熱詞三：房地產去庫存

近幾年的全國兩會，“房地產”總是一個逃不開的話題，今年房地產最大的話題是如何“去庫存”。

數據顯示，1月份70個大中城市中有38個城市環比上漲，一線城市房價平均漲幅超過20%。其中，一二線城市房價居高不下，漲幅居前，相反的是，三四線城市仍然面臨著巨大的去庫存壓力。為此，國家出臺了一系列政策來去房地產庫存，包括首付降至20%、調降契稅和營業稅、公積金異地購房等措施。

“房地產庫存問題應受到高度重視。”全國政協委員、住建部專家委員會成員張鴻銘3月2日接受記者采訪時表達了自己的擔憂，“60多億平米的庫存，占用的資金總量約達到40萬億”，“1/3左右為開發商的自有資金，至少28萬億是向債權人融資的，其中又有14萬億是向金融系統融資的，約占2015年底中國貨幣供應量（M1）的34.91%。”

張鴻銘認為，現有庫存有兩個難點，“一是非住宅庫存。2011年中國全面實施‘限購令’后，房地產企業大量向非住宅（寫字樓、商業）進行投資。如今，這部分非住宅項目的土地性質難以轉化，并出現嚴重的積壓。據估算，非住宅庫存占用的資金規模約有十幾萬億。二是三四線城市庫存。這部分庫存的問題，是簡單的降價所無法解決的。”

如何解決房地產去庫存問題呢？

同濟大學經濟與管理學院建設管理與房地產系教授、房地產研究所所長施建剛在接受《國際金融報》記者采訪時表示，方式還是很多的，比如降低交易稅費、降低房價等。

在他看來，一二線城市在消化庫存上沒有問題，一旦政策松綁，庫存馬上就能消化。但是三四線城市現在確實存在問題，不少的房地產開發商，包括大型房地產企業到三四線城市開發的房產消化都比較慢，“因為三四線城市消費觀念不一樣，對住房的投資性興趣沒有一二線城市居民大。”

消化庫存的路徑有何選擇嗎？

施建剛表示，消化庫存需要分層次消化，“比如說一線城市，市場基本就能自行消化，二線城市，由于限購政策基本已取消，壓力也不大。對于三四線城市，一方面，要想辦法吸引一二線城市居民向三四線城市引導，尤其是65歲以后的老年人。怎么去吸引他們呢，一方面通過低房價；第二方面通過稅收，比如最近出臺的印花稅還是可以的；再一個是解決戶口的問題。”

遺憾的是，目前人口流動方向與施建剛的期待是相反的，這種情況下一二線城市的房價就不會跌，而三四線城市很有可能會跟風漲。

對此，上海財經大學高等研究院房地產與城市研究中心副教授張思思指出，“三四線城市之所以去庫存難，關鍵還是這個城市的配套設施比較差，之所以大家都想去北上廣深，是因為這些城市的教育資源、公共服務和醫療衛生等配套設施能夠吸引人的流入。另一方面是城市的活力，包括就業機會等都是三四線城市所缺少的。”

張思思說，“目前很多房地產政策都是一種短期的政策，急于消化庫存，缺少長遠的規劃，包括鼓勵農民工進城買房的政策，如果沒有戶籍制度的配套改革，沒有農民工子女教育問題的配套改革，以及很多大城市房價一直居高不下的話，很難達到讓農民工買房的效果。”

針對去庫存，金煜不忘提醒，去庫存的同時還是要防范金融風險，“現在有一種說法：做一年的工作還不如去買套房。在這種情況下，應該逐步地去庫存，這樣可以較好控制某些區域內的投資泡沫。”