物業(yè)瑕疵常引糾紛

南京市中院民四庭的報告就物業(yè)糾紛案件類型進行分析，歸類為五大類型，包括物業(yè)服務企業(yè)追討物業(yè)費糾紛；業(yè)主財物、人身受損要求物業(yè)服務企業(yè)承擔損害賠償責任案件；與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件；物業(yè)移交產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主委員會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間有關(guān)公共配套設施的權(quán)屬糾紛。

“物業(yè)費糾紛占其中絕大部分，或多或少與物業(yè)公司服務瑕疵存在關(guān)聯(lián)。”王勁松分析說，業(yè)主抗辯理由大多集中在公共設施維修養(yǎng)護、公共衛(wèi)生、物業(yè)企業(yè)未盡建筑物維修義務、未有效制止小區(qū)違建、群租現(xiàn)象，還涉及物業(yè)公司未依法依規(guī)公開收支賬目、物業(yè)公司侵占小區(qū)公共場地或小區(qū)公共設施牟利以及個別業(yè)主遭遇失竊等人身財產(chǎn)受損害問題等。

記者了解到，隨著業(yè)主維權(quán)意識不斷增強，業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未盡相應義務為由，要求物業(yè)服務企業(yè)對其人身、財產(chǎn)損失承擔損害賠償責任的案件逐漸增多。按照糾紛發(fā)生區(qū)域范圍不同，這類案件又可分為在物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域遭受侵害(如車輛停放在小區(qū)車位或車庫被損害、盜竊)以及在物業(yè)小區(qū)專有部位遭受侵害(如家中財物被盜、發(fā)生入室殺人、搶劫事件等)。

一旦小區(qū)發(fā)生類似嚴重損害賠償糾紛，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾則較為尖銳。

“大部分物業(yè)糾紛存在舉證難問題，法院只能著重就侵害的事實、物業(yè)服務企業(yè)的過錯、物業(yè)服務企業(yè)的行為與業(yè)主損害之間是否具備因果關(guān)系等加以審查。”馬帥解釋說，物業(yè)服務企業(yè)是否盡到“合理限度范圍內(nèi)”的安全保障義務即為物業(yè)服務企業(yè)是否存在過錯的判斷標準，進而認定物業(yè)服務企業(yè)是否應承擔損害賠償責任以及承擔責任的比例。

業(yè)主知情權(quán)未受重視

《法制日報》記者采訪了解到，《南京市住宅物業(yè)管理條例》對包括物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定，每年不少于一次公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，物業(yè)企業(yè)應當公示其資質(zhì)、服務內(nèi)容、收費標準、電梯消防監(jiān)控等設備養(yǎng)護情況等知情權(quán)予以了明確，還規(guī)定了業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違法違規(guī)的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請，而管理部門則應當在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人，對認定為違法違規(guī)的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

但事實上，大量知情權(quán)、撤銷權(quán)糾紛并未通過行政途徑得到妥善處理，而是涌向法院。報告顯示，2016年南京兩級法院受理與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件數(shù)量達70件，同比增長56%。

“一方面說明業(yè)主通過司法途徑維護自身權(quán)益的意識在增加，同時也暴露出業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主知情權(quán)不夠重視，還沒有建立自覺自律的意識。”王勁松說，從業(yè)主要求撤銷的決議內(nèi)容來看，主要包括選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議、選聘業(yè)委會委員的決議、調(diào)整物業(yè)服務價格的決議、有關(guān)小區(qū)管理(如停車管理)等方案的決議等。其中，前兩項占較大比例，集中反映了物業(yè)服務企業(yè)撤換及業(yè)主委員會換屆工作中引發(fā)的矛盾。

業(yè)主知情權(quán)案件主要為業(yè)主起訴物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會公示小區(qū)共有部分的使用和收益情況、車位車庫的處分情況、物業(yè)費收支情況、業(yè)委會賬目、業(yè)委會決定及會議記錄等。法院遵循充分保障業(yè)主的知情權(quán)的原則，依據(jù)法律規(guī)定、小區(qū)管理規(guī)約、物業(yè)服務合同等約定對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應予公開的內(nèi)容、范圍等作出認定。