住房租賃市場，國企來了！

“作為住建部文件中的12個試點城市之一，我們的行動就是響應住建部通知中的內(nèi)容。”

武漢市住房保障和房屋管理局的一位負責人對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹說，7月出臺的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提到，“發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”，并提出“城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要會同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺”。8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺。“我們的目標是年底前提供不少于7000間、30萬平方米的租賃房屋增量。”

除武漢外，成都和上海在發(fā)展住房租賃市場時也將國有企業(yè)擺在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3~4家國有住房租賃公司”。

上海的表態(tài)則更加明確。9月15日上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復制、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”

武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，目前的住房租賃市場回報率低、周期長，相比于買賣市場較為無序，對已習慣“掙快錢”的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的社會資本來說吸引力有限，“這個時候誰來干呢？國企上！國資企業(yè)理應在此刻發(fā)揮帶頭作用，引領(lǐng)和規(guī)范好這個市場。”

為租賃市場提供增量，國有平臺上的房子從哪里來？

“社會資本不是不看中租賃平臺，很多開發(fā)商都在布局，但現(xiàn)階段就是找不到破題之道，去解決回報率低和回報周期長的問題。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者說，業(yè)界對租賃市場普遍達成的共識是“有潛力，但問題多”。于是社會資本的心態(tài)有些猶豫，動作上也偏遲緩。“特別是供應不足的問題亟待改變，大型租賃機構(gòu)還是太少。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱，國企做住房租賃平臺最大的意義是在租賃產(chǎn)業(yè)鏈的供應端，“國有資本進入租賃市場可以短期內(nèi)擴大供應的規(guī)模，不會像社會資本那樣‘躡手躡腳’。”

“增加供應肯定是建立此類平臺的當務(wù)之急。”承擔建立國有住房租賃平臺任務(wù)的武漢地產(chǎn)集團的一位負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，該企業(yè)建立的平臺上租賃房屋來源主要有三個：新建、改建和社會籌集。新建指選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目，按一定比例和相關(guān)要求配建租賃住房；改建是將閑置的非住宅項目按有關(guān)標準和規(guī)范改造成集中式公寓；社會籌集房源則是收集社會上閑置的空余房源，將它們統(tǒng)一起來進行規(guī)范化的租賃。“同時也可以將一部分富余出來的公租房房源調(diào)整為租賃住房向社會出租，不再限定租賃對象。”該負責人表示，另外自持地塊也是武漢地產(chǎn)集團的可選方向。

前不久引發(fā)熱議的“商改租”房屋也會出現(xiàn)在武漢的國有租賃平臺上。“大約占30%的比例。”徐磊介紹說。據(jù)了解，武漢地產(chǎn)集團自持的地塊內(nèi)有廠區(qū)可改建為租賃住房。不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑廠房改造成租賃房屋能否符合通風、采光和消防等要求，對此徐磊稱：“對廠房的改建不是想怎么改就怎么改，國土規(guī)劃和建設(shè)部門要聯(lián)合把關(guān)，有一整套程序要走。”

目前租賃市場中商業(yè)機構(gòu)的業(yè)務(wù)模式主要有三個：“大房東”(擁有項目產(chǎn)權(quán))、“二房東”(從別處租得商業(yè)地產(chǎn)做集中式出租公寓)和“撮合平臺”(出租者將房源信息發(fā)布至平臺)。可以看出，武漢國有租賃平臺的模式和上述三種大致相同。

此外，成都還在稅收政策上鼓勵“撮合平臺”模式中的出租者：對個人出租住房的，由按照5%征收稅減為按1.5%計算繳納增值稅；其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。