“來看房，首先要交50萬元才準許進院子”

最初我們接洽時，怕甲方投資額不夠，所以規劃做得較簡單。但甲方老板說“不用給我省錢”，因為他要打造一個關中民居的典范，做成一個有文化傳承意義的項目。

正式啟動西安院子的設計，大概是2005年前后，完全設計出來是在2010年左右。在此期間，這個項目的策劃一直在變。老板不斷調整定位，摸著石頭過河。到底是做文旅，還是做房地產？老板自己也不知道，他不確定要做成什么樣才能成功。所以西安院子不是一個純粹的地產項目，也不是一個純粹的文旅項目。

因此我們在設計中要兼顧文旅和住宅。從文旅層面講，西安院子的服務業態是有私密性的、酒店式的。一般住酒店，不會有什么感情，住完就走。但住在這里，就是要讓你感覺在家里，還可以在屋里做飯，而不是一個標準間或總統套房。從住宅層面講，你出了房間，到了院子里可以下棋、喝茶，一家人還可以燒烤，有一種家庭的感覺。并且要突出一種私密性，每個院子里面都有一個用植被環抱的露天的溫泉湯泡池，就是在自家院子里泡澡的感覺。

在設計風格上，他要求我們把古建筑和現代民居融合起來，因為完全按傳統古建做的話，人住著并不舒服。

在建筑材料上，房子用的都是精品，突出質感。墻體厚度達到37公分，中間是紅磚墻，在外面又加了一層青磚，叫手工水磨磚。門全是用老榆木打造的老門板，工藝很好。我們試圖打造一種古樸感，而不是富麗堂皇的那種感覺。

在住戶上，老板有一個給業主找鄰居的想法。購房者學歷不能太低，得有文化，只有文人才能夠品味院子的古典情懷。來看房，首先要交50萬元才準許進院子。當然，不買房可以退。除了資產，學歷也要擺過來。有些暴發戶有錢，但可能連看房的資格都沒有。

把房子賣出去賺一次錢，返租回來經營再賺一次錢

后來，如果你在西安院子買房，老板一般會提出要返租這個房子，用于酒店經營。住宅項目是一次性就做完生意了，但文旅項目一直可以賺錢。相當于把房子賣出去賺一次錢，然后返租回來，經營文旅項目再賺一次錢。(本文刊發于《中國經濟周刊》2018年第45期)

一期項目的文旅成分更大。西安院子經常接待一些知名人士，或者做一些文化活動，比如書畫比賽。老板舉辦活動的時候，事實上是在宣傳他的院子文化，今天弄個熱氣球，明天弄個演出。但也有可能是幌子，一期就是打造品牌，第二期再做商品住宅。

西安院子在當地影響力很大，后來還評了規劃設計方面的獎，對于當地來說也算是一個政績。宣傳力度也很大，一些飛機上的雜志都有它的廣告。有些知名人士看了雜志，都跑到西安來看房，也不一定是真買，就是來看一看、長見識。

一期只開發了34套。那個地方也只能蓋30多套，再多就超了建筑容限，這在規劃里有明文要求，容積率只有0.7到0.8。房子大小不一，大約有五六套是200多平方米的小戶型。大戶型是800多平方米，院子大概500多平方米，一家一個院子，加起來就是一畝地。

二期是一個住宅項目，那閉著眼睛就拆了，不用質疑。但一期確實更像文旅項目，手續確實拿得出來，所以不在違建拆除之列。

(注：本文根據曾參與西安院子一期項目設計的人士口述整理)