董倩：

葉主任有一點，就是剛才我沒怎么弄明白，就是為什么要競得人要百分之百的自持這個要求是為什么？

葉劍平：

這個只是就想，能夠使這個租賃能夠長期穩定，如果不是百分之百的話，那么比如說股權好幾家，那么他們之間就發生了一些糾紛，糾紛呢就影響到我們租客的一些居住條件了。

董倩：

葉教授您再看，就是如果在目前的這樣一種土地供應的模式，那企業應該說它的身份更像是一個大房東，企業和政府之間，這種關系它是一種什么樣的關系，怎么擺？

葉劍平：

他呢這應該是政府相當于作為一個金主者，那么企業呢實際上是市場的供應者，他們之間的關系呢，實際上政府想要達到一個目標，比如說就是租賃市場要完善租賃市場，那么要政府就以前的話都是政府自己建，然后呢就公房那種性質，那么現在市場化了，那么他又通過市場的手段來購買這個服務，使得通過呢土地的出讓及其約定，讓這個市場呢來彌補這個租賃市場的空白，或者稀缺這樣的。

董倩：

好的，葉主任稍后我們有更多的問題給您，上海一直是被看作全國這個房地產市場的一個風向標，這一次在上海的供應的模式發生了變化，那對于企業來說，意味著什么我們繼續關注？

(播放短片二)

解說：

出讓年限70年，開發商在年限內，可持續出租運營，但不得銷售。這樣的規定對于房產企業來說，他們的盈利預期如何？而政府又是出于怎樣的考量來選擇企業的呢？

位于嘉定區嘉定新城的租賃住房用地，土地面積約2.85公頃，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。據介紹，這樣的價格是經過了市場評估、成本測算、集體決策之后，由相關部門制定的。

上海市嘉定區規劃和土地管理局副局長 周建斌：

它的投資回收我們也做過測算，周期確實比較長，按照現行現在的市場出租價格的話，也要不同的算法不一樣，大概要三四十年以上，四十幾年才能全部收回投資成本。

解說：

因為投資成本回收需要經歷一個較長的時間，對于企業的開發、運營、資本運作等綜合能力也提出了一定的挑戰。嘉定區相關部門在選擇企業時，也進行了各方面的權衡。

上海市嘉定區規劃和土地管理局副局長 周建斌：

有一定的資金實力和開發實力，有一定的房地產運作的經驗，另外就是國資比較可控。但是呢按照常規的投資還原，包括固定的百分之幾的利潤它又是能夠運行下去的，并不是說他拿到項目，它是個運作不下去的項目，僅此而已。

解說：

競得嘉定新城租賃住房用地的是上海嘉定新城發展有限公司，該公司在2004年8月18日正式揭牌成立，為國有獨資公司，注冊資本26億元，由嘉定區國資委以現金和國有股權投入。而該公司的入選，也和此前在這塊土地上已有的投入分不開。

上海市嘉定區規劃和土地管理局副局長 周建斌：

70年以后，甚至再過幾年情況怎么樣，也還會有可能調整。

記者：

那企業的收益怎么保障呢？

周建斌：

因為租金是可以根據市場變化做調整的，比如說以后租金漲了那么它也隔一段時間做一個調整。

解說：

另外一幅地塊，位于浦東新區張江南區，土地面積約6.5公頃，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元／平方米，競得的企業是上海張江集團有限公司，該公司與張江科技園區在1992年7月同日掛牌設立，主要負責張江高科技園區的開發與建設。對于這次競得地塊，公司目前也有了自己的規劃。

上海張江(集團)有限公司副總經理 孟行南：

整個項目的定位，主要瞄準的還是我們的這個中高端的人群，在我們整個園區就業人群當中，對于中高檔居住的住宅需求量，還是挺大的，從我們目前的分析結論來看，大概有270萬方需求的缺口。從這個角度來說，我們也要打造這么一個產品。

董倩：

政府出了一個這么低的價錢，對于企業來說，那到底是參不參與競爭呢，如果競爭的話對自己的好處又在哪呢這種模式對于企業來說，改變又是什么呢，我們來看一下，因為在我們的想象當中，企業如果想加入到一個市場行為中，應當是有利可圖的，可是這明顯起價很低我們來看看這個上海的反映。據上海規土局網站土地出讓信息顯示，這兩幅地塊的申請表領取數分別是14家、20家，應當說這個數字顯示市場的反映還是積極和熱烈的，為什么會這樣，那么我們來繼續連線葉主任。

(電話連線)

董倩：

葉主任您看面對這種應該說，并沒有多少錢好賺的這樣一種情況，為什么企業房地產企業，還是會相對比較激烈的去競爭？

葉劍平：

房地產市場呢實際上就分兩個了，一個是出售一個是出租，長期以來我們國家是出售型的房地產為主的，那么出租型的相對短缺，那么隨著城鎮化進程的開展呢，實際上企業拿地也是很困難的，所以好多的企業也轉向了持有物業的這樣的管理，所以這是一個市場的行為，通過剛才的介紹，他在二三十年就可以回收成本，那么這樣呢就企業呢還是愿意做的，他通過原來開發，就變成物業持有和管理，這樣的一個過程的轉換，實際上企業也在轉型，所以總的來說，通過市場的測算呢，來確定這個地價以及企業呢，通過物業的管理來收得的回報，從市場來說還是能夠平衡的，所以好多企業就有興趣的。

董倩：

其實葉教授還有一個問題，你比如說這個最后雖然說有這么多的企業競爭，但是最后還是花落兩家國企，而且這兩家國企都是和相關地塊有著千絲萬縷的聯系，面對這樣的一種情況，有的有一家大型的上市房企的負責人他就這么表述的，他說設置一定的門檻將其他的房企拒之門外，一方面可以避免競買者過多，造成一個哄抬物價，成交價過高的這么一個情況，另外一方面，首幅的租賃地塊它具有一個示范和標桿的意義，由國有平臺進行操盤的話，更能實現對租賃住房的政策意圖，這是這家房產公司的負責人分析的，您怎么分析這兩家國企的中標？

葉劍平：

我同意他的觀點，因為目的是很明確的要租賃，然后租金是什么樣的界定，然后住房的標準也是固定的，那就找一家更放心的企業來住更有示范作用了。

董倩：

您說這對于更多的房地產企業來說，這是不是一個怎么說，可以用拐點嗎，也就是說意味著可能未來就要面對著越來越多的，只租不售的這樣的地塊的一種情況呢？

葉劍平：

我想這也是一個市場的轉變吧，剛才說了就是土地越來越少了，所以有一些地產商選擇開發出售，有些地產商選擇開發后的持有租賃，那么這也是市場的慢慢的發展后，進入的一個房地產市場的多元化的供應，片子一開始比如說包括租房的房客，還擁有一個學區等等，就同買房一樣的權利的話，那么慢慢的在大城市的租和售，都是解決住房的一種方式，不要用行政性的其他的一些門檻，比如說一定要擁有住房才擁有學區擁有別的，那么這樣呢以后就是住房就可以選擇了，是租還是買，那是一種選擇而不是作為唯一的一個決定。

董倩：

好，謝謝待會會有更多的問題給您。這兩個地塊一出來，媒體關注房地產企業關注，各方面都關注，但是最關注的是老百姓，因為大家最關心這樣的房子出來誰能住。

(播放短片三)

解說：

1897套租賃住房，給誰住？對于未來的租賃對象，嘉定和張江兩個地塊都目標明確，那就是引進的人才。以張江為例，張江高科技園區是我國第一批國家級高科技園區，成績卓然但也飽受詬病，曾經以外向型吸納招商引資為要務，忽視了社區感、舒適度等人本因素，導致了白天擁堵，晚上空城。

上海張江高科技園區管委會副主任 王維剛：

張江正在建設綜合性國家科學中心，從目前看已經集起了相當重要的科研機構和創新創業的人才，這些創新創業人才他們居住問題是擺在面前更大的課題了。

解說：

業人員達到36萬，博士以上的高端人才7000人左右，雖然目前已經建成5000多套人才公寓，但面對巨大的租房需求，要留住人才，首先要解決住房問題，已經擺在了張江高科技園區的面前。

海張江高科技園區管委會副主任王 維剛：

們推出只租不售的人才公寓，第一期是50萬方，第一次開工的現在拍出去是13萬方，所以后面還要陸陸續續加以推進，這個還是比較長的過程。、么根據時間估計的話到明年9月份左右，第一批就是13萬方可以投入使用。

(播放短片三)

解說：

000多套的高端國際人才公寓如何分配，張江高科技園區表示，國家千人計劃，上海市千人計劃，園區內重要的科研單位引進的高端人才將優先保障，排序分配。

在土地出讓公告中，住房面積方面以中小戶型為主，且需要精裝交付。

孟行南：

這個房屋以后我們是作為拎包入住，所以我們在整個設計完成度上面，是做到了裝修以及基本生活配套，包括幼兒園、學校，以及我們一些公共的服務配套設施，來提升我們整個生活品質。

解說：

上海，普通的公租房租約是3年，而張江地塊未來的人才公寓租約將是6年，租金方面，租賃價格不會也高于市場同類房源的租金水平。

王維剛：

張江科學城里面，在未來考慮建設十萬套只租不收的人才公寓，、在人才不僅僅是一個工作崗位，他還需要生活，一個比較好的生活地方的，需要交流，需要娛樂，還需要其他的一些社交活動，如果有這么多人才在張江生活的話對于科學城的建設具有非常重要的意義。

解說：

目前嘉定新城區域一平米的租金大概在1.2元到1.6元之間，對于外來的持居住證的年輕務工人員來說，在可承擔的居住范圍之內，有租房需求的人也比較多。

周建斌：

那肯定多，我們可能還要再設置一些，對區內有利的區內人才優先的一些做法，現在租金特別好的地段，房子出來搶著租，畢竟人口還是往北上廣涌的。

(電話連線)

董倩：

這兩個項目建成以后呢，將提供1897套租賃住房的來源，主要的針對對象都是那些引進的高科技的特定的人才，那么接下去我們繼續連線葉教授，葉教授我們比較一下，就是政府他用這么多的低價進行租售的這些房子，他損失的和他引進的這些人才住進去，他得到的我們能不能做個比較？

葉劍平：

肯定可以的，就產業發展呢實際上就土地財政的減少，它通過產業的增加和產業的財政就稅收的收入來彌補的話，而且呢它是個可持續發展的一種方式的，那么產業這個區域就興旺了，所以損失一點點土地出讓金的話，從長期來說呢它并不損失。

董倩：

就吃小虧占大便宜，我們再來看一個就是人們對于租房的這種數字調查，上海社科院的調查，2013年上海家庭住房自由率是70%，而租住率是遠低于倫敦、紐約和東京，55—70%的租房率的，這是一個數字。另外一個租房是很貴的怎么說呢，您看北京租房收入58%，深圳54%，上海48%，這租房租金是嚴重過高的，您覺得怎么從未來怎么解決這樣的一個問題？

葉劍平：

世界各國呢都是大城市，這個住房的自有化率低，所以主要還是通過租的來解決居住的問題，那么租金的管制各國都有，所以一般來說呢，就好多國家就規定住房的租金，不能高于比如說收入的四分之一，就是25%的話就不行，所以有租金的管制還有提租不能太長，租金不能輕易的這個解約等等等等，就保證出租人的利益。

演播室主持人 董倩：

好的，非常感謝您給我們分析這么些，那么上海和廣州對于租房市場，都在進行有意的嘗試，希望他們繼續嘗試下去，讓人們不再為房子所困，享受更多的幸福感。