現代化的城市既需要基礎設施這個硬件，也需要科學管理這個軟件，其中，小區物業管理水平就是現代城市健康發展的一面鏡子。

不久前，江蘇省淮安市服務于農墾麗景苑小區的西園小區物業服務有限公司將小區11名業主告上法庭，原因是拖欠物業費。這些業主表示拖欠物業費是因為房屋墻體漏水。最終法院判決物業公司物業費按9折收取物業費。

近年來，我國建筑業和房地產業發展迅速，伴隨住房制度改革與市場機制的引入，物業管理在全國逐步推廣。但與此同時，各種各樣的物業管理糾紛也呈現明顯增加的趨勢。筆者從淮安市淮陰區法院了解到，僅2014年上半年，該院就受理物業服務糾紛案件138件，較同期增長97個百分點。而該院小營法庭2014年受理物業糾紛案件多達368件。

其實，不僅僅是在淮安，筆者經常從媒體上看到關于物業糾紛的報道。這說明，當前我國物業管理確實存在不少問題，亟須探索我國物業管理的規范化策略，推進物業管理行業的健康發展。

物業管理糾紛

大都與“收費”有關

因近年來物業管理糾紛較為突出，筆者日前走訪了部分小區，傾聽了一些業主和物業公司工作人員的心聲。從中發現，物業管理存在的問題雖然較多，但主要集中在以下幾個方面：

物業管理費糾紛。除了合同約定的因提供物業管理而直接產生的費用，還包括物業管理企業所代辦的供暖費用、供熱水費用等。根據目前的實際現狀，小區物業管理費實際交納的比例在70%至90%之間，而作為業主拒交物業管理費的主要理由多為物業管理不到位，小區臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低、供應時間短；配套設施不完備等等。也有部分業主確實存在故意拖欠物業費現象。

這類糾紛中的另一個主要原因是亂收物業管理費。根據物業管理條例第41條的規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。但從筆者走訪的情況來看，有些小區存在亂收費、不合理收費現象，有些費用如衛生費、電梯修理維護費等居然收了好幾次，并且收取的價格也比較隨意。

特別是隨著私家車快速增加，小區停車位又比較緊張，有些物業管理企業以維護小區管理秩序為由，自行或以業主物業委員會規定為由，向擁有私家車的業主收取的小區車位費、道路維護費、進門費等。由于物業管理企業所收取的費用往往系自行制定而未經過物價部門批準，雖然有的經過業主委員會同意，但是由于無相應的法律、法規或規章為依據，因此隱患與矛盾不斷。

業主財產損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區內業主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區物業管理中的瓶頸問題。由于對小區保安責任進行規定的相關法律法規不健全，在如何合理分配物業管理企業的財產損失賠償責任方面無相關依據，因此很容易發生此類糾紛。

筆者認為，小區物業管理糾紛較多的主要原因一方面是我國這方面的法制建設比較滯后。我國已經有了物業管理條例，但由于物業管理在我國仍屬新興行業，相關規定還不夠完善，開發商、業主、物業管理企業之間的權利、義務、責任的界定還不夠明確；一方面物業管理公司和業主有法不依的情況比較普遍；另一方面，物業管理企業不夠規范，專業人員比較缺乏，服務質量也不夠到位。

物業管理

需要完善法治和契約精神

群眾利益無小事。物業管理是建設現代化城市的重要基礎工作，一個個物業區域是構成城市的基本單元,建筑物的容貌構成城市形象的主體,和諧社會與文明城市的建設離不開物業形象和物業環境的改善,只有每一個物業管理區域環境整潔、優美,秩序井然,城市整體面貌和秩序才能得以提升。因此，應高度重視物業管理行業的健康發展，在房地產市場十分火熱，新樓盤、新小區不斷涌現的情況下，為城市健康發展提供“軟件”保障。為此建議：

1. 建立和完善符合國情和實際的物業管理法律法規體系。這是物業管理發展的當務之急。通過法律法規明確了開發商、業主、物業管理企業的權責利，糾紛才會減少，處理各種糾紛才有充分的依據，才能提高效率。

2. 簽訂明確詳盡的物業管理合同。物業管理產生矛盾，很大程度上還在于業主和物業公司兩者之間的利益是“看似”對立的。業主想花最少的錢，買最好的服務；物業公司想用最低的成本，獲取較高的利潤。小區物業收費究竟誰說了算？如何解決這種矛盾？需要一個明確的契約關系。

所以，無論是業主還是物業管理企業，都應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業管理合同作為防范物業管理糾紛的重要手段。業主和物業管理企業在簽訂物業管理合同時，應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應當就可能發生的爭議作出明確的規定。在確定雙方的權利義務時，應當根據物業管理費用的收費水平來確定物業管理企業提供物業管理服務的水平。

3. 依法成立業主委員會。作為小區的業主應當主動、積極、依法成立業主委員會，保障業主委員會的職權。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成，應當根據法律、法規的規定行使職權。對于物業管理企業所提供的物業管理服務應及時予以審查、監督，對于損害業主利益的物業管理企業，應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。

4. 物業管理企業依法、依合同提供物業管理服務。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。周到的物業管理服務是每個小區業主的共同希望，物業管理企業應在合同明確權利義務的情況下，進一步提高物業管理的水平，保證所提供的物業管理服務達到或超過物業管理的收費水平，以促進物業管理服務及物業管理收費的良性循環，實現業主與物業管理企業的共贏。

此外，物業管理企業在努力提高管理服務水平的同時,要主動配合有關部門和社區各類組織,積極開展社區文化活動,豐富居民的業余生活,促進居民的身心健康,推動形成鄰里之間更加和諧的關系和良好的社會風尚,促進社區精神文明建設。

（作者系民進江蘇省淮安市委議政調研委員會主任）