窺一窺長租房的“生命線”

“家電齊全,拎包入住,租期穩定,干凈溫馨。我的要求,這里恰好都能滿足。”一個月前,王樂樂離開校園生活,入住鄭州市一家青年公寓,邁向了自己人生中的第一個工作崗位。

像王樂樂一樣,長租房正在成為越來越多租房客的新選擇。在一些大中城市,流動人口不斷涌入,加之服務理念創新、國家政策紅利不斷釋放,長租房市場一路看漲,多方資本進入,更使長租房熱度居高不退。

傳統租房模式“不得不變”

眼下,正是一年一度的畢業季,同時也是租房旺季。2018年,全國高校畢業生人數達到820萬人。鏈家地產發布的白皮書顯示,2017年全國租房需求大幅增加,一線城市增長量均在30%以上,新一線城市租房需求增長比例更加明顯。

一邊是龐大的剛需市場,一邊卻是“難、貴、亂”的傳統租房秩序,深受“房屋質量差”“服務欠缺”“收費混亂”諸多問題困擾。

“工資太少,房租太貴,曾經夢想的詩與遠方,中間卻隔著一道厚厚的墻——租房!”一位網名為“@天真孩子”的大三實習生說。

“當初不想出高額的中介費,房子是找二房東租的,住進去后,各種狀況就沒斷過。找房子簡直比找工作還難。”網友“@花開一夏”說。

對不少年輕人而言,租房是個“斗智斗勇”的活兒:黑中介不靠譜,找房源麻煩,假房東越來越多,維修拖延,租金隨意上漲,各種理由拒退押金……有人說,租房“套路深似海”。

“短時間內買房不現實,我們很渴望有個安定的住處。”工作兩年的李力告訴記者,他兩年之內搬了5次家,多是房東突然中斷合同或居住環境太差、沒有任何服務。

58同城房產數據顯示,2017年,全國租戶31~35歲占30%,25~30歲占33%,18~24歲占37%,整租一套占62%,一居室占40%。租房者多為年輕群體,且由于時代發展,他們對租房的生活質量要求越來越高。

而在此背景下,一股清風已吹入亂象叢生的房屋租賃市場:通過中介門店租房的比例大幅縮減,而以專業租賃運營機構、互聯網租房平臺為代表的新租房模式占比迅猛增長,“長租房”應勢而出。

記者了解到,市場上長租房供給有分散式和集中式兩種模式。前者是投資方整合零散房源,并對房屋進行裝修管理,再對外招租;后者是投資方自行開發,或長期租賃整棟或集中連片的房源,并提供配套娛樂、社交場所等附加服務。

值得注意的是,雖然多個大城市已上線國有租賃平臺,但由于房源體量不大,尚未成為租房一族的主流選擇。但國有租賃房源品質有保障、租期長等特點,仍可以對建立穩定的長租房市場起到示范作用。

租房也能培養出客戶黏性

住在鄭州悅如青年公寓的26歲租戶李瑩瑩表示:“我選擇這里,主要是看中了它寬敞的空間和獨具特色的設計格調,即使多花點錢,我也覺得很值。”

而她的鄰居馬衛東直言,自己工作壓力大,不愿意在生活瑣事上浪費精力,悅如智能門鎖、掌上管家、一鍵式維修等設施和管理制度,讓他十分省心。

對很多年輕人來說,長租房不僅僅是為了生計,更是一種體面的生活方式。

和過去僅提供房源不同,包括悅如、自如、魔方等在內的租房平臺開始扮演起“托管”角色,將房屋重新裝修、精細管理。這也使得長租公寓具有配套設施齊全,有保潔、健身功能,標準化品質較高,房子統一管理,收費透明等優點。除此之外,社區生態也是長租房的一大賣點。

長租公寓主要面對青年群體,其特征為強調個性。因此,差異化和精細化將是未來運營住房租賃項目的核心競爭力所在,通過滿足特定細分群體的特定需求來增強客戶黏性,從而獲得更高的租金溢價。

為了迎合城市青年人的消費理念,很多長租公寓都將公共區域融入咖啡廳、書吧、唱吧、健身器材等設施,還定期舉辦豐富多彩的社交活動,打造有情懷、有溫度的“社群文化”。在此基礎上,白領公寓、主題公寓、特色房屋等也逐漸產生。

有租客評價說,這些公寓充滿文藝氣息和活力的生活,感覺大概就是中國版的《老友記》。

山東省宏觀經濟研究院院長劉冰認為,起源于歐洲、日本的青年公寓,在中國市場有著非常現實的存在意義。“城市里獨居青年越來越多,租房人群年輕化趨勢明顯。在解決住的問題后,滿足甚至引領精神需求是產業升級的重要方向。”

但也有租房者表示,相對于傳統租房方式選擇面廣、有降價空間,長租房不同地段裝修層次不一,房源位置有局限,最重要的是,長租房價格普遍比市場價高出20%。

與此同時,租客評價、出租率和同業競爭是當前房屋租賃市場面臨的主要難題。畢業季、離職季、地段、房間戶型朝向,都會對出租率產生影響。

“在這些大城市,適合做租賃住房的項目并不多。”萬科租賃住房事業部的投資總監陳躍華認為,租賃住房擇址比酒店更苛刻。考慮到租客長期居住的舒適性、安全性和租金承受力,能改造成長租公寓的建筑有以下硬性條件:每個房間必須有窗,有一定改造空間,租金價格不能太貴,手續正規,消防合格。

群雄逐鹿“藍海”新業態頻出

長租房“藍海”廣闊,國家“租購并舉”“租購同權”房地產長效機制的確立,更讓長租公寓站上了“臺風口”。有數據顯示,整裝長租模式有望撬動萬億級市場。

多方資本開始進入,除了各大房地產企業,不少中介公司、互聯網、金融企業以及連鎖酒店等都開拓了長短期租房業務。

58安居客房產研究院監測顯示,截至今年3月,全國范圍內長租公寓品牌達1200多家,房源規模逾200萬間,主要集中在北京、上海、深圳、廣州等一線城市以及天津、重慶、沈陽、南京、武漢、成都、西安、杭州、青島、鄭州、廈門等11個已經確定建設的國家中心城市。這些城市也因為吸引大量的流動人口,直接導致了我國住房租賃的增量市場集中于這些區域。

據測算,到2020年,中國自有存量住宅將達到2.5億套,房屋資產管理價值在200萬億左右。

“短期內大量資本涌入,可能會導致惡性競爭,帶動用地成本、拿房成本抬升,部分企業擴張過快致使品質失控、服務跟不上等問題,需要未雨綢繆。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

但有專家對長租房企業的高質量發展充滿信心。“經歷盤活存量房、市場規模化兩個階段之后,產品精細化將促進運營和投資主體的專業化。”

記者在采訪中了解到,不少企業負責人都對長租房行業“投入巨大、服務鏈條長、回收周期長”的特征有所擔憂。對此,有專家建議,住房租賃REITs(不動產投資信托基金)的模式可以為開發商和長租公寓經營提供退出機制,解決房地產企業租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”。

當然,長租房企業也有其他的新選擇。

“現在悅如公寓從包租運營商轉為管理服務商,實現輕資產公寓管理,從賣產品和服務,到賣服務和解決方案。”悅如公寓CEO王銀偉表示,業務模式的轉變,意味著利潤模式也將由傳統的包住差價、無法資本化的現實利潤轉變為新型的運營價值收入、可資本化的長期價值,實現房東和租客兩大資源的整合,整合出一條全新的產業生態鏈。

目前,在市場動力下,長租房產業在信用、支付、安全、數據等方面的短板正加快補足。圍繞“租”字,市場空間越來越大,融資渠道也逐漸打通,租賃住宅用地額供給加大。市場規模化后,長租房行業將演變成為包括資本、品牌、服務、商業模式等在內的全方位競爭。

(余嘉熙)