4000元月收入如何支撐一線房?jī)r(jià)

高師傅認(rèn)為，合肥的房?jī)r(jià)具有很大的泡沫，主要是合肥的收入水平不足以支撐這個(gè)房?jī)r(jià)。“合肥一般比較好的工作也就4000元左右，很多人月收入都在兩三千左右。所以我們說(shuō)，合肥是二線城市，房?jī)r(jià)卻是一線城市的高度。”

9月，合肥樓市行情還在繼續(xù)。就在合肥最貴豪宅開(kāi)盤(pán)的前一日，合肥土地市場(chǎng)再次讓行業(yè)震驚。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出讓11宗地共計(jì)1050.52畝，起始總價(jià)達(dá)47.6億元。在激烈爭(zhēng)奪后，萬(wàn)科、綠地、保利、融創(chuàng)、海亮、文一等均有所獲，11宗地均溢價(jià)成交，單日土拍收金168.81億，上述土地平均溢價(jià)率在250%左右，其中有3塊土地拍賣(mài)溢價(jià)甚至超過(guò)300%。

直到10月2日，政府一腳踩下了剎車(chē)。合肥緊急出臺(tái)樓市新政，從供應(yīng)、限價(jià)、限購(gòu)、約束恐慌等多方面進(jìn)行調(diào)控，包括提高了首付比例、明確增加供應(yīng)、針對(duì)預(yù)售價(jià)格的管控等，堪稱二線城市中最嚴(yán)之一。

對(duì)話

張大偉：本輪市場(chǎng)走勢(shì)消化了過(guò)去2年積累的剛需

對(duì)話方：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

北青報(bào)：為什么這些政策集中在“930”前后特別是國(guó)慶假期這幾天釋放？

張大偉：從各地全面出臺(tái)政策看，基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來(lái)還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策。最后有可能將有15-20個(gè)城市參與本輪樓市調(diào)控。

北青報(bào)：哪些城市樓市可能會(huì)最先出現(xiàn)回調(diào)？

張大偉：從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，這一輪上漲得太迅速，投資需求太集中，所以導(dǎo)致很多城市都有回調(diào)的可能性，但從可能性來(lái)說(shuō)，依然是越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。這是因?yàn)殂y行對(duì)這些區(qū)域的信貸支持最大。

北青報(bào)：就某個(gè)城市而言，哪些房子投資風(fēng)險(xiǎn)較大？

張大偉：從過(guò)去的歷史看，房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域疊加公共設(shè)施不完善的區(qū)域，一旦市場(chǎng)降溫，會(huì)出現(xiàn)投資客的踩踏效應(yīng)，比如一線城市的輻射區(qū)，投資房產(chǎn)，最關(guān)鍵的不是看紙面上賺了多少錢(qián)，要看能不能變現(xiàn)。

北青報(bào)：今年以來(lái)，各地頻繁拍出高價(jià)地，這些高價(jià)地會(huì)被影響嗎？

張大偉：全國(guó)在2016年出現(xiàn)了210宗高價(jià)地地塊，這些高價(jià)地在限價(jià)及降溫的樓市下，很可能出現(xiàn)群體性煩惱。

北青報(bào)：全國(guó)密集出臺(tái)樓市新政，現(xiàn)在有聲音認(rèn)為是房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，你怎么看？

張大偉：房?jī)r(jià)上漲的漲幅拐點(diǎn)到了，想跌價(jià)依然看信貸，你可以觀察貨幣基金“余額寶”的收益率，如果持續(xù)上升，那么房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)也快了；如果平穩(wěn)，房?jī)r(jià)短期不會(huì)跌。

北青報(bào)：投資客是不是該賣(mài)了？

張大偉：是。12月美聯(lián)儲(chǔ)是否會(huì)加息將決定中國(guó)信貸政策，而且如果加息，那么這一輪市場(chǎng)爆發(fā)基本就可以判斷到頂了。

北青報(bào)：剛需人群現(xiàn)在入手是否合適？

張大偉：買(mǎi)房看兩個(gè)指標(biāo)，有學(xué)區(qū)有地鐵，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，這兩類(lèi)房產(chǎn)依然可以買(mǎi)。大戶型這一次被全國(guó)“圍剿”，調(diào)控針對(duì)投資投機(jī)很明顯。如果是換房的，連環(huán)單需要注意控制交易時(shí)間。

北青報(bào)：中國(guó)房地產(chǎn)的周期輪還在嗎？

張大偉：認(rèn)同現(xiàn)在很多人說(shuō)的大周期未結(jié)束的觀點(diǎn)，因?yàn)橹袊?guó)存在戶籍城鎮(zhèn)化率和實(shí)際城鎮(zhèn)化率之間接近一個(gè)億人口的差額，也就是說(shuō)，這些人已經(jīng)生活在城市，但沒(méi)有城市房產(chǎn)。高房?jī)r(jià)是影響落戶的最主要原因。本輪市場(chǎng)走勢(shì)的爆發(fā)很大程度上，消化了居民儲(chǔ)蓄和過(guò)去2年積累的剛需，所以有短期調(diào)整的必要。

本組文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云