監管引導規范化 新一線吸引力增大

這個夏天，一線城市的租房市場有些微妙

每到六七月份，租房市場就迎來了市場需求的小高潮。畢業季，數萬學子走向社會，面臨的第一個難題就是“該住哪里”，而租房成為大多數應屆畢業生的首選。不過，租房市場，尤其是一二線城市的租房市場，在這個夏天迎來了一些微妙的變化。

再迎畢業季，一線城市房租漲幅不明顯

與前幾年的畢業季有所不同的是，今年夏天北京上海等一線城市的租房市場雖然仍然保持熱度，但價格并未呈現明顯的上漲。

一家房產大數據平臺監測的數據顯示，6月全國大中城市租金掛牌均價為44.24元/平方米/月，環比上漲0.20%，與上月相比略有上漲。從漲跌城市數量來看，全國大中租賃城市中，租金均價上漲城市11個，數量較上月有所減少，平均漲幅0.81%，漲幅略有收窄；下跌城市數量9個，平均跌幅0.66%，跌幅明顯。總體而言，6月租房市場波動幅度趨緩，整體仍然保持上漲趨勢。

另一家房產公司半年報的數據也顯示，2019年上半年北京住房租賃交易量環比2018年下半年下降4.95%，同比2018年上半年下降1.88%，為10年來首降。

六七月份向來是北京上海等一線城市租房市場的旺季，以往房租都會有比較明顯的上漲，但今年夏天房租上漲的預期正在發生改變，不再那么強烈。這是為什么呢？諸葛找房分析稱，隨著畢業季的到來，畢業生租房需求集中釋放，由此6月租賃市場價格保持熱度，其中一線城市的價格上漲表現更為明顯，但是新一線城市的租房吸引力在逐步增強。

貝殼找房發布的《2019畢業季租賃報告》(以下簡稱《報告》)顯示，雖然從絕對數量來看，一線城市租房交易量明顯高于新一線城市，但新一線城市交易量增速明顯高于一線城市。其中，增幅最明顯的是西安和南京，而這兩個城市正好是人才引進與落戶政策力度最大的城市。以西安為例，自戶籍新政實施以來至2018年底，西安新增落戶人口已超過105萬，迅速增加的人口，無疑會正面刺激當地的租賃市場，畢業季情況同樣如此。

另外，隨著租房市場的逐步完善，市場供應也比較充足。北京房地產中介協會近日對外發布的數據顯示，隨著畢業季需求的集中釋放，北京6月的住房租賃市場持續穩定，分租房屋成交量增加，房山、昌平、大興等區域不斷升溫，中心城區房源成交量環比略有下降。各租賃企業庫存房源仍然很多，可供選擇的余地也很大，如自如庫存房源有1.3萬間，蛋殼有約5000間。

嚴禁隔斷，監管如何引導租房市場？

市場平穩過渡的同時，監管層面也在逐漸引導租房市場規范化運行。僅在7月，就有北京、深圳、廣州等城市先后發布文件或指令，加大對住房租賃市場的整治力度。

近日，北京市住建委等部門起草了《關于規范互聯網發布本市住房租賃信息的通知(征求意見稿)》，旨在規范網絡房源發布，嚴查發布違規、虛假房源信息。

7月4日，深圳市住房和建設局發布了《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》，提出深圳房屋租賃企業在向個人出租住房時，需在政府租房交易服務平臺上登記或備案。如租金不高于指導價格，可適當降低其增值稅征收率。

7月1日，廣州市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關于規范新增租賃住房有關管理工作的通知》，要求住房租賃合同期限不得超過二十年，有效打擊“明租實售”。還要求租賃住房在宣傳時，不得引導承租人參與任何有金融風險的行為。

對于隔斷房、租金貸等租房領域的爭議性問題，監管和市場也相繼發布了相關的要求。7月7日，北京市房地產中介行業協會聯合自如、相寓、蛋殼公寓、鏈家、我愛我家等租賃服務企業和中介機構企業發出倡議，提出“穩定租金，規范‘租金貸’，不打隔斷出租，不克扣租金、押金”等10項倡議。

7月8日，《北京市住房租賃合同》示范文本以及配套使用的《北京市房屋出租經紀服務合同》和《北京市房屋承租經紀服務合同》示范文本發布實施，將禁止隔斷房提升至法律層面，強調“不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人。

對于上述合同規范文本和行業倡議，有市場機構擔心禁止隔斷、嚴管租金貸等可能會導致租房成本抬升。對此，中原地產首席分析師張大偉曾表示，與市場預期的相反，在強監管下，原本靠賺取房租差價牟利的機構或許會轉而通過擴展房源等其他方式賺取收益。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，嚴禁隔斷等監管舉措并不會激化租房市場的供求矛盾。因為在大力發展租賃市場背景下，高中低端租賃住房都有供應，不一定非得通過打隔斷來滿足租戶的需求，打隔斷也不利于居住安全和提升居住體驗。而且今年畢業季房租沒有明顯上漲，說明租房市場供求矛盾在不斷緩和。

趙秀池指出，租房市場目前的痛點是假房源、黑中介等問題，相應的監管重點應該是對中介公司和經紀人的監管。從長遠來看，要建立經紀行業信用體系以及全社會統一的信用體系，讓守信者走遍天下，失信者寸步難行。

而在監管層面的要求下，租賃市場的玩家也在發生細微的變化。部分涉足長租公寓領域的企業在嘗試新的發展方向。6月，碧桂園基于市場需求適時推出藍領公寓，滿足更多租戶租住需求；旭輝集團則選擇和政府開展合作，進軍人才公寓領域。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，長租公寓作為租房市場的一種新業態，其市場需求巨大，其本身存在的問題也有很多，比如拿房成本較高、裝修成本短期內沒法消化等。而當前一二線城市租售比過于懸殊，導致出租住房收益率較低，單靠出租住房收取房租很難實現盈利，也是長租公寓這個風口仍然“飛不起來”的主要原因。他認為，未來的租賃市場業態將會更加豐富，用戶將有更多選題，但前提還是要解決拿房成本、融資成本等現實問題。

中國青年報·中國青年網記者 王林 來源：中國青年報