隨著“甲醛門”“黑中介”等租房市場亂象接連被曝光,長租公寓行業(yè)未來的健康發(fā)展也引發(fā)業(yè)內關注。《經(jīng)濟參考報》記者近日了解到,一方面,投資回報周期過長、盈利難,變成長租公寓發(fā)展的“緊箍咒”;另一方面,企業(yè)為了追求“頭部效應”,不計成本做大規(guī)模,搶占市場先機。此外,住房租賃市場監(jiān)管的盲區(qū)和頂層設計的缺失,也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。

業(yè)內人士建議,在租購并舉的格局下,租賃市場監(jiān)管不應局限于打擊“黑中介”,更需要進行通盤的考慮、嚴謹?shù)闹贫仍O計,以穩(wěn)定價格、穩(wěn)定供給、保證居住。

亂象頻出引發(fā)擔憂

不久前,部分地區(qū)房租價格因被質疑資本介入炒作引發(fā)社會關注,尤其是機構化持有的分散式長租公寓成為輿論焦點。然而,記者采訪了解到,此次部分地區(qū)房租價格出現(xiàn)上漲,主要是由于供需矛盾和畢業(yè)季因素疊加造成的。

中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價格指數(shù)報告》顯示,一線城市租金北京同比上漲1.55%,深圳上漲1.84%,上海下降2.03%,廣州下降1.17%。

目前,國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式,利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理,類似“二房東”。

記者在北京、天津、南京等一二線城市采訪發(fā)現(xiàn),機構化持有的分散式長租公寓在整個租賃市場中所占比例很低,占比最高的北京也不足10%,天津僅為1%。“這類公寓由于市場份額很低,難以形成壟斷,所以租金主要受市場機制調節(jié)。在市場選擇充分的情況下,去哄抬價格有違常理。”國務院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說。

除了房租價格被社會關注,長租公寓的環(huán)保問題也飽受詬病。近日,杭州一名白領王某因急性髓系白血病離世,家人質疑死亡原因與其租住的長租公寓室內甲醛超標有關。隨后,網(wǎng)上不斷曝出因長租公寓室內空氣質量問題而出現(xiàn)身體不適的“聲討帖”。

“空置的時間越長,賠的錢越多,所以從盈利的角度來說,最好是裝修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的業(yè)內人士告訴記者,由于機構持有的分散式長租公寓房源都是收來的,存在較高的持有成本,所以避免空置就是其運營的一個重要方向。而裝修材料的標準越高,機構投入改造的成本也越大,這對利潤不大的長租公寓運營商來說,是一個需要“自我割肉”的領域。

不計成本搶占市場

近年來,萬科泊寓、龍湖冠寓、招商公寓等一批由開發(fā)商介入模式打造的集中式長租公寓發(fā)展勢頭迅猛,在全國多地積極布局住房租賃市場。在房企紛紛試水住房租賃這一產(chǎn)業(yè)之際,不少從業(yè)者也坦言,重資產(chǎn)運營的集中式長租公寓盈利難成為大家不愿面對的“一道坎”,但為了搶占市場先機,一些企業(yè)先不計成本做大規(guī)模。

記者在天津采訪了解到,為滿足不同年齡階段、不同需求特征群眾對租賃住房的差別化需求,住房租賃市場出現(xiàn)了以滿足青年需求為主的萬科泊寓、龍湖冠寓、天住領寓,和以滿足家庭需求為主、主打中高端的招商公寓,以及以滿足老年需求為主的萬科怡園等長租公寓品牌。

“公寓共有228間房,戶型建筑面積在35-114平方米之間,去年9月對外營業(yè)以來,到目前入住率已達到95%以上,平均租金每個月2500元。”天津天住領寓副總經(jīng)理殷文凱介紹,天住領寓主要面向青年人才提供,租戶年齡在25-45歲,其中外來人口占70%,本地人占30%。到2020年,在市內六區(qū)都要建立天住領寓連鎖店。

招商蛇口天津公司創(chuàng)新事業(yè)部經(jīng)理劉媛告訴記者,走純市場路線的招商公寓定位中高端,主要受眾是濱海新區(qū)外籍人口和中高端人才。雖然租賃用地拿地成本比銷售型低了大概40%,但實際運營中還是虧損的,因為按當前市場的租售比,加上自己拿地成本和建安成本就“很難算賬了”。

“即便在深圳這種外來人口多、住房租賃需求旺盛的城市,做這種長租公寓的投資回報周期也要在8-10年。”深圳市招商公寓發(fā)展有限公司壹間公寓項目總監(jiān)張博謙說,大企業(yè)一般都把這類項目放在戰(zhàn)略版塊,賭市場長期發(fā)展情況。

劉衛(wèi)民認為,現(xiàn)在很多企業(yè)做長租公寓一方面由于響應中央“房住不炒”精神,履行企業(yè)社會責任,另一方面是為了追求頭部效應,先不計成本做大規(guī)模,搶占市場先機。

監(jiān)管盲區(qū)暗藏風險

隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和租購并舉的落實,我國租房的人將越來越多,對租賃住房的品質和安全要求也將更高。然而,目前究竟有多少租房需求,又有多少住房可以出租,誰在經(jīng)營?這些都沒有權威數(shù)據(jù)。

劉衛(wèi)民說,相關數(shù)據(jù)主要來自市場機構,但那只是企業(yè)數(shù)據(jù),亟須摸清底數(shù)、發(fā)布權威數(shù)據(jù)。自如CEO熊林坦言,環(huán)保安全、租金價格、金融衍生品等都是最受各方關注的風險點,而每個風險點幾乎都是監(jiān)管的盲點。

“住房租賃市場仍處于起步階段。”一位地方房屋租賃管理部門負責人說,許多基本概念仍無準確定義。比如,什么是住房租賃企業(yè)?《商品房屋租賃管理辦法》等沒有明確的界定,一些長租公寓運營商認為企業(yè)自己是提供經(jīng)營性住宿服務,應該歸類為生活服務業(yè)企業(yè)。有些沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀資質的個體工商戶和個人從事租賃經(jīng)營活動,也無明確定性。

法律法規(guī)缺失讓監(jiān)管無從下手。比如,各地普遍缺乏改建租賃住房項目立項、規(guī)劃、建設、竣工驗收、運營管理等規(guī)范性程序,不少已運營的集中式長租公寓是商改住、工改住等改建項目,或多或少不符合規(guī)劃、土地等相關要求,也不符合《消防法》的“規(guī)劃前置”消防審批條件,消防部門無法進行消防審批。有法律人士表示,政府租賃平臺一旦將“問題房源”作為有效信息發(fā)布,就有可能異化為以政府公信力為中介機構背書。

而大量行為主體游離于監(jiān)管之外,讓其被動接受監(jiān)管同樣艱難。此前,各地曾要求出租行為各方對出租行為進行主動登記,作為稅收征繳和補貼發(fā)放的依據(jù),但主動前來登記的個人和機構極少。一方面,房主擔心暴露房產(chǎn)信息;另一方面,需交稅也讓當事方缺少積極性。根據(jù)“放管服”改革要求,各地各部門在相關法律法規(guī)缺失的情況下,無法設置相關“備案”乃至“許可”要求租賃企業(yè)和租賃項目進行登記,更無法對不接受監(jiān)管的企業(yè)和項目采取強制措施。

不僅事前、事中監(jiān)管受阻,事后監(jiān)管也難以開展。比如,《住宅設計規(guī)范》中明確把客廳歸為居住空間,“客廳改造成房間用于出租是否合法或影響消防安全”暫無定論,也沒有明文規(guī)定消防部門應當介入室內隔斷的消防許可管理。

法律法規(guī)亟待完善

受訪的各方人士認為,不想管、不好管、沒法管背后其實是住房租賃法律法規(guī)缺失、制度不健全。過去幾十年,住房制度更多關注產(chǎn)權交易市場規(guī)范,而當前對規(guī)范租賃秩序的需求愈發(fā)凸顯。

熊林說,當前決策層面可能尚難預測城市化過程中將有龐大的租房群體,房屋租賃的全流程管理都需要制度建設及時跟進。資料顯示,在東京、舊金山等西方城市,租房人口約占總人口的50%,而在北京、上海租房人口還只占35%左右。

房屋租賃的頂層設計缺失捆住了地方的手腳。天津市國土房管局市場處副處長白璐表示,國家在商改住、去庫存方面原則上支持,但缺乏相關規(guī)范性文件,地方部門需要多方協(xié)調,但在規(guī)劃建設中仍遇到許多與現(xiàn)行法律相悖的情況。

頂層設計缺失也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。除了租金貸、環(huán)保標準低等問題,房屋租賃經(jīng)營領域仍有諸多亂象。比如,個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房住宅樓盤改為租賃住房。有的把租金定得很貴,沒人租也不賣,實際就是變相的捂盤惜售,但沒有法律依據(jù)來管。同時,“租金價格監(jiān)管”也并未納入地方物價或房管部門的職能,也處于“三不管”狀態(tài)。

多名地方住建部門負責人表示,目前對住房租賃市場進行管理的依據(jù)主要有建房[2017]153號《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》、建房[2018]49號《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》,以及國辦發(fā)[2016]39號《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。此外,許多地方現(xiàn)行的房屋租賃管理辦法,幾乎沒有規(guī)范租賃企業(yè)的內容,無法適應新時代租售并舉的要求。

劉衛(wèi)民等專家認為,在租購并舉的格局下,租賃市場管理不再只是僅僅管住“黑中介”,穩(wěn)定價格、穩(wěn)定供給、保證居住,更需要進行通盤的考慮、嚴謹?shù)闹贫仍O計。