“撞限房”問(wèn)題涉及廣大權(quán)利人的權(quán)益 ，也關(guān)乎物權(quán)法威信 ，應(yīng)該通過(guò)立法完善給出答案

據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道,日前,溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問(wèn)題引發(fā)熱議。18日,記者回訪青島兩處土地使用期“撞限”小區(qū)(據(jù)說(shuō)這是全國(guó)首例),發(fā)現(xiàn)目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題,但并不妨礙小區(qū)的出售和租住。但廣東深圳、新疆克拉瑪依等多地已推出相應(yīng)土地使用權(quán)收費(fèi)政策。

商品房土地使用權(quán)到期后該不該補(bǔ)交土地出讓金?這個(gè)問(wèn)題引發(fā)巨大爭(zhēng)議,從普通公眾到物權(quán)法專家等都對(duì)此發(fā)表了各自看法,有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交費(fèi)用,有人則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)無(wú)條件自動(dòng)續(xù)期。而從各地做法來(lái)看,有的到期后要補(bǔ)交費(fèi)用(如深圳),有的地方“撞限房”卻可以照常租售(如青島)。

最值得關(guān)注的是青島多個(gè)“撞限房”照常租售。據(jù)悉,由于歷史原因,只有20年土地使用權(quán)的青島阿里山小區(qū)與紫金山小區(qū)的大多數(shù)土地使用權(quán)早已到期,但業(yè)主們?nèi)哉粘＞幼?而且房屋過(guò)戶交易也不受影響。那么,這種現(xiàn)象究竟正常不正常,以及給我們帶來(lái)何種啟示呢?

坦率地說(shuō),這種現(xiàn)象既正常也不正常。之所以說(shuō)正常,是因?yàn)槲餀?quán)法規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”的表述是模糊的,是有條件自動(dòng)續(xù)期還是無(wú)條件自動(dòng)續(xù)期,沒(méi)有明確規(guī)定。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),“法無(wú)授權(quán)不可為”,自然不能阻擋“撞限房”的正常使用和交易。

之所以說(shuō)不正常,是因?yàn)椤白蚕薹俊眴?wèn)題,一則讓業(yè)主們沒(méi)有安全感,擔(dān)心有一天被要求補(bǔ)交費(fèi)用或者被要求拆遷；二則,由于沒(méi)有土地使用證,可能貸款不好貸了。這是法律不健全給業(yè)主們帶來(lái)的麻煩。而物權(quán)法2007年10月1日起施行至今,仍未進(jìn)一步完善,也是不正常的。

再說(shuō)深圳的例子。某業(yè)主已于今年3月9日付清房地產(chǎn)延續(xù)土地使用年限的地價(jià)款44940元,土地使用年期延至70年。按照《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》,補(bǔ)費(fèi)似乎合理合法,但地方法規(guī)屬于“下位法”,在“上位法”物權(quán)法沒(méi)有明確規(guī)定的情況下,補(bǔ)費(fèi)是否正常也值得商榷。

青島現(xiàn)象與深圳現(xiàn)象有一個(gè)共性,即都是土地使用權(quán)制度改革的先行先試者,那么,一方面出現(xiàn)20年土地使用權(quán)現(xiàn)象也屬于正常,改革應(yīng)該允許摸索和嘗試；另一方面,如今“撞限房”無(wú)論是深圳補(bǔ)交費(fèi)用還是青島照常租售,都屬于改革遺留問(wèn)題,應(yīng)該按照歷史遺留問(wèn)題來(lái)解決。

解決“撞限房”問(wèn)題,在沒(méi)有物權(quán)法之前,地方政府可以按照地方規(guī)定改革和操作,但物權(quán)法實(shí)施后,地方政府都應(yīng)該根據(jù)法律明確授權(quán)來(lái)操作。當(dāng)法律沒(méi)有明確授權(quán)地方政府對(duì)“撞限房”收取土地出讓金,深圳、克拉瑪依的土地使用權(quán)收費(fèi)政策就有待商榷,如果操作不當(dāng)會(huì)損害法律公信力和權(quán)利人利益。

需要指出的是,《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定的“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”,似乎讓補(bǔ)費(fèi)有了法律依據(jù)。但這條規(guī)定是關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同,而這個(gè)合同是地方政府與開(kāi)發(fā)商的合同,未必能約束購(gòu)房人,而購(gòu)房合同中似乎又沒(méi)有相關(guān)約定。

據(jù)報(bào)道,溫州部分房屋20年土地使用證到期情況,已引起國(guó)土資源部的重視。而一些法律人也希望最高法盡快給出司法解釋。但在筆者看來(lái),“撞限房”問(wèn)題涉及廣大權(quán)利人的權(quán)益,也關(guān)乎物權(quán)法威信,應(yīng)該通過(guò)立法完善給出答案,因此,這個(gè)法律缺陷只有讓全國(guó)人大來(lái)彌補(bǔ),“補(bǔ)丁規(guī)定”才能與物權(quán)法精神保持一致。