哈佛和斯坦福的案例

行文至此，我們不妨繞一個彎，暫時離開五道口，來觀察一下哈佛和斯坦福附近的房地產。

最近一百年來，哈佛大學已成為一個帶動周邊經濟不斷發展的高等教育典范，但是，哈佛大學周邊的土地主要是居民所有，除了小小的哈佛園（Harvard Yard）外，哈佛沒有校門。大學與城市完全融為一體。那么，哈佛大學如何滿足自身不斷上升的住房需求呢？

哈佛大學早已成立了自己的房地產公司，不斷地在市場上購買周邊居民的土地和房屋。但是僅此一招還遠遠不夠，因為購買的居民房不經過哈佛所在的坎布里奇市的規劃委員會允許，是不能改為辦公用房的。所以，哈佛大學需要不斷與坎布里奇市的規劃委員會進行抗爭，力爭把一些居民房改造為辦公樓，因此，哈佛大學與坎布里奇市的關系經常是非常緊張的。

此外，哈佛大學對自己已有建筑進行改造，也會受到坎布里奇規劃委員會的干預。規劃委員會是由居民選舉產生的，它所考慮的往往是現有居民的利益而非城市的整體發展，因而引發了許多荒唐的故事。比如說，2010年哈佛大學在改造一棟辦公樓時，設計師在坎布里奇路的兩邊設計了完全對稱的兩棟樓——現在成為了亞洲中心及費正清中國研究中心和哈佛大學政府系所在地——為了把這兩棟樓連在一塊兒而不破壞街景，又設計了地下通道，但是規劃委員會始終都不同意修地下通道，雖然這一點都不影響外景。據說，規劃委員會中有一位委員，他的孩子沒有被哈佛錄取，因此非常惱火而極力反對。所以，盡管哈佛大學在全球化時代聲名日益顯赫，但其很難在附近擴張。坎布里奇市的GDP也很難增長，至少沒有因為有哈佛大學而迅速上升。

正是苦于長期搞不定與坎布里奇市的關系，金融危機爆發前，哈佛校長薩默斯決定跨過坎布里奇，到查爾斯河對面的小城奧斯頓發展，因為奧斯頓有很多空置的土地，那里目前有哈佛的體育場以及哈佛商學院。但是由于金融危機的爆發，這一發展規劃一推延就是近十年。

斯坦福大學在這方面比哈佛幸運多了。斯坦福大學確實促進了硅谷高科技產業的發展，從而導致其周邊土地巨幅上升。幸運的是，斯坦福大學校園之前是個極其巨大的農場，斯坦福大學的外號因此而成為“農場”。斯坦福大學不愁地，為了應對高房價，斯坦福大學拿出自己一部分土地，開發成擁有大產權、小產權出讓給教授的住宅。按規定，這些住宅只能賣給斯坦福大學自己的老師，這就部分解決了硅谷房價高給斯坦福大學帶來的發展難題。

清華和北大也在部分地模仿這個模式。清華在附近的清河購置了部分土地，在此建了小產權房出售給教師，也是像斯坦福大學一樣規定只能在校內轉讓。這也部分對沖了五道口房價高漲的因素。

住宅用地供給的機構困境和農村困境

五道口附近并不是沒有土地，但是這些土地很難拿出來進行開發。

這里的一類土地由東升鄉所有，在五道口這樣高房價地段的中間，卻仍然保留了一個鄉，而沒有納入城市規劃，也多少有些出人意料。至今東升鄉仍然保留著自己的衛生所和鄉辦公機構，這里都是一片5層樓左右的低矮房子，完全可以通過土地置換提高容積率來開發利用。但是，一個鄉的土地要改成城市用地，鄉政府本身并不能直接得到很多好處，因此這種交易也很難進行。

另外，五道口附近機構林立，包括清華大學和科學院等機構都有大量自己的土地，但這些土地都屬于機關用地，不可能轉為住宅用地開發。比如，科學院的樓，最近幾年也是不斷更新，從5層轉成了15層，但是一棟接一棟都是辦公樓，都不能轉成住宅用地。清華校園有近6000畝土地，是全國沒有另建校園的高校中面積最大的一個。清華園里有大量低矮的四五層的住宅和宿舍樓，這些樓也很難改造成容積率稍微高一點的，比如七八層的住宅，因為現有的居民很難拆遷，更重要的是，清華大學對于自己的土地并沒有百分之百的處置權。

這就形成了一個困境，那就是雖然房價高，但是土地很難被拿出來進行住宅的建設，很難在供給側結構性改革方面提供解決的方案。這恐怕是中國各大城市的一個通病，而北京尤其突出。

清華畢業生為什么難以負擔清華學區房？

最后分析一下為什么五道口的學區房房價如此之高，遠遠超過一個清華大學高才生畢業所及的經濟能力。

首先，父母送孩子上清華的目的之一是獲得人生的一種成就感，而這種成就感往往來自于非經濟的因素，包括個人的幸福感和社會的承認。因此，即使畢業生工資不高，父母也期望孩子上名校。

其次，在經濟方面，一個大學的畢業生包括清華畢業生，收入是不斷上升的，很難用短期內的經濟收入來衡量。從長遠來看，清華學位帶來的人力資本溢價應該是相當高的。

更重要的是，五道口附近的高房價，是一個投資現象，高價房并不像昂貴的蘿卜白菜等消費品一樣讓人望而卻步，只要投資者預期未來的房價持續上漲，就仍然會有人不斷進入。這應該可以解釋房價高與學歷、與高才生的收入難以相比的問題。