，案件尚在處理中，錦江物業公司在合同到期半年多后卻依然管理著該小區。

化解糾紛需多措并舉

南京市中院民四庭的報告建議，業委會應在其職權范圍內依法履職，不能超越業主大會賦予的職權，侵害業主的合法權益，應當加強自身管理，對于業主委員會決議的程序、業主委員會公章的使用等作出明確規定。物業服務企業不能錯位定性為“小區的占有者”，而應當將提高物業服務質量和水平、公開陽光透明服務作為企業“生命線”，同時也應正確對待被解聘的情況，嚴格遵守法律規定履行好物業交接義務。

報告還建議，政府相關部門、社區居委會、物業服務行業自律組織應加強對物業管理活動的監督管理和指導協調，有關政府部門應盡快建立物業服務質量的第三方評估機制，便于各方主體對物業服務質量進行公平、合理的評判。同時應加強對物業管理活動的監督檢查，加大對物業管理違規違法行為，特別是物業服務企業違規撤出、拒不撤出等行為的處罰力度，保證小區物業服務順利銜接。

“大中城市物業糾紛頻現，地方政府管理部門和司法機關不能漠視，應當將建立和諧、規范、公開、透明的物業管理機制作為城市治理的重要方面，對其中難以承接監督管理職責的權力進行重新配置和調整，并加強物業管理的制度機制創新，更好惠及民生。”相關法律專家建議，行政主管部門應該對業主自治活動加強指導和協助，推動小區民主法治建設，建立完善的物業矛盾糾紛協調處理機制，從根本上化解物業糾紛劇增這一“城市病”帶來的社會治理難題。

記者了解到，今年4月11日，江蘇省高級人民法院、省綜治辦、省公安廳、省住建廳、省司法廳聯合出臺了《關于建立健全物業糾紛多元化解機制的指導意見》，明確將通過多部門協作配合，完善訴訟與非訴訟相銜接的物業糾紛多元化解機制，提升依法化解物業糾紛水平。要求到2018年，實現縣(市、區)、街道、社區(村居)物業糾紛聯動調解組織體系全覆蓋，提升人民調解專業化、職業化和規范化水平，將物業糾紛預防化解從政府主導逐漸過渡到社會自治模式，并突出強調物業管理行政主管部門加大對物業管理活動的行業監管力度，從源頭上預防和減少物業糾紛。

記者 丁國鋒