會不會出現“次貸危機”“日式崩盤”？

　　不會出現斷崖式暴跌，需防范價格增長過快導致市場脫離實際使用需求

　　“房地產業(yè)是國民經濟的重要組成部分，房地產業(yè)的健康發(fā)展對宏觀經濟尤為重要。”秦虹介紹，我國房地產業(yè)產業(yè)鏈較長，上下游涉及幾十個產業(yè)，影響面較廣。

　　更重要的是，作為資金密集型行業(yè)，樓市平穩(wěn)直接關系到金融安全。劉洪玉提供的數據顯示，2012年我國全部貸款余額、房地產貸款余額、房地產開發(fā)貸款余額和個人住房抵押貸款余額分別是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也認為，2013年房地產開發(fā)貸款占機構各項貸款余額的6.6%，個人購房貸款余額占14.1%，一旦市場出現較大波動將對金融安全產生不利影響。

　　此次樓市調整是近十幾年來首次非行政干預因素導致的市場波動，也引發(fā)輿論格外關注。

　　“過去十年中國房地產市場每3至4年也會出現周期性調整。但相比2008年、2011年政策性壓制導致的市場調整，本次樓市變化是歷史上首次出現的非政策因素導致的市場降溫，可能會導致本輪調整周期較長深度較深。”中原地產首席分析師張大偉說，本次出現調整的原因有三：一是資金價格上漲導致房地產按揭、開發(fā)信貸收緊，房地產不得不“讓利跑量”；二是全國總體樓市供應告別絕對短缺，三四線城市出現供應過剩；三是自住房增加供應、房貸緊縮及樓市負面新聞增多的情況下，購房者預期出現變化。

　　正是基于以上原因，當三四線城市陸續(xù)出現供應過量、價格停滯甚至下跌時，人們擔憂“斷供”蔓延引發(fā)美國式“次貸危機”。另一方面，盡管目前一二線樓市還處于增幅收窄的上升通道，但過去一年豪賭“地王”的大量房地產企業(yè)在目前的融資環(huán)境下會否遭遇資金鏈斷裂，從而引發(fā)多米諾效應，導致日本式的“斷崖式暴跌”，也是市場所擔心的。

　　“我們不可能出現美國式的次貸危機。在美國，金融機構在全部存量住房中擁有的權益超過50%，而我國住房金融發(fā)展水平遠遠比不上美國的水平。”劉洪玉說。

　　國家發(fā)改委經濟研究所副所長宋立分析，日本房價出現整體趨勢化下降時，城市化率約為60%至70%。而日前中國公布的53.73%的城鎮(zhèn)化率實則為勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉移人口數的比例嚴格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現外界所說的暴跌風險。當前房地產市場沒有進入趨勢性下降，只是階段性調整。”

　　劉洪玉也認為，日本地價泡沫的破滅，市場飽和、價格過高是內因，日元急速貶值、股市暴跌是外因。而我國還處于快速城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，住房市場有實際的使用需求支撐。“中國樓市不會出現所謂斷崖式暴跌。我們需要防范的，主要是價格增長過快導致的住房市場脫離實際使用需求支撐的情況，因此我們要下大力氣確保住房價格的基本穩(wěn)定。”

　　房地產金融風險究竟多大？

　　“影子銀行”規(guī)模未知是最大風險，住房金融不盲目擴大杠桿就不會引發(fā)系統(tǒng)性風險

　　盡管樓市并未進入趨勢性下降，但并非毫無風險。“中國房地產金融風險主要源于房地產開發(fā)貸款。”劉洪玉坦言。

　　去年下半年，信貸政策趨緊，多數房地產企業(yè)無法從銀行系統(tǒng)獲得貸款，不得不借助夾層融資、地產信托、基金子公司、私募基金、海外發(fā)債等“影子銀行”，來完成土地購置、開發(fā)建設與資產運營。今年5月，53家信托公司參與發(fā)行了306只固定收益類信托產品。

　　“影子銀行”無疑推高了房地產企業(yè)的融資成本，以其中最“便宜”的境外美元債券為例，折合目前匯率，企業(yè)融資成本在7%與17%之間。

　　“‘影子銀行’的參與，一方面提高了房地產行業(yè)的投資能力，導致更激烈的土地出讓市場競爭和更高的地價，另一方面也提高了相關房地產企業(yè)的杠桿水平，降低了其抵御市場風險的能力。”劉洪玉說。

　　房地產業(yè)通過“影子銀行”融資的規(guī)模不詳，也是業(yè)界擔憂所在。今年以來，惠州光耀、寧波興潤、青島君利豪等房企均傳出資金鏈危機，而這些房企的隕落都成為多米諾骨牌的第一張，引發(fā)了眾多民間借貸糾紛。

　　“沒有機構可以統(tǒng)計出目前房地產行業(yè)通過影子銀行融資的具體規(guī)模，可能它比我們能想到的要多。而這種未知是最大的風險。”張大偉說。

　　不過，“影子銀行”的問題已引起相關部門的高度重視，目前與房地產相關的金融機構都在評估和防范風險。業(yè)內預計房地產信托等通道類業(yè)務今年規(guī)模將會大減。

　　秦虹也認為，盡管今年前4月個人按揭貸款偏緊，對企業(yè)回款影響很大，“但只要我們堅持不搞美國式的零首付或低首付，堅持控制投資投機性需求，不盲目擴大杠桿，我國的住房金融就不會引發(fā)系統(tǒng)性風險。”