□數據

　　近兩年鮮有土地成交

　　易居智庫的最新統計數據顯示，從燕郊土地市場的成交狀況看，2013年是最火熱的一年。無論是土地成交幅數，還是土地出讓金額方面都在近幾年是排行第一的。尤其是在2013年全國房地產市場持續升溫的情況下，北京市場火熱場面也會逐漸影響到燕郊市場，進而使得房企在燕郊積極拿地。

　　嚴躍進表示，從樓面價看，還不能算太高，對于一些習慣在北京市區拿地的房企，會瞬間感到燕郊市場土地價格是比較低的，所以房企會積極進入。地方政府也在這方面執行了比較激進的土地出讓政策，促使土地市場呈現比較火熱的場面。

　　到了2014年開始，隨著全國市場逐漸趨于疲軟，在燕郊此類城市也出現了比較明顯的土地降溫態勢。從這個角度看，這或影響后續幾年燕郊新增樓盤供應的規模。

　　□背景

　　燕郊位于潮白河東畔，西與通州區隔河相望，是河北省廊坊市三河市的一個鎮，同時是國家級高新技術區。距首都中心天安門廣場僅42.5公里，直線距離33公里，比北京密云、懷柔等很多遠郊區縣更靠近市中心。憑借著與北京的地緣關系，燕郊樓市一直是北京外溢需求的主要承接地。

　　正是因為這樣的地緣關系，多年來，燕郊樓市的走向一直隨著北京波動。

　　搜狐焦點的數據顯示，2009年底的燕郊房價大約在每平米六七千元，2010年5月隨著北京房價飛漲達到最高點，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價格，星河185賣出過11000元/平米的價格；而隨著2010年9月河北出臺限制外地人買房貸款政策，房價跌回8000；而2010年11月“環首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回9000元/平米，隨即又下跌，2011年上半年燕郊房價基本維持在7000-8000元/平且勻速上漲。2012年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也從2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米，其中降幅最大的樓盤是星河185，從均價8500元直降至5500元/平米。

　　據易居智庫研究總監嚴躍進介紹，到了2013年隨著燕郊房地產市場預期的轉變，市場價格具備比較好的支撐。2014年受全國市場降溫的影響，漲勢受抑制。2015年，隨著政策利好的出現，燕郊住房市場的看漲預期繼續強烈，這促使房價出現繼續上漲的態勢，最高均價已經達到1.6萬元/平方米。

　　□開發商看法

　　>>匯福地產副總經理 劉振剛

　　燕郊存量較少

　　隨著市場的回溫，需求量不斷入市，消化了大量的存量，造成燕郊目前的可售項目并不多。因為目前市場的供應量主要來自于去年開工的項目，但是去年市場并不好，很多開發商并沒有大規模的開發，導致目前的市場供應量不大。如果利好政策落實，燕郊的樓市會持續上行，房價也會繼續上漲。

　　>>燕達地產集團副總裁 趙增志

　　燕郊部分供應尚待入市

　　事實上，燕郊的房價一直跟著通州走，通州4000元，燕郊就2000元，但如果通州5萬元了，燕郊估計就不止2.5萬元了，絕對值會提高。燕郊從前年開始至今鮮有土地成交，同時雖然一些項目急于入市，但苦于預售證的限制，無法成為有效供應，目前有很多項目都在排號，但并不能銷售，因為還沒有達到預售條件。而需求量又比較大，供需關系出現不平衡，疊加各種利好政策，未來燕郊的房價依然有上行空間。

　　>>百世金谷總經理 劉文軍

　　房價反映供需不平衡

　　燕郊地理位置特殊，被通州順義包圍，行政上屬于河北，一直以來，燕郊的房價和通州都是斷崖式的，通州2萬多的時候燕郊1萬，現在通州3.5萬左右，燕郊目前的價格也不能說虛高。事實上，目前的價格反映的是供求關系，存量少需求大自然導致房價上行。導致存量少的原因，一方面是土地成交，另一方面是去化率超過了開發商的預期，沒有那么多存貨。

　　□分析 燕郊投資型市場特征明顯

　　在業內人士看來，一直跟隨著政策波動的燕郊房地產市場走的并非是穩扎穩打之路，而是典型的投資型市場。

　　近期以來，多重政策利好的刺激是造成此輪房價上漲的催化劑。京津冀一體化2015年加速推進，京通往平谷的城鐵22號線規劃經過燕郊北城設站；北京地鐵M6號線東延燕郊南城等眾多利好政策刺激了房價。

　　“部分非首都功能東遷通州等利好消息不斷，通州樓市看漲，也拉動了燕郊樓市水漲船高。同時，部分燕郊房企借勢炒高房價。”偉業我愛我家集團市場研究院經理孔丹說。

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，北京樓市的變化特點是核心區堅挺，越遠的區域振蕩越明顯，如果說北京傷風，通州就會感冒的話，那么作為距離通州最近的河北鄉鎮，燕郊就會發燒。燕郊樓市的購房者大多是受北京高房價擠壓從而選擇在燕郊置業的客群，正是因為地理位置、購房客群的來源與北京唇齒相依，燕郊樓市波動也與通州正相關，且振幅遠高于通州。在通州樓市步入價量的上行期，燕郊房價的上漲反而會早于通州，且漲幅高于通州，而通州樓市開始下行，燕郊會先降且跌幅遠超通州。

　　中原地產首席分析師張大偉也認為，燕郊是一個奇怪的房地產市場，可以說因為獨特的區域地理屬性導致燕郊成為了全中國最具代表性的房地產市場，作為一個行政級別只是鄉鎮的市場，因為靠近北京，房價甚至比河北省會城市還好，這種市場的需求主要來源于兩部分，一部分是買不起北京的剛需，另外一部分是受制于限購的投資需求。這兩種需求的存在，導致燕郊市場完全是放大的北京市場。在北京購房者觀望時，燕郊就會大幅降價。而在北京出現升溫的情況下，燕郊也會因為較低的價格基礎出現大漲。