租客成犧牲品

維權追責面臨窘境

據《經濟參考報》記者調查采訪,不少長租公寓平臺都通過隱瞞合同內容、誘導、欺詐等方式,利用租客個人信用申請辦理租金貸。而一旦爆雷,租客就成為最大受害者,租金貸的風險和問題暴露無遺,但租客卻面臨維權追責困難的窘境。

“現在不知道該怎么辦,押金拿不回來的就算了,查了央行征信報告,確實有一筆晉商消費金融的消費貸款。1.8萬元的貸款發放到了寓見公寓,現在卻還要我來還貸,不還款的話到時候會有征信污點。”郟高陽感到很沮喪。

據了解,寓見公寓為上海小寓信息科技有限公司旗下品牌。其官網信息顯示,成立4年以來,管理資產超過300億元。現已布局上海及華東地區,已開門店43家,開業房源數超過2萬。涉及的租客人數不少。記者了解到,目前寓見公寓上海租客建立的一個維權QQ群人數已超過2000人。

日前,記者在寓見公寓公司總部看到,大門緊閉,門上張貼的公告稱,公司因為整個行業的深刻變化和調整,以及自身的經營管理不善,已經出現了嚴重的資金短缺,公司股權已全部質押給貸款銀行,賬戶管理權已被貸款銀行全面接收,公司已經沒有任何資金可以調配。

日前,作為資金方之一的上海華瑞銀行也向寓見公寓發出信貸資產安全告知函。告知函顯示,此前華瑞銀行向寓見公寓發放了專項貸款,用于長租公寓房屋裝修。鑒于寓見公寓經營的部分長租公寓裝修資金來自華瑞銀行貸款,相關房屋出租產生的租金收入為上述貸款的還款來源,寓見公寓須充分保障上述資產安全,未經華瑞銀行允許不得擅自處置上述裝修資產。

寓見公寓的問題并非首例。此前,杭州鼎家公寓“爆雷”,近日北京昊園恒業也出現同樣情況。租金貸一旦“爆雷”,租客就成為最大受害者,其風險和問題暴露無遺,而租客維權追責卻面臨窘境。

“租房所在區的派出所、法院都找了,但都不立案。”郟高陽想找律師幫忙打官司,但考慮到數額不小的律師費,他又猶豫了。“只能向監管部門投訴,但也一直沒有得到回復。”

上海市消費者權益保護委員會9月10日就曾經通報稱,長租公寓相關投訴今年猛增,亟待相關部門加強監管。部分長租公寓中介服務機構誤導消費者通過與其合作的第三方金融機構進行貸款,以消費者的信用風險換取資金保障,一旦經營不善,極易造成消費者面臨個人資金或征信風險。

郟高陽告訴記者,原本想嘗試一下信用租房,可以月付租金減輕壓力,沒想到卻淪落到無房可住還要還貸款的境地,當時真不該相信寓見公寓這個品牌,也不該下載分期支付的軟件。他的心聲也代表了很多租客無奈的聲音。不過,這也反映出,在金融創新花樣不斷翻新的今天,不少消費者的金融安全意識淡薄。

記者接觸的一家消費金融公司相關人士向記者坦言,貸款已經一次性支付給寓見公寓,如果租客不繼續還款,他們也面臨不良貸款問題。他說:“我們只是背后的出資方,我們收到的借款合同、借款人簽字等都是齊全的。至于這些租客是怎么簽下這些合同的,是不是不知情,是不是被欺詐,這些和元寶e家這些賺取傭金的助貸機構以及寓見公寓這種長租房平臺有關。”

華東政法大學經濟法學院教授陳岱松則認為,租客在不知情的條件下簽署借款合同,而且所借款項不進入租客帳戶,如果出借人沒有明確告知“租金貸”的內容,出借人則有相應責任。租客屬于受害者,在不能續住的情況下,可以不還之后的“貸款”,同時向出租方主張違約責任。

無資質卻充當資金橋梁

繞開監管暗藏風險

隨著長租公寓不斷“爆雷”,“租金貸”諸多市場亂象和金融風險也浮出水面。

首先,貸款誤導嚴重、信息披露缺失,“租金貸”變身“套路貸”。根據記者的調查,為了吸引租客接受“租金貸”方式,在實際操作中,長租公寓運營商通常會采取隱瞞、誤導和給予一定優惠的方式誘導承租人辦理分期貸款。

例如,有的運營商甚至會承擔房屋承租人部分或全部的貸款利息。郟高陽“被辦理”的晉商消費金融貸款就是如此,為了掩飾這是一筆貸款,記者看到,郟高陽辦理的貸款為零利息零手續費,也不顯示“貸款”二字,只顯示為“分期業務”。所以,郟高陽一直以為自己只是辦理了房租月付的手續。

其次,繞開監管,業務風險突出。尤須警覺的是,市場逐漸涌現出諸多租房分期信息服務平臺,如元寶e家、分付君等,他們沒有金融資質,不受金融監管和約束,卻充當資金橋梁的角色。這也導致了他們可以有恃無恐地和寓見公寓這類企業聯手坑騙租客,在不知內情等情形下簽下貸款協議。而背后真正受監管約束的銀行、消費金融公司等持牌機構,則可以理直氣壯地稱自己不違規,因為有貸款合同、有租客手持身份證的照片認證、授權等。

“不良企業誘導租客與互聯網金融平臺簽署貸款合同,是違法違規行為。”陳岱松表示。

另外,管理能力薄弱,資金違規挪用。陳岱松表示,長租公寓通過手中扣下的“租金貸”,瘋狂搶占房源,使得公司規模如滾雪球般迅速膨脹。只要租房市場處于上行期,且有持續的新房源和源源不斷的新客戶入場,長租公寓的資金自融鏈就不會斷。但是一旦房租停止上漲甚至下行,長租公寓的資金鏈就很有可能斷裂,無法繼續支付房東的租金,從而導致全行業的大崩盤,引發嚴重的法律問題。

中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松指出,防范“租金貸”業務風險的機制主要關涉兩個層面:一是底層借款人(租客)的還款意愿和能力;二是長租公寓運營商的融資和風控管理能力。然而,在這些機制尚未完全建立起來的情況下,一旦資金回款出現問題,不僅對自身經營產生負面影響,還會直接牽扯到房屋承租人、出租人、放貸機構及投資者。在已經“爆倉”的事件中,資金違規挪用導致的信用償付能力降低均無一例外地成為導致長租公寓運營商倒閉或者跑路的最后一根“稻草”。

“租金貸”管理存空白

亟待補齊監管短板

“租金貸”業務蘊藏的風險已經對金融市場和社會穩定構成一定沖擊,下半年以來,西安、杭州、上海、重慶等地都相繼發文規范“租金貸”業務,進行風險提示。但眼下,前期積累的風險處于加速爆發期,監管舉措如何具體落到實處?消費者如何不成為違規企業“爆雷”前的犧牲品?爆雷后消費者權益又如何保障?盡快解決這些問題都是當務之急。

巴曙松認為,“租金貸”客觀上形成了資金池和期限錯配,杠桿高、風險大,但從各地已出臺的監管政策看,我國目前尚無針對住房租賃信貸業務方面的統一監管規定,對中介機構聯合金融機構等發放的租房貸款要求也并不明確,對網貸平臺發放的“租金貸”等管理也存在空白。建議我國應當積極加強制度建設,盡快補齊監管短板。

上海市住建委等五部門9月底印發的“租金貸”相關業務規范通知要求,企業合作開展個人“租金貸”業務,應當事先征得原始房東書面同意,不得強制或誘騙租客使用個人“租金貸”,不得在簽約前收取定金或設置其它條件;對于代理經租企業可能出現的資金鏈斷裂風險,通知規定,企業應當嚴格把控自身杠桿率,密切關注企業流動性,個人“租金貸”放款周期要與向房東支付租金的周期相匹配;同時,通知要求銀行業金融機構審慎開展個人“租金貸”業務,合理確定個人“租金貸”額度和期限,貸款期限最長不得超過住房租賃期限。

其實,租金貸作為一種融資創新模式,原本不是“洪水猛獸”。但在長租公寓平臺公司一窩蜂式發展的背景下,租金貸“跑偏了”。

“租金貸”牽涉主體較多,涉及證監會、住建部、銀保監會等多個部門的職責職權。巴曙松認為,首先應明確監管主體職權,建立健全住房租賃市場監管體系。建議制定統一的管理細則,明確從業機構管理要求,規范住房租賃信貸行為,加強住房租賃信貸審慎經營;另一方面,要細化監管職能,確保在市場秩序、租賃關系、監管體系、投訴渠道、懲罰機制上形成強制約束型的制度安排。

其次,通過好的制度設計來保障承租人利益和有效化解糾紛。一方面,應對長租公寓租房分期貸款的所有參與者進行充分的風險提示和信息披露,同時明確規定長租公寓運營商的制度流程,加強與承租人的信息溝通,盡到對承租人告知責任,充分保護承租人作為金融消費者的權益。另一方面,為了防止長租公寓運營商利用“格式”合同和“霸王”條款侵害承租人利益,可以由監管部門或者行業協會出臺“示范性”合同,作為租房過程中的合同模板,除了保留必要合同條款,應當盡可能地簡化合同流程,保障承租人權益。(記者 王淑娟)