這回不是“假摔”。

仿佛突然之間按下了暫停鍵，瘋狂涌入的買房人、坐地起價的二手房業主、忙得腳打后腦勺的中介經紀人和日日爆滿的過戶大廳……北京樓市的這些瘋狂畫面一瞬間凝固在了3月17日之前。等到再度啟動按鍵之時，京城樓市已經陷入了一種名為“觀望”的全面停滯之中。

當然，暴跌并沒有出現，現在談供求關系的“全面逆轉”也為時尚早。但是，歷史經驗告訴我們，這一次，北京樓市與政策強壓下短暫的“數字降溫”不同，觀望之后，買賣雙方博弈加大，如果政策持續加碼，那么房地產市場“入冬”也就近在眼前。

降溫

近期多個機構發布的數據顯示，4月份北京樓市全面降溫。

中原地產研究中心統計數據顯示，4月份北京商品房住宅僅成交了2138套，同比跌幅高達59%，環比跌幅達到了19.6%，市場交易大幅萎縮。

二手房市場同樣趨冷。偉業我愛我家集團市場研究院統計數據顯示，4月北京二手住宅市場量價齊跌，不僅網簽套數下滑超三成，成交價格更是由升轉降，跌幅達6%。這是2015年8月以來，北京二手房價首次回落。此前，根據國家統計局公布的房價數據，2月，北京新房價格出現過微跌，但二手房價一直熱度不減。

此番二手房的降溫，讓一二手房市冷熱不均的局面被打破。數據顯示，4月北京二手住宅的成交均價為59564元/平方米，與3月相比，4月成交均價整體下降了6.8%，其中，成交均價跌幅最大的三個區域分別為：順義區、房山區和大興區，跌幅分別為：19.34%，13.86%和9.13%。

事實上，2016年“930”新政之后，北京二手住宅網簽量就開始逐步回落，并連續5個月下滑。但今年3月份，二手市場一度劇烈反彈，不過，政策緊急介入，市場重新回下降通道。

更為直觀和明顯的是市場簽單量的驟降。偉業我愛我家集團市場研究院統計顯示，“317新政”出臺的第二天，北京二手房市場的簽單量立刻大幅減少，隨后連續下滑，進入4月，北京二手房市場的單日簽單量一直維持在一個非常低的水平。整體來看，新政至今平均每日的簽單量較新政前的平均簽單量下滑了75.6%，市場已經跌落低谷。

博弈

穿著西裝、打著領帶、走街串巷，這個極富辨識性的人群——房地產中介經紀人，往往最先感知到樓市的真正溫度。在剛剛過去的這個“五一”小長假里，不少經紀人在突破30℃的氣溫里，感受到了來自房地產市場的寒意。

“現在市場非常冷，買賣雙方都在觀望，業主不愿降價、客戶則等待價格松動”，朝陽區一位中介經紀人小李如是說。他認為，很多房源掛牌大半年了仍未售出，如果一直沒有成交，那么業主報價必定會松動，“這只是時間問題”。

自3月17日以來，一個多月時間內，北京已經出臺了17次房地產相關政策。

認房又認貸回歸，商住被“圈禁”，假離婚買房被堵漏，過道學區房被“封殺”……政策幾乎升至頂配。

最新的一次是多家銀行上調房貸利率，不再有任何折扣。根據規定，5月1日以后網簽的住房，首套房利率最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%；4月30日（含）以前網簽的業務，首套房利率最低執行九五折。

未來樓市怎么走？

偉業我愛我家副總裁胡景暉認為，“317新政“的力度是空前的，效果也是顯而易見的，最為重要的是，新政及一系列補充政策所展現出的調控決心改變了整個市場的預期。預期改變之后，人們對接下來很長一段時間內的市場是看跌的，投機炒房需求因此被抑制，市場恐慌因此得到緩解，買家搶房、賣家跳價等現象逐漸消失。

胡景暉表示，如今全國樓市政策的基調已定，北京作為樓市風向標看，未來很長一段時間內的政策都將是從嚴趨緊、毫無松動可能的，所以市場的降溫趨穩已成定局，而房價也將再無上漲的空間和動力，進一步下滑是大勢所趨。

中原地產首席分析師張大偉也認為，從全國主要城市看，因為調控政策持續不斷施壓，一二線城市在今年“五一”小長假的實際簽約是2015年來最冷清的一個假期。除了少部分三四線城市外，多地樓市走勢都在明顯下行的趨勢中。他預計，二季度末開始，市場可能出現比較明顯的價格調整。