收購20多家中介品牌擴張

陳凡（化名）近來在順義南法信的旭輝26街區收房，每次去新房時，她會看到到處都是托管中介廣告，甚至貼在車上。“大家都在搶房源嘛”，一位中介這樣解釋。

記者調查發現，很多中介都在采取“拿房―出租―融資―再拿房”的模式。

不久前，上海長租公寓運營商“愛生活愛公寓”（下稱“愛公寓”）因資金鏈斷裂，通過股權出讓的方式尋求融資。8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司（下稱“鼎家”）由于盲目擴張導致資金鏈斷裂，傳出爆倉消息，成為首家破產的長租公寓服務商。

為何會在大量年付資金流向托管中介時，反而出現資金鏈斷裂，甚至“崩盤”現象？記者調查發現，除了收儲房源，大量并購同業，成為資金的第二個出口。

在北京市朝陽區人民法院2018年5月7日的對馬明星案的一紙民事判決書上，新京報記者注意到，明確寫著中燁盛源在2017年8月26日被昊園恒業合并。

但似乎與艾斯家的情況一樣，天眼查顯示，2016年3月24日中燁盛源變更了法人與實控人，現為白井林，且其名下目前只有中燁盛源一家公司。在股權關系上與昊園恒業無任何關聯關系。

目前，在昊園恒業名下只有一家名為北京美麗家園房地產經紀有限公司（下稱“美麗家園”）的被投公司，昊園恒業的持股比例為99.9%。在2018年2月13日，美麗家園做了法人與投資人的工商變更，新法人名叫王宇翔，他手中持有美麗家園余下的0.1%股權。

艾斯家的房東業主蘇天（化名）對此這樣告訴新京報記者，“美麗家園在順義的后沙峪有個做公寓托管中介的門店，被昊園恒業收購了。與之類似，昊園恒業以入股的方式間接收購艾斯家旗下的番薯公寓。”

對于昊園恒業的同業并購，在其戰略合作伙伴元寶e家的官網上，新京報記者看到了相關信息。據其介紹，昊園恒業2017年用5億元，以其旗下的長租公寓品牌“一銘公寓”為主軸，支撐起并購大戰略，一舉拿下東升和大成。此前，一銘公寓就已經成功并購包括大熊公寓、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來屋公寓、宏源嘉業、昌泰地產、美澳地產、i住公寓、塢托邦精品公寓、萬興偉業、摯信偉業、萬勝佳和、興家助業、友家偉業、京城廣廈加盟店、興興家業、天成地產等在內的近二十家行業品牌。此次成功并購東升和大成之后，一銘公寓在通州板塊覆蓋率達到70%，朝青板塊覆蓋率達到50%，居兩個板塊首位，取得了北京東部地區長租公寓品牌覆蓋率第一的驕人成績。公寓管理數量從原來的5萬余間，增加到7萬間，在2017年年末房屋管理數量將突破10萬間。

按其戰略合作伙伴元寶e家的說法，昊園恒業的拓展速度相當驚人。新京報記者對比了其同業的速度數據，據為蛋殼公寓資產支持專項計劃ABS提供法律服務的國浩律師事務所官網披露，今年7月3日“天風-蛋殼公寓信托受益權資產支持專項計劃”項目獲得上交所出具的掛牌轉讓無異議函時，蛋殼公寓房屋管理超12萬間公寓。

從以昊園恒業為代表的房租貸資金鏈流向圖中，還可以看到其他的資金出口。

在這種托管中介“深度參與”的模式下，從外匯入托管中介的資金包括租客押金、租金貸平臺支付的租客房租（年付）；而托管中介資金的流出則主要包括向房東季付的房租、支付給租金貸平臺的分期手續費（利息），以及承諾的向房東逐年遞增的“優惠”。這三塊因其是以月或季度為結算單位，容易引發托管中介的短期周轉危機。而房東房租款被拖欠的問題，目前，已成為一些托管中介被房東集體訴訟的最主要原因。

對此，于百程的看法是，房屋托管中介或長租公寓服務公司如果把資金挪作他用，風險會比較高，因為托管中介畢竟通過房租貸平臺收取了租客一年的租金，累積資金量會比較大，這中間存在資金的留存與操作上的時間差。

“它如果只是賺差價，不采用金融手段，整個杠桿還好。但如果托管中介手中留存的資金被用于其他經營上，例如收購同業、或是進股市或是其他資本市場，這對于它本身的資金管理、經營管理、對經濟周期的判斷、本身的運營體系，都要求極高。”于百程說。

9月30日，為防范個人“租金貸”及相關業務風險，上海金融辦在國慶節前聯合了人民銀行上海分行及上海銀監局等五家監管部門，聯合發布《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》。通知的十項舉措直指目前由租金貸引發的資金期限錯配、沉淀資金、哄抬租金、惡性競爭搶占房源等問題。

此前的8月23日，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，開通打擊“黑中介”投訴舉報專線。據北京市住建委通報，北京昊園恒業房地產經紀有限公司、北京自如生活資產管理有限公司、北京美麗家園房地產經紀有限公司，都在這份涉嫌存在違法違規問題的23家中介機構名單中。當日公告主要反映的52條投訴舉報內容中，包括了哄抬房租、打隔斷群租、從事租賃業務未報送信息、強制貸款付租金等八類問題。