高價(jià)拿地埋隱患

違規(guī)開發(fā)致“夭折”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“老賴樓盤”大多出現(xiàn)在二三線城市，涉及房企多為中小開發(fā)商。業(yè)內(nèi)人士分析，在此前樓市熱潮中，一些房企非理性發(fā)展戰(zhàn)略是“老賴樓盤”形成的主要原因，而手續(xù)不全、違規(guī)開發(fā)等也使得一些樓盤中途“夭折”。

內(nèi)蒙古大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任梁榮表示，前幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴式發(fā)展，吸引眾多資本涌入其中，一些房企盲目擴(kuò)張、高價(jià)拿地埋下隱患，隨著二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，不少中小房企陷入困境、資金鏈斷裂。

廣西紅日東升投資有限公司曾在廣西布局“八盤齊發(fā)”戰(zhàn)略，并以當(dāng)時(shí)創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格奪得南寧地王，激進(jìn)策略及其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善等最終導(dǎo)致其資金鏈斷裂。2015年初，公司開發(fā)的紅日山湖樓盤在延遲交房?jī)蓚€(gè)月后宣布停工，至今尚未全部交房。

而在土地價(jià)格攀升、信貸緊縮的形勢(shì)下，一些實(shí)力弱小的中小開發(fā)商融資、開發(fā)成本也快速上升。內(nèi)蒙古一位不愿透露姓名的房企負(fù)責(zé)人說，今年1-5年銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.75%，銀行放貸時(shí)上浮30%達(dá)6.175%，而民間借貸利率均高達(dá)10%以上，企業(yè)財(cái)務(wù)成本壓力非常大。

另一些“老賴樓盤”則是建房初期存在“五證不全”問題，開發(fā)商通過虛假宣傳、“低價(jià)內(nèi)購”等吸引購房者，簽合同時(shí)又變購房為長(zhǎng)租、“合作建房”等，后期因受到監(jiān)管部門處罰、開發(fā)建設(shè)受限、資金不足“跑路”等陷入僵局。

2015年，一些購房者以每平方米3000多元的低價(jià)購買了南寧市科信時(shí)代廣場(chǎng)樓盤的房子，約定交房時(shí)間為今年3月，但房子至今才建了四五層，并已停工半年多，購房者難以聯(lián)系到開發(fā)商。記者從相關(guān)部門獲悉，這個(gè)樓盤沒有預(yù)售資質(zhì)，實(shí)為違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，已被住建部門叫停。

房企違法成本低

消費(fèi)者維權(quán)艱難

記者調(diào)查了解到，“老賴樓盤”普遍存在各類違規(guī)問題，與此同時(shí)，其違法成本很低。

比如，一些“老賴樓盤”為規(guī)避監(jiān)管部門、躲避消費(fèi)者上門維權(quán)，不在項(xiàng)目所在地設(shè)置銷售中心，而是由銷售人員通過散發(fā)小廣告、網(wǎng)上發(fā)布信息、召開“內(nèi)部申購會(huì)”等招攬客戶。

違規(guī)房企遭受處罰的力度有限。根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法，違規(guī)預(yù)售罰款不超過3萬元。“針對(duì)延期交房乃至項(xiàng)目停工等行為，除了督促房企按合同賠償、引導(dǎo)業(yè)主向法院起訴外，沒有其他有效手段。”福州房管局市場(chǎng)監(jiān)督管理處負(fù)責(zé)人劉力說。

同時(shí)，業(yè)主走司法途徑非常艱難。去年以來，廣西寧明縣古鼎香樓盤的一些業(yè)主陸續(xù)向法院提起訴訟，但勝訴后仍然無法拿到退款和賠償。“公司陷入債務(wù)糾紛，名下資產(chǎn)早已被法院凍結(jié)。”業(yè)主羅女士說。

業(yè)內(nèi)人士建議，政府部門一方面要加強(qiáng)開展聯(lián)合執(zhí)法專項(xiàng)整治、加大處罰力度、加強(qiáng)信息通報(bào)等，不斷強(qiáng)化事前、事中監(jiān)管；另一方面，加強(qiáng)協(xié)調(diào)和介入力度，破解僵局維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋與土地管理兌換中心主任田東明則建議，針對(duì)久拖不決、矛盾突出、資金缺乏的房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府可成立國(guó)有的房屋運(yùn)營(yíng)管理公司，允許開發(fā)商用土地或房產(chǎn)作抵押，政府為其發(fā)放貸款，設(shè)立共管賬戶，按工程進(jìn)度付款。

廣西保利置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)吳光明認(rèn)為，對(duì)于一些采取“跑路”“躲避”策略對(duì)購房者權(quán)益帶來極大危害的開發(fā)商，應(yīng)該從重追責(zé)。政府部門可派出監(jiān)管小組介入，對(duì)企業(yè)決策、后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行全程監(jiān)管，或通過市場(chǎng)化手段引入新的投資者逐步化解危機(jī)。

記者了解到，福州天瀾江語城交房逾期并停工后，不少業(yè)主提起訴訟。去年以來，開發(fā)商資金賬戶已由福建省高級(jí)人民法院監(jiān)管，所有收入和支出都由省高院監(jiān)管和安排，全部用于樓盤后期工程建設(shè)，目前工地已經(jīng)復(fù)工。