距離北京“3·17”樓市調控政策出臺不足5個月,北京房地產市場的各項數據漸入下行。8月15日,北京市統計局發布數據顯示,今年1-7月,全市房地產開發投資1859.6億元,同比降7.1%,商品房銷售面積480.6萬平方米,同比降40.9%。3月17日以來的系列調控組合拳,被輿論稱為“史上最嚴”的同時,對樓市的“降溫去火”也漸顯效。

北京商品房銷售面積降40.9%

“已經兩個月沒開單了,只能做一些租賃的業務。”

小李是通州地鐵果園站附近一家房地產中介公司的經紀人。談起近期以來的業務情況,小李稱3月之前,每個月總會有幾單成交量。“現在手上的客戶不是沒有資格,就是付不起首付,目前來看,政策沒有松動的跡象。”

買賣交易冰凍的背后,宏觀數據也有映現。北京市場成交量自4月起便開啟了“四連降”,目前已跌下1萬套“關口”。中原地產研究中心統計數據顯示,北京二手住宅7月簽約7158套,環比跌20%,同比跌幅達70%。

同時,二手房成交價格和掛牌價格也出現了大范圍降溫。中原地產首席分析師張大偉稱,二手房整體價格從4月開始到現在跌幅在8%左右,部分區域房源價格超過了10%,目前的價格大約回到了春節前后水平。

作為樓市“晴雨表”,二手房市場數據下行與房地產業整體情況密切相連。

8月15日,北京市統計局發布今年1-7月房地產數據,商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積,及保障性住房投資均無上漲。其中,全市完成房地產開發投資1859.6億元,同比下降7.1%。

值得一提的是,1-7月,全市商品房銷售面積為480.6萬平方米,同比下降40.9%。調控前的1-2月,降幅僅為1.3%,1-3月降幅為3%,至1-4月達到24.8%。而1-5月、1-6月,這一數據分別為26.8%、35%,降幅加深趨勢明顯。

“北京等一二線城市在3月調控后,數據逐漸開始反映出調控影響,網簽成交量持續走低,市場開始進入調整周期。”張大偉分析認為,在進入7-8月淡季后,市場繼續低迷,樓市調控政策影響加強。

終結炒房者:3·17調控開啟樓市5限時代

“這分明是在搶房。”

回憶起去年樓市高熱時的炒房經歷,購房者劉先生這樣描述。此前,他一直認為有房子住就行了,可是看到飛漲的房價,今年再也按捺不住并開始看房。劉先生遇到過坐地起價的房東、也遇到過幾戶爭一套房的場景,更見證了一套房在一個月內上漲幾十萬元。劉先生的購房步伐止于3月17日。

3月17日,北京出臺限購令——認房又認貸。再加上“3·26”限商政策到來,劉先生徹底放棄了投資房產念頭。

繼“3·17”以來,各地樓市政策繼續細化升級。8月初,央行在最新發布的中國區域金融運行報告(2017)中為房地產和去產能劃出了金融政策底線:在支持居民合理自住購房同時,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

對于這一輪宏觀調控此前業界早有預期。房價上漲勢頭貫穿多年,今年以來房價上漲勢頭更為明顯。隨著房價上漲,房地產開發投資及銷售額也不甘示弱,除2014年受宏觀調控影響有所下跌外,近5年一直處在增長期。

據國家統計局數據顯示,2016年,全國房地產開發投資102581億元,商品房銷售額達到117627億元,均是首次突破10萬億。

伴隨著房地產開發投資的上漲,炒房風氣也于近年漫延至全國主要城市,而終于在此輪被稱為“最嚴調控政策”下畫上句號。自此,樓市開啟5限時代:限購、限貸、限價、限售、限商。

建立平穩健康長效機制成下半年主旋律

此輪調控,業界認為是引導樓市走向良性軌道的一次必要降溫。

據日前發布的《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2017)》介紹,北京住房需求持續旺盛,加上宏觀經濟、金融等影響房價上漲的因素未根本消除,2017年將繼續加強和完善房地產市場調控,確保2017年房價環比不增長。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,北京樓市調控不僅是做減法,加法供應方面也在逐漸加碼。從數據看,2017年上半年住宅類土地新增掛牌達到了41宗,合計面積達到492萬平米,超過2016年全年總和。

張大偉預計,包括推動租賃市場發展,約束小產權房、增加租賃房源供應,增加土地供應等長效機制疊加限價等短期調控,都會在下半年對市場增加影響。

從政策預期看,下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩預期。要建立房地產平穩健康發展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。

■ 對話

“調結構依然是樓市未來主線”

●訪談對象:易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

新京報:根據統計局最新數據,你認為北京房地產市場的最大變化在何處?

嚴躍進:從1-7月北京房地產市場數據來看,有兩點和全國市場不同。一是房地產開發投資,當前全國是正增長,而北京是持續負增長,這也說明北京住房投資動力不足,這或和北京土地供應相對偏少有關。二是銷售數據走低,而且下滑很明顯,這說明北京庫存明顯不足,自當前購房政策嚴厲以后,一些高端物業也出現了明顯的下滑。

新京報:地產投資和庫存的雙雙走低,與此前的調控政策有何關聯?

嚴躍進:2017年7月份,北京房地產政策延續了今年上半年的精神,但政策的著眼點不在于限制各類購房需求,而更多體現在降低供應成本、規范市場交易等方面上。7月份北京房地產市場數據充分體現了政策管控的效應,部分交易數據也說明投資投機需求得到了較好的抑制,這有助于穩定市場和穩定預期。

新京報:對于樓市后續發展,你如何看待?

嚴躍進:8月份北京就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征集意見。從此類政策導向來看,北京后續對于住房的供應結構會有繼續調整的可能,這也有助于對包括“夾心層”在內的購房主體提供更多政策支持。

預計三季度北京供地節奏仍將加快,相對應的結構調整工作也會加快展開。包括租賃性公寓、共有產權住房等方面都會有一個較為明顯的發展態勢。從后續趨勢看,交易量有繼續反彈的可能,而且對于北京房地產市場來說,包括副中心、大興機場等新概念很多,這都有助于激活房地產市場。

新京報記者 袁秀麗