北京樓市調控升級在哪些地方？

3月17日下午，北京市住建委等部門聯合發布樓市調控的新政策《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。這距離上次2016年“9.30”調控政策發布尚不足半年。

中新網對前后兩次政策進行梳理發現，“首套房首付不低于35%；首套非普通自住房的首付款比例不低于40%”的規定并未有變化。二套房的政策則進行了升級。二套房認定采取了“認房又認貸”的方式，同時提高二套房首付比例。

新政明確，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%(此前為50%)，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%(此前為70%)。

同時，暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款)；企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照北京市限購政策執行。

廣州、鄭州等地同日加碼樓市調控

緊隨北京，去年“930”政策收緊密集潮中沒有加入限購大軍的石家莊發布了收緊樓市的政策。廣州、鄭州也17日晚間發布了加碼的調控政策。

石家莊發布《關于加強房地產市場調控的意見》明確：首套房商貸首付比例不得低于30%；二套房商貸首付比例不得低于40%；非本市戶籍居民暫不得購二套房，購買首套房須提供2年內連續繳納12個月及以上個稅納稅證明或社保繳納證明等系列措施，適用范圍為長安區、新華區、裕華區、橋西區和高新區。

鄭州宣布，凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之后的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。

廣州發布的新政也明確采取“認房又認貸”的規定，對于本市無房但有房貸記錄的，采取普通住房首付四成、非普通住房首付七成的措施；同時提出了非本市戶籍居民家庭需要5年個稅繳納證明或社保繳納證明，并不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房等政策。

至此，記者粗略統計，從2016年9月30日開始，全國有33個城市出臺了逾103次有關房地產的約束性調控政策。北上廣深四個一線城市均采取了“認房又認貸”政策。

分析稱樓市新一輪收緊序幕正式開啟

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在北京之后，包括石家莊、廣州和鄭州相繼出臺政策，說明新一輪的收緊政策序幕正式開啟，這也標志著在去年“930”新政的基礎上，新一輪的加強版的限購政策開始啟動，體現了今年對于熱點城市房地產市場穩定的重要導向和思路。

17日，《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀在國新辦新聞吹風會上就表示，最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方政府也正在陸續采取措施。

嚴躍進稱，觀察這四個城市的政策，后續都值得其他城市的借鑒，例如認房又認貸的思路，對于一些房價管控有壓力的城市，或會逐漸采取此類做法。

據中國城市房地產研究院院長謝逸楓統計，在北京之前，過去半個月已有18個市、縣、區實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調控政策。例如，三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區。他認為，這9個環京區域與9個熱點二三線城市的調控出臺，也意味著未來會有更多的城市加入調控隊伍。

中原地產首席分析師張大偉預期，后續會有更多最近樓市升溫的熱點城市會再出調控，這些城市一旦“認房又認貸”，市場未來或會出現明顯降溫。

【細說北京樓市】

——北京買房將增加多少成本壓力？

張大偉表示，目前北京五環內總價468萬以下被稱為普通住宅，五環外更低。以現在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬計算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指導價比較低，但除了公房外，如果要多貸款也大部分會變成非普通住宅。

張大偉說，實施“認房又認貸”規定，首付增加到60%以后，絕大部分賣一買一的需求，現在最多只能貸款186萬，或者選擇首付80%，而且需要承擔非普通住宅的大量稅費。

而“暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)”，這意味不管你購買首套房還是二套房，與30年的貸款期限相比，每個月的月供將增加。

若是買二套房，按照商業貸款186萬元、執行利率5.39%(基準利率1.1倍)來計算，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加867.29元。若是首套房，房屋成交總價600萬、首付35%、執行利率4.41%(基準利率9折)來計算，商業貸款390萬，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加1926元。

——新政對北京樓市有何影響？

北京市住建委官網公布數據顯示，2月份，北京二手房網簽14630套，其中二手住宅網簽12168套，環比1月減少692套，同比2016年2月下跌近兩成。

而進入3月，北京二手房交易量開始回升。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年3月上旬(3月1日-3月10日)，北京全市二手住宅共網簽6166套，與2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。

謝逸楓接受中新網記者采訪時直言，由于北京土地、住房供需失衡與庫存去化周期低于6個月，房價上漲的預期非常強烈，北京樓市調控升級屬于預料之內。

嚴躍進等多位地產行業研究人士均認為，新政提高了改善性需求買房的門檻，在落實遏制投資投機炒房需求的同時，也將制約購買改善性住房的需求。

張大偉表示，近幾個月，北京樓市出現了二手房價格上漲速度明顯超過新房的現象。新政對改善性需求構成壓制，特別是對北京二手房交易中非普通住宅交易影響會非常大。預計北京二手房市場將明顯降溫，樓市交易有望快速恢復到2016年4季度水平。(完)