三、“三舊改造”要慎重

當前城市化進程中，有大量城市“三舊”地塊上已經覆蓋了各種權利與物業(yè)，這些覆蓋了權利與物業(yè)的“三舊”地塊，使用效率低，臟亂差，成為城市建設的洼地。因此，對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊進行改造就不只是增加了城市建設用地，提高了城市建設用地的效率，而且可以美化城市環(huán)境，提高城市品質。不過，因為“三舊”上面附著的利益太多，所有“三舊”權利主體都試圖借“三舊改造”來實現利益最大化，導致“三舊”改造成本巨大，“三舊”改造變成了城市財政失血的無底洞。這種財政失血有兩種方式，一種是大量財政資金的直接投入，另一種是“三舊”改造中城市土地出讓金的返還。結果就是，改造一個城中村，城市政府花費數十億改造出了無數千萬富翁。沒有無緣無故的財富，當城中村改造會改造出無數千萬甚至億萬富翁時，這個城市就在失血。

因此，城市化的重點不應當是“三舊改造”，而是開發(fā)區(qū)模式。既然“三舊”上已經附著了大量剛性利益，城市建設尤其是初期階段，不到萬不得已就不要去碰“三舊”。

四、警惕攤大餅的城市化

因為特殊的工業(yè)化路徑，當前中國東部沿海一些地區(qū)已經形成了工業(yè)化的全覆蓋，尤其是珠三角核心區(qū)，幾乎所有土地都已經農轉非，變成了建設用地。所有這些變成了建設用地的土地上，作為權利主體的農民都期待從土地上獲取巨額利益。任何對土地的利用都會引發(fā)農民強烈的獲利訴求。因此，這些地區(qū)進行再開發(fā)的難度極大，從而有可能形成低水平城市化的陷阱。

作為改革開放以來先發(fā)展地區(qū)，珠三角的工業(yè)化是從招商引資、三來一補開始的。為了調動各方面發(fā)展積極性，迅速實現工業(yè)化，珠三角發(fā)展模式幾乎都是所謂“四個輪子一起轉”，即市縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村、村民組四級均以集體土地招商引資，進行土地開發(fā)，集體土地上大量建廠房出租或出租給外來企業(yè)建廠房。在整個珠三角核心區(qū)的地域上，各種外來資本幾乎同時建廠。大量外資引入必然要招收大量外來農民工，成千上萬農民工的涌入需要住處，村社集體不僅允許農民在宅基地上建房出租，而且可能為農戶分若干宅基地建出租房以解決外來農民工的住宿問題。也就是說，除了縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組以外，當地農民也加入到土地開發(fā)和工業(yè)化進程中，從而形成了五個輪子一起轉的快速工業(yè)化。結果，在短短十多年時間，珠三角核心區(qū)即全面實現了高度工業(yè)化，甚至成為全世界的制造中心。珠三角核心區(qū)的土地也很快耗盡。

五個輪子一起轉的珠三角工業(yè)化模式，好處是實現了快速且高度的工業(yè)化，壞處是缺少城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，土地利用不規(guī)范，使得土地上覆蓋了各種用途的物業(yè)，且覆蓋了各種不同的產權，形成了剛性的土地利益。隨著中國勞動力成本的上升和產業(yè)結構升級，以代工為主要特征的加工制造業(yè)大量外遷，珠三角土地上進行重新規(guī)劃改造與建設以適應產業(yè)升級的需要，卻可能因為已經開發(fā)土地上附著的剛性利益而難以開發(fā)，從而造成珠三角大量低效使用土地難以改造的困境。

珠三角核心區(qū)以及東部沿海發(fā)達地區(qū)，普遍存在因為“五個輪子一起轉”所導致的攤大餅的城市化，這樣的城市化沒有做到合理利用土地，城市規(guī)劃與基礎設施建設都存在缺陷，無法滿足更高質量城市化的需要，從而成為了城市化的教訓。五個輪子一起轉的攤大餅的城市化已經終結其歷史使命，應當退出歷史舞臺。學界有人主張“農民自主的城市化”，就是主張農民在他們具有使用權的集體土地上進行工商業(yè)建設，這顯然是缺少對包括珠三角在內的中國過去攤大餅城市化教訓的了解。當前所謂“集體經營性建設用地入市”改革，搞不好也會造成缺少規(guī)劃的工業(yè)化與城市化的陷阱，因此要特別警惕。