清華學區房為什么遠比清華學歷值錢？其中固然有學位房承載投資功能、個人成就感等多重原因，但其根本在于，清華所在的五道口雖然聚集了眾多精英，但其過去20年新建的樓盤主要是辦公樓，住宅極其稀少，導致這一“宇宙中心”房價居高不下。同時，現行土地制度下，五道口附近的農村土地和機構用地，也難以轉為住宅用地而加以開發利用。換言之，房地產問題出在了供給側結構性改革的供給方面。

一些家庭經過長期奮斗，終于把自己的孩子送入了清華大學，而孩子畢業后卻買不起清華附近的學區房。這一問題其實不難解釋，我先分析為什么清華大學附近的房價如此之高——這是房地產泡沫之下一個更有意思且尚未被仔細挖掘的典型案例。

五道口——“宇宙中心”

清華大學東門外，在我1980年初入清華讀書時是一片農地，只有一條小路通向清華。小路外面是雙清路，它只能容下兩輛汽車并排通行，卻一直通到清河毛紡廠。

清華東門那時非常荒涼，每天下午（尤其是冬天的下午）4點以后，我都像很多同學一樣，從東門出發，跑步到五道口的鐵道線，然后折返經過北門附近那座現已棄用的火電廠，回到清華，全程5公里左右。那時，清華學生學習用功，也特別重視體育。大家都爭先恐后地鍛煉，希望在1500米賽跑這樣的達標測試中取得好成績。

時過境遷，現在這片土地完全變了樣，廣義稱為五道口，又被戲稱為“宇宙中心”。

5萬vs 10萬：優質學區加持，住宅身價倍增

這片地區房價高的確與學區有關。其緊鄰清華，往西一站地鐵的距離即到北大東門，有清華附小、北大附小、中關村一小、中關村二小、中關村中學以及稍遠一點的101中學和清華附中等優質學校。

學區能在多大程度上解釋高房價呢？這里有個很好的對比。

這一地區的住宅因為屬于學區房，樓價普遍接近甚至超過10萬元/平方米，例如在五道口、成府路南邊有一個水清木華園小區，樓齡約為15年，其房價已經接近10萬元/平方米。

而一路之隔、地理位置更加靠近清華大學的另一處公寓房（也是70年產權），最近才漲到接近5萬元/平方米。其原因是該公寓房到目前為止還不能讓房產所有者“落戶”，也就不能享受學區待遇。該公寓之所以不能落戶，是因為之前一直未能加入居民委員會，因此中關村派出所不同意落戶，而不能加入居委會的原因是業主委員會遲遲不能成立，因為業主來自全世界各地、太過分散，且附近是五星級酒店，酒店的很多設施與該樓相通，情況比較復雜。我經常與身邊的年輕同事說，可以考慮趁現在該公寓樓不能落戶、房價尚低時入手，落戶問題遲早能解決，屆時房價一定會“跳升”到與周邊小區相當的水平。

住宅與商業地產之爭

五道口被清華同學戲稱為“宇宙中心”，因為這兒極其繁忙，人來人往，熙熙攘攘，周末和節假日也是如此。這里聚集著眾多年輕創業者、青年學子和專業人士。可是在這方圓5平方公里的土地上，過去20年主要的新建樓盤都是辦公樓，住宅極其稀少。

辦公樓包括大約50萬平方米的清華科技園，它由七八座25層左右的高樓組成，除此之外，還有大批科學院新建的辦公樓。

與辦公地產形成鮮明對比的是，過去20年新建的住宅樓盤，數來數去能想到的大概只有三四個，其中包括剛提到的水清木華小區，其樓盤面積大概也就是不到10萬平方米。另外一個較大的樓盤是15年前建成的華清嘉園，大概有15萬平方米左右的建筑面積。此外，還有唐寧ONE，它是均價在15萬元/平方米左右的高檔公寓。而上述尚不能落戶的公寓，總面積5萬平米左右，10年前竣工，其出身的名目是清華科技園的配套設施。這樣看來，與上百萬平方米的商業地產相比，住宅地產的供應真是屈指可數了。

這帶來的直接后果，是住宅地產嚴重供不應求，其價格迅猛上漲。以華清嘉園為例，其開盤單價也就是3000多元，現在已過12萬。當時在這里購房的膽子大一點、也有閑錢的老師，如今已經是千萬級的富翁了。這些老師現在大部分早已搬出華清嘉園，因為華清嘉園已經成為留學生尤其是韓國留學生以及青年學生的租房地，人來人往非常嘈雜，不適合拖家帶口的居家生活了。